Barınma hakkının yüksek enflasyon, belirsizlik ve fırsatçılık silahları ile saldırıya uğradığı günlerde yüksek ve değişken kiraların yanı sıra konut fiyatlarında da önemli artış söz konusu.
Yurt bulamayan, barınamayan, eğitimden uzak kalan öğrenciler, memleketine dönenler, geçim derdi sürekli artan bir toplum…
Kiralık/satılık hanelerin, bulunamadığı, bulunsa da el yaktığı günlerde birçok kişi bu nedenle karamsar günler geçiriyor.
Son dönemde neredeyse her şeye sebep olarak gösterilen pandeminin burada da etkili olduğu sık sık vurgulanıyor.
Arz-talep dengesindeki bozulma, dövizdeki tarihi dalgalanma, ekonomideki genel belirsizlik, her geçen gün artan nüfus, hammadde fiyatlarındaki artış, küresel alandaki tedarik zinciri sorunları da diğer gerekçeler olarak sıralanıyor.
Bütün bu faktörlerin etkisiyle son bir yılda artışın neredeyse yüzde yüzlere vardığı emlak fiyatları, ekonomik krizin sarstığı insanlar için bir diğer hayati problem haline geldi.
Bir ay, bir hafta, hatta bir gün gibi kısa vadelerde yaşanan büyük dalgalanmalar toplumda büyük yankı uyandırıyor. Enflasyon, pandemi etkileri ve konut arzındaki yetersizlikten dolayı fiyatlardaki bu artışın devam edeceği belirtiliyor.
Ekonomik krizin geldiği noktada enflasyonun pençesindeki toplumu şimdi de konut ve kira fiyatları endişelendiriyor. Ekonominin bozulan dengesinde spekülatif dalgalanmaların rehin aldığı çoğu sektör gibi konut sektörü de içinden çıkılamaz bir yola doğru ilerliyor.
Bu yeni krizin en büyük mağdurları düşük gelire sahip gruplar özellikle de öğrenciler olarak göze çarpıyor.
Büyükşehirden “memlekete” dönüş eğiliminin arttığı günlerde fiyatlardaki artışın yaratacağı demografik değişimlerden de söz ediliyor. Son dönemde gündem olan öğrenci yurdu sorunundan da gördüğümüz üzere durumun belki de en büyük kurbanları öğrenciler.
Bazı öğrenciler, “Yurt çıkmazsa mecburen memlekete döneceğiz” diyor. Hükümetin kriz boyunca öğrencilere karşı sergilediği ofansif tutum ise belki de çoğu öğrencinin eğitim hakkına mal oluyor.
Kira ve emlak fiyatlarındaki anormal artışları uzmanlar ile masaya yatırdık.
‘SÖZ KONUSU OLAN, ULUSAL EKONOMİNİN İÇİNE SÜRÜKLENDİĞİ BELİRSİZLİK VE DENGESİZLİK’
İktisatçı Alp Erinç Yeldan konut fiyatlarındaki artışların ardında reel bir iktisadi esas bulmanın güç olduğunu belirtiyor.
Ekonominin arz-talep dengesi üzerinden konut fiyatlarındaki ve kiralardaki sıçramaları ve dalgalanmaları açıklamanın zor olduğunu söyleyen Yeldan, sözlerine şu şekilde devam ediyor:
“Burada daha fazla söz konusu olan unsurun, ulusal ekonominin içine sürüklendiği belirsizlik ve dengesizliğin, beklentileri oldukça olumsuz etkilemesi sonucunda konut sektöründe piyasanın bir türlü oluşturulamaması tehlikesi olarak görüyorum.”
‘HİPERENFLASYON ENDİŞESİ’
Durumun yalnızca konutta değil, gıda, enerji ve çoğu diğer tüketim malı sektöründe de aynı olduğunu söyleyen Yeldan, bozulan dengelerin spekülatif beklentilere yol açması sebebiyle ulusal ekonominin tümüne yayılmış olan endişeye vurgu yapıyor.
“Ulusal ekonomide piyasalar şu anda çalışmıyor, zira üreticiler spekülatif beklentiler sebebiyle mallarını pazara sunmakta kararsızlık gösteriyor” diyen Yeldan, konut sektöründen bir örnekle sözlerine devam ediyor:
“Örneğin, vaktinden önce kira kontratlarının imzalanması ve ileride şiddetlenecek bir enflasyon karşısında kayıp yaşanacağı endişesiyle konut arzında ertelemeler söz konusu. Bu durum çok tipik bir hiperenflasyon endişesi.
