Son 20 yılda restorandan otele, konuttan AVM’ye kadar birçok yatırımda geri dönüş süresi 2’ye katlandı. Salgın ise söz konusu süreyi 1-2 yıl daha artırdı.
Arza bağlı olarak artan rekabet ortamı, hammadde fiyatlarında yaşanan hızlı artış, yüksek faiz oranları ve düşen gelirler, çoğu yatırımda amortisman (yatırımın geri dönüşü) sürelerinin katlanmasına yol açtı. Son 20 yılda geri dönüş süreleri AVM’lerde 5-10 yıldan 20 yıla, konutta 10-12 yıldan 20 yıla, yeme içme sektöründe ise 1 yıldan 5 yıla yükseldi. Otellerde de benzer bir durum söz konusu. 2000’li yılların başında, yatırımın geri dönüşü 7-8 yılda sağlanabiliyorken şu an söz konusu rakam 20 yıla yaklaştı. Bazı yatırımlarda ise bu sürenin 28-30 yıla kadar çıktığı belirtiliyor. Sektör temsilcileri, salgının da etkisi ile amortisman süresinde hızlanan artış trendinin devam edeceğini ve yatırım ortamının negatif etkilediğini kaydetti. Amortisman süresi, yatırımın kendini kaç ay içerisinde geri ödeyeceğini gösteriyor.
Restoran Amortisman Süresi 5’e Katlandı
Türkiye’de 40’a yakın şubesi bulunan Happy Moon’s Grup Yönetim Kurulu Başkanı Hüseyin Aymutlu, restoranlarda geri dönüşün 5 yıla yükseldiğini ifade etti. Kendi yatırımlarında fizibiliteyi ona göre yaptıklarını söyleyen Aymutlu, “Kira, maaş, ciro vs. 5 yıl öncesinden olursa iyi performans, 5 yıl olursa hedefe ulaşılmış, 5 yılı geçtiğinde pazardaki hareketliler mi etkili, biz mi etkiliyiz ona göre değişiyor. Eskiden 1 yıldı. Pazar büyüyünce rekabet artınca 2.5 – 3 yıla çıktı. Şu anda pazar doluluğundan dolayı 5 yıl. Kira bunda çok büyük etken. Talepten dolayı kiralar yükseliyor. Çok işçi çalıştırıyorsunuz, işçilerin maliyetleri yükseliyor. Daha önce asgari ücret çalıştırdığınız zaman, 10 yıl önce her şey normaldi. Şu an öyle değil” dedi.
Yeni Yapılan AVM’de Geri Dönüş 50 Yıl
AVM’lerde de yatırımın geri dönüş süresi 20 yılın üzerine çıktı. Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği Başkanı Hüseyin Altaş, 2000’lerin başında AVM’lerde yatırımın geri dönüş süresinin 10-15 yıl arasında olduğunu, şimdilerde ise kimi AVM’de 70 yıla ulaşan sürenin sıfırdan bir yatırımda ise 50 yıla çıktığını kaydetti. Altaş, “Bu süreler yatırımı negatif etkiliyor. Kimse yatırım yapmak istemiyor. Son yıllarda AVM açılışlarında yaşanan düşüş de bunun göstergesi. Söz konusu sürelerin uzamasında salgının da önemli etkisi oldu” dedi. Amortisman süresinde yaşanan artışın nedenini ise kira gelirlerinin reel manada düşüşüne bağlayan Altaş, “Özellikle 2019’dan bu yana kira gelirlerinde büyük düşüş yaşandı” dedi.
Salgın Konutta 1-2 Yıl Daha Uzattı
Konutta da benzer bir durum söz konusu. Özellikle salgın döneminde artan talebe bağlı olarak ev fiyatlarının yükselmesi, inşaat maliyetlerinin artması ve kiralardaki artış oranının ise düşük kalması söz konusu süresin 1-2 yıl daha yükselmesine yol açtı. TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından yapılan araştırmaya göre de son 1 yılda satış fiyatlarındaki artışın kiralardan çok fazla olması sebebiyle amortisman süreleri uzadı. TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, bilhassa geçen yıl itibari ile kira artışlarının salgın sebebi ile yapılamadığını aynı zamanda da ev satış değerlerinin de çok hızlı bir şekilde arttığını ifade etti. Maya, “2017-2019 arasındaki yapılamayan satış fiyatı düzeltmesi 2020 yılında çok hızlı gerçekleşti. Kiralar ise bizde daha fazla enflasyon oranına bağlı. Kirada fazla rayiçlere göre revizyon yapılamıyor. Kiraların geriden gelmesi de amortisman sürelerini artırdı” dedi. Peki konutta amortisman süresi nerden nereye geldi? Makbule Yönel Maya, 10 yıl önce İstanbul için değil ancak Türkiye’nin çoğu ili için 10-12 yılların konuşulduğunu, ancak şu anda ise söz konusu sürenin 20 yıla ulaştığını ifade etti. Maya, İstanbul’da ise 2007’de 14 yılın konuşulduğunu, şu an 25 yılın altını konuşmanın mümkün olmadığını açıkladı.
