in ,

Yabancı Gerçek Kişilerin Gayrimenkulden Elde Ettikleri Gelirler Nasıl Vergilendirilir ?

Kira geliri sağlayan yatırımcılar, ne ödüyor ? Tacirlerle tacir olmayan yatırımcı farkı önemli !

Yabancı gerçek kişi yatırımcılar Türkiye’de gayrimenkul alım ve satımını sürekli yaptıklarında tacir sayılarak söz konusu gayrimenkulü kaç yıl elde tutmuş olurlarsa olsun ticari kazanç sahibi olarak gelir vergisi ödüyor. Gayrimenkul alım ve satımını ara vermeksizin yapmayan, yani değer artış kazancı sahibi sayılan yatırımcılar ise, satın aldıkları gayrimenkulü 5 yıl tuttuktan sonra satarlarsa elde ettikleri kazanç ne kadar olursa olsun vergilendirilmiyor.

Pandemi nedeniyle global olarak daralan gayrimenkul piyasasına rağmen son dönemdeki rakamlar, ülkemizde bilhassa konut satışlarında yabancı yatırımcıların ilgisinin sürdüğünü gösteriyor. Yabancıya gayrimenkul satışı, bir varlığın ülkeden çıkmasını değil, ona sahip olan yeni tapu sahibinin ülkeye gelmesine aracılık eden bir yatırım aracı… Bu yönüyle Türkiye’den gayrimenkul satın alan yabancılar, ülkedeki bu varlık ile ilgili olarak yerel mevzuatın gereklerine de tabi olmak durumundalar. Bu mevzuat içinde vergi, önemli bir unsur olarak karşımıza çıkıyor.

Gayrimenkul alım ve satımı sürecinde (tapu devrinde) tapu harcı, katma değer vergisi ve damga vergisine tabi olan yabancı gayrimenkul alıcıları sahip oldukları gayrimenkulü satarak elde ettikleri satış kazancı veya kiraya vererek elde ettikleri kira geliri üzerinden Gelir Vergisi öderler.

Gayrimenkul alım ve satım işlemi yapan gerçek kişilerin bu işlemden elde ettikleri kazanç için ödeyecekleri gelir vergisi, bir takvim yılında elde edilen toplam net kazanç üzerinden yüzde 15’le başlayıp yüzde 40’la sona eren artan oranlı bir tarife üzerinden hesaplanıyor. Gayrimenkul alım ve satımındaki gelir vergisi uygulaması, kazancın türüne göre (ticari kazanç veya değer artışı kazancı) farklılık gösteriyor.

Tacirlerle tacir olmayan yatırımcı farkı önemli !

Sürekli olarak gayrimenkul alım ve satımı yapanlar (gerçek kişiler açısından bir yılda birden fazla ya da birbirini izleyen yıllarda birer tane satış, bu işin sürekli yapıldığının göstergesi kabul ediliyor) tacir sayılıp gelir vergisi için ticari kazanç mükellefi olarak yükümlülük altına giriyorlar. Tacir, diğer pek çok yükümlülüğü ile birlikte gayrimenkul alım ve satımında fatura düzenlemek ve KDV de hesaplamak zorunda.

Gayrimenkul alım ve satımını “sürekli” olarak yapmayanların alım ve satımdan elde ettikleri kazançlar ise değer artışı kazancı sayılıyor. Satın aldıkları gayrimenkulü satın alma yılını takip eden yıldan başlayarak 5 yıl içinde satan gerçek kişiler elde ettikleri kazancı “değer artışı kazancı” olarak beyan etmek zorundalar. Başka bir ifade ile ticari kazanç kapsamına girmemek şartı ile gayrimenkulü 5 tam yıl tuttuktan sonra satan gerçek kişiler için bunlar yerli olsun yabancı olsun fark etmez herhangi bir gelir vergisi yok. 5 yıl içinde yapılan satışta ise net kazanç (satış bedeli- alış maliyeti – satışa dair giderler) üzerinden yıllık gelir vergisi izleyen yıl Mart ayında beyan edilip Mart ve Haziran aylarında iki eşit taksitte ödeniyor.

Gayrimenkul alım ve satım kazançlarında ticari kazanç ile değer artış kazancının fatura düzenleme ve KDV hesaplama dışındaki en önemli farkı yukarıda belirtilen elde tutma süresine bağlı istisnadan kaynaklanıyor. Gayrimenkul alım ve satımını sürekli (yani bir yılda birden fazla ya da birbirini izleyen yıllarda birer tane gayrimenkul satışı) yaptıkları için tacir sayılan gerçek kişiler söz konusu gayrimenkulü kaç yıl elde tutmuş olurlarsa olsunlar gelir vergisi öderken, gayrimenkul alım ve satımını ara vermeksizin yapmayan değer artış kazancı sahibi gerçek kişiler satın aldıkları gayrimenkulü 5 yıl tuttuktan sonra satarlarsa elde ettikleri kazanç ne kadar olursa olsun vergilendirilmiyor. Tacirle tacir olmayan arasında bir önemli fark da yukarıda belirtildiği gibi değer artışı kazancı sahiplerinin satışlarında fatura düzenlememesi, KDV hesaplamaması.

Kira geliri sağlayan yatırımcılar, ne ödüyor ?