Bu endişeyi yaşayanlar olası kayıplara karşı kendilerini korumaya alma içgüdüsü ile hareket ediyor.
Yüksek enflasyonun yarattığı en büyük tahribatlardan birisi de bu tür bozulan beklentiler ve spekülatif risk endişesi. Bu endişenin konut sektörü dahil olmak suretiyle tüm ulusal ekonomiye yayılmakta olduğunu izliyoruz.”
‘DÜZENSİZ PİYASA KOŞULLARI TOPLUMSAL GERGİNLİKLERİ ŞİDDETLENDİREBİLİR’
Böylesi bir spekülatif yönlü belirsizlik ortamında ivmelenen kira ve emlak fiyatlarının, bilhassa metropollere dışarıdan eğitim amacıyla akın eden öğrencilerin ve süregelen iç göçün yarattığı talebi karşılayamadığını belirten Yeldan, yaratılan talep baskısının doğal olarak konut sahipleri ile potansiyel kiracıları karşı karşıya getirdiğini, düzensiz piyasa koşullarının neden olduğu toplumsal gerginliklerin ise kaçınılmaz olarak şiddetlendiğini belirtiyor.
‘İNŞAAT MALİYETLERİNDEKİ ARTIŞ, EVLERİN DEĞERİNİ YÜKSELTİYOR’
“Ev fiyatları ve kiralardaki artış ilk önce dolar kurunun artmasından ve bunun enflasyon doğurmasından kaynaklanıyor” diyen ekonomi gazetecisi ve stratejist Erkan Öz ise dünya genelinde yaşanan tedarik zinciri problemleri sebebiyle, inşaat malzemelerinin fiyatlarında da dolar tırmanışından daha yüksek oranlı artışlar olduğunu belirtiyor ve inşaat maliyetlerinde bu artışın evlerin değerini yükseltirken kiraları da yukarıya doğru ittiğini vurguluyor.
Sorunun çözümü için ilk önce döviz ve enflasyon konusu ile ilgili yaşanan sorunların çözülmesi gerektiğini söyleyen Öz, merkez bankalarının sürekli bir şekilde para basması ve maddi üretimde yaşanan düşüşün aynı anda gerçekleşmesi sonucunda dünya çapında de yükselen bir enflasyon durumunun ortaya çıktığını söylüyor.
Öz, sözlerine şu şekilde devam ediyor:
“Bu da aslında balonlaşmış küresel emlak piyasalarında bile fiyat artışlarının devam etmesine neden oluyor. Merkez bankalarının bilhassa 2023 ve akabinde daha da fazla para basmalarını bekleyebiliriz.
Bu nedenle hem Türkiye’de hem dünyada enflasyon, bir sorun olmaya devam edebilir. Bireysel olarak tedbir, üretimi sınırlı olan parasal varlıklarda birikim yapmak olabilir. Özellikle altın, gümüş ve başta Bitcoin olmak suretiyle bu tanıma uyan çeşitli kripto paralar.”
‘2018’DE RAHİP BRUNSON KRİZİYLE BAŞLADI’
Kira ve konut fiyatlarındaki artış hakkında yorumlarını aldığımız gayrimenkul değerleme uzmanı ve yazar Ahmet Büyükduman fiyatlardaki artışın arkasında iki önemli nedenin olduğunu belirtiyor; birincisi arz ve talep dengesizliği ve ikincisi inşaat maliyetlerindeki enflasyon. “Konut talebi demografik etkenlere bağlıdır ve kısa dönemde önemli bir değişiklik göstermez.
Ancak konut arzı makroekonomik değişkenlerden çokça etkilenmektedir” diyen Büyükduman sözlerine şu şekilde devam ediyor:
“İçinde bulunduğumuz süreçte konut arzındaki azalma 2018 rahip Brunson kriziyle başladı diyebiliriz. O dönem kurlarda gözlenen ani artışı durdurmak amacıyla faiz oranlarında ciddi bir artış yaşanmıştı.
Faiz oranlarındaki bu artış konut kredi faizlerinin de yükselmesine neden olmuştu. Yükselen konut kredi faizleri bilhassa birinci el konut alımlarının azalmasına yol açmıştı.
Birinci el konut alımlarının azalmasıyla beraber projelerin satış hızı yavaşladı ve bu nedenle müteahhitler yeni konut projelerine başlayacak sermayeyi oluşturamadılar.”
‘KONUT ÜRETİMİ, TALEP KARŞISINDA YETERSİZ KALDI’
2020 başında ortaya çıkan pandeminin yarattığı belirsizliklerin de yeni konut projelerine başlama iştahını önemli ölçüde körelttiğini söyleyen Büyükduman, sonuçta ülkemizin yıllık 800 bin adet yeni konut ihtiyacının gerisinde bir konut üretimiyle arzın, talep karşında yetersiz kaldığını dile getiriyor.
Fiyat artışlarının bir diğer önemli nedeni olan inşaat maliyetlerindeki artışa dair konuşan Büyükduman şu ifadeleri kullanıyor:
“Örneğin TÜİK verilerine göre son bir yılda inşaat maliyelerindeki artış yüzde 45’ler civarında. Maliyet arttıkça talebin güçlü olduğu bir piyasaya arz edilen yeni konutların fiyatlarının da artması beklendik bir durum.
İnşaat maliyetlerindeki artışın ardında hem pandemi sürecinde global olarak gözlemlenen enflasyonun hem de döviz kurlarındaki yükselmenin enflasyon geçişkenliğinin etkisini gözlemliyoruz.”
‘FİYAT ARTIŞLARI DEVAM EDECEK’
Konut ve kira fiyatları üzerinde etkili olan bu iki etkenin yakın dönemde de etkisini sürdüreceğini söyleyen Büyükduman “Konut arzının yıllık 800 bin adete ulaşıncaya ve inşaat maliyet enflasyonu kontrol altına alıncaya kadar fiyat artışlarının devam edeceğini söyleyebilirim.” diyor.
Bu yıl yaşadığımız öğrenci barınma probleminin ardında pandemi sürecinin önemli bir etkisi olduğunu düşünen Büyükduman “Öğrenci barınması ilk önce yurt ile başlar ve sonrasında yurtta kurulan network bir kısmı için öğrenci evi beraberliğine dönüşür.
Ancak pandemi sürecinde gerekli network kurulamadığından, yurtlardan çıkma olasılığı bulunan öğrenciler yurtları terk edemediler.” diyor.
Büyükduman kira rayiçlerindeki artışın da yurtlardan eve geçiş dinamiğini olumsuz etkilediğini, yurt kontenjanlarının yeni gelen öğrenciler için yeterli olamadığını ve üniversiteye yeni gelen öğrencilerin yurt yerine kira piyasasına yönelmesinin de kira rayiçlerinin yükselmesinde etkili olduğunu söylüyor.
‘MARJİNAL EMEKÇİ KESİMLERİN KIRSALA DÖNÜŞ EĞİLİMİ GÜÇLENEBİLİR’
“Göç gibi demografik hareketler de mekan talebinden dolayı konut piyasası üzerinde etkili oluyor” diyen Büyükduman 2012 – 2015 yılları arasında Suriye’den Türkiye’ye yönelik göçün önce kira piyasasına etki ettiğini ve daha sonra emlak fiyatlarında da artışlara yol açtığını hatırlatıyor.
Konut kiralarındaki artışların bilhassa düşük gelir gruplarının bütçelerindeki zorunlu harcamaların payını artırdığını belirten Büyükduman “Yüksek kira bedelleri tasarruf oranlarını düşürür ve yoksulluğu artırır.
Yaşama maliyetlerinin artması ise daha uygun barınma seçeneklerini gündeme getirir ve bilhassa emekliler başta olmak suretiyle marjinal emekçi kesimlerin kırsala dönüş eğilimi güçlenebilir.” diyor.
Kira ve konut fiyatlarındaki artışın önüne geçmek adına neler yapılabileceğine değinen Büyükduman tavsiyelerini paylaşıyor: “Kısa dönemde çok etkili olmasa da orta dönem için konut üretimini teşvik edecek ruhsat ve tapu harçları ile KDV oranlarında düzenlemeler yapılabilir.
Yine büyük şehirler üzerindeki nüfus baskısını bir nebze azaltmak için taşrada internet indirme ve yükleme hızlarını artırıcı altyapı yatırımlarıyla uzaktan çalışma pratiği içindeki masa başı beyaz yakalıların kırsalda kendi evlerini üretmelerinin önü açılabilir. Ancak bu tedbirler kısa dönemde bu sorunu aşmak için yetersiz kalacaktır.”