Gayrimenkulden kira geliri elde eden gerçek kişiler ise yine yerli veya yabancı olduklarına bakılmaksızın gayrimenkul sermaye iradı olarak yıllık kira gelirleri üzerinden gelir vergisi ödemek zorundalar. Bir takvim yılı içinde fiilen tahsil edilen kira gelirleri toplamı izleyen yıl Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmek ve yüzde 15’le başlayıp yüzde 40’la biten gelir vergisi tarifesi üzerinden hesaplanan vergi Mart ve Haziran aylarında iki eşit taksitte ödenmek zorunda. Bu kira gelirleri beyanında konut veya işyeri açısından vergilemenin farklı olduğunu ve net gelirin beyanı için indirilecek giderler konusu ile ilgili da farklı usullerin bulunduğunu da hatırlatmakta fayda var.

Gayrimenkulün tapusuna değil de gayrimenkule sahip şirketin hisse senedine veya gayrimenkul yatırım fonunun katılma belgesine sahip olan gerçek kişilerin vergilemesi biraz farklı. Hisse senedi veya katılma payı, sahibine iki tür kazanç sağlayabiliyor: Hisselerine veya katılma payına sahip olunan şirket/fonun gelirleri üzerinden “kar payı” alma hakkı ve bu hisse/katılma paylarını satıp bundan “alım ve satım kazancı” elde etme imkanı.

Çifte vergilendirmeyi engelleme anlaşmalarına da bakılıyor.

Hisse senedi veya katılma payı alım ve satım işlemleri de gelir vergisine tabi. Ancak vergileme çok daha kolay. Şirket hissesine sahip olan gerçek kişilerden Türkiye’de yerleşik olanlar (12 aylık kesintisiz bir dönemde 6 aydan uzun süre Türkiye’de kalanlar) söz konusu hisse senetlerini 2 tam yıl ellerinde tuttuktan sonra satarlarsa herhangi bir gelir vergisi ödemiyorlar. İki yıl içinde satış yapılır ise bu kez satış bedeli ile alış maliyeti arasındaki olumlu fark üzerinden yüzde 15’le başlayıp yüzde 40’la biten tarife üzerinden gelir vergisi ödemek zorundalar. Vergi iki taksitte Mart ve Haziran aylarında ödeniyor. Türkiye’de yerleşik sayılmayan gerçek kişiler için bahsi geçen 2 yıllık süre, ilgili kişilerin yerleşik oldukları ülke ile Türkiye Cumhuriyeti arasında bir çifte vergilemeyi engelleme anlaşması olup olmamasına göre değişiyor. Anlaşma yoksa 2 yıllık süre onlar için de geçerli. Anlaşma varsa vergileme için anlaşmada bulunan süreye bakılıyor ve bu süre de çoğunlukla 1 yıl.

Gerçek kişi sahip olduğu şirket hissesini satmayıp da şirketin elde ettiği kardan pay almak isterse bu durumda kar payı dağıtan şirket Türkiye’de yerleşik gerçek kişilere dağıtacağı kar payı üzerinden oranında stopaj yapmak zorunda. Kar payını alan Türkiye’de yerleşik gerçek kişi, söz konusu brüt (stopaj öncesi) kar payının yarısını izleyen yıl beyan edip üzerinden yüzde 15’le başlayıp yüzde 40’la biten tarife üzerinden gelir vergisi ödemek zorunda. Beyan edilen kar payı üzerinden hesaplanan gelir vergisinden daha önce dağıtımda stopaj suretiyle kesilen vergi mahsup edilip bakiye ilgili vergi dairesine yine Mart ve Haziran aylarında iki eşit taksitte ödeniyor.

Hisse senedi sahibi Türkiye’de yerleşik olmayan gerçek kişi ise, bu durumda aynen alım ve satım kazançlarında olduğu gibi çifte vergilendirmeyi engelleme anlaşmalarına bakmak gerekiyor. Kar dağıtan kurum ya da fon, yapılacağı stopajın oranı için anlaşmalara bakıyor ve orada bulunan oranı kullanıyor. Pek çok anlaşmada yüzde 15’lik yerel orandan daha düşük (%10 ya da %5) oran bulunduğundan Türkiye’de yerleşik yabancılar bu açıdan daha avantajlı. Bir de bu stopaj dışında Türkiye’de başka bir vergi yükümlülüklerinin olmaması da eklenince Türkiye’de yerleşik olmayan yabancı gerçek kişiler için avantaj artıyor.

Yabancı gerçek kişi, gayrimenkul tapusu değil de gayrimenkule sahip gayrimenkul yatırım fonu katılma payına sahipse vergi avantajı daha da artıyor: Söz konusu katılma belgelerini (herhangi bir süre sınırlaması olmaksızın) elden çıkardığında ya da fondan kar payı aldığında elde ettiği bu gelirler oranında stopajla vergilendiriliyor ve bu onlar için Türkiye’de ödeyecekleri nihai vergi oluyor.

Ne düşünüyorsunuz?

238 points
Upvote Downvote

Yorumlar

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Loading…

TOKİ’den 687 Liradan Başlayan Taksitlerle Konut Satışları

Kars Merkez’de 202 Adet Konut Satışta !