in

Dünya Genelinde Konut Piyasası

2005 yılından bu yana küresel konut fiyatları en hızlı yükselişini sürdürüyor. Kira fiyatlarındaki artış devam edecek mi ?

İngiltere merkezli bir emlak danışmanlık firması olan Knight Frank’ın en son açıkladığı ‘Küresel Konut Fiyat Endeksi’ sonuçları dünyadaki konut krizini tüm detaylarıyla ortaya çıkardı. 2021’in ikinci çeyreği baz alınarak oluşturulan ve 55 ülkenin ortalama fiyat değişimlerinin incelendiği endeksin ilk esnasında yüzde 29.2’lik artışla Türkiye bulunuyor.

Ayrıca Rusya, Almanya ve Türkiye de dahil olmak suretiyle 15’i aşkın ülkede çift haneli yükselişler göze çarpıyor. En dikkat çekense ortalama konut fiyat artışının gelişmiş ekonomilerde gelişmekte olan ülkelere göre iki kattan da fazla gerçekleşmiş olması…

Konut fiyatlarındaki artış, dünya genelinde kiralara da artış olarak yansıdı. Gayrimenkul uzmanı Gökhan Taş, “Geçtiğimiz senelerde beş yüz bin lira değeri olan evlerin değeri şimdilerde 1 milyonu buldu. Dolayısıyla evini iki bin liraya veren ev sahibi, değerin artmasıyla kirayı da beş bin liraya çıkardı.

İki Ülkede Fiyatlar Düştü

Yılın ikinci çeyreğine kadar olan dönemde yalnızca iki ülkede düşüş kaydedildi. O ülkeler ise yüzde 0,9’la İspanya ve yüzde 0,5 ile Hindistan. Uzmanlar ise Covid-19 vakalarındaki aşağı yönlü hareketle önümüzdeki çeyrekte bu ülkelerde de artış görüleceğinin altını çiziyor.

Evden Çalışma Konut Piyasasını da Etkiledi

Goldman Sachs ekonomisti Sid Bhushan ise konu ile ilgili bir ekonomi dergisine yaptığı açıklamasında; ABD, Kanada, İngiltere ve Yeni Zelanda’daki konut fiyatlarındaki yükselişte düşük faiz oranlarının yanı sıra evden çalışmaya geçişin de etkili olduğunu söylüyor.

Konut fiyatlarındaki patlamanın daha ne kadar devam edeceği belirsizliğini korurken Bhushan, fiyattaki patlamaya konut arzının azalmasının sebep olduğunu belirtiyor.

Fiyat Artışları Ne Kadar Daha Devam Edecek ?

Dünyada konut fiyatındaki artışta başı Türkiye çekerken onu sırayla Yeni Zelanda, ABD, Slovakya, İsveç, Lüksemburg, Avustralya, Hollanda ve Rusya takip ediyor.

Türkiye, Yeni Zelanda, Amerika gibi yerlerde konut fiyatlarında yaşanan çift haneli artışların en büyük sebebi insanların az olan villa ve müstakil yaşama, belki büyük balkonlu yaşama doğru geçmek istemesi. Diğer ülkelerde kredi oranlarının çok düşük olması da ilk kez konut alacakların sayısında büyük bir artışa neden oldu. Talebin artmasıyla konut fiyatlarında da neredeyse yüzde yüzü bulan artışlar yaşanıyor.

Konut fiyatlarındaki artışın bir diğer sebebi de konut arzının azalması. Dünyada pandemiden dolayı yaklaşık bir buçuk yıldır sıfır konut arzının eskiye göre azalmasından dolayı da bilhassa ikinci ellerde bir fiyat artışı var. Tüm dünyada artan inşaat maliyetlerinden dolayı yeni konut fiyatlarının maliyetinin artmasından kaynaklı da bir artış mevcut.

Konut fiyatlarındaki çift haneli artışların arkasında iki tane temel etken var. Bir tanesi kırsala yöneliş yani dünyanın her yerinde müstakil ve kırsala yakın evlere yönelik talep artmış gözüküyor. İkinci tarafı da tedarik zincirlerindeki zayıflama. Bu eve kapanma, sosyal izolasyon dönemlerinde hem yeni inşaatlar yavaşladı hem de malzeme tedarik zincirlerinin lojistik bağlantıları kopmuş oldu. Bu da ciddi ölçüde fiyatlara yansıdı.

Dünya Çapında Konut Fiyatlarında Yaşanan Yükseliş Kiralara Nasıl Yansıyor ?

Konut satış fiyatlarındaki yüzde 27 artış, kira fiyatlarına yüzde 30 olarak yansıyor. Yani konut fiyatlarındaki artıştan bile yüksek kira artışları yaşanıyor. Özellikle de pandemiden dolayı dünya genelinde konut arzının kıt olması da bu artışlarda çok büyük faktör.

Kira Fiyatlarındaki Artış Devam Edecek Mi ?

İnşaat maliyetlerinde büyük artışlar yaşandı ve şu an yeni inşaat maliyetleriyle ortaya çıkan ve satılan konutlar çok fazla yok. Önümüzdeki dönemde bu daireler de satışa çıktığında konut fiyatlarında yüzde 50 civarında artışlar yaşanacak. Dolayısıyla kiraların da en az yüzde 50 oranında artacağını düşünmeliyiz. 2023 yılından sonra yeni konut arzıyla birlikte fiyat dengelenmesi kiralarda da olabilir. Ancak o zaman bile büyük düşüşler yaşanacağını düşünmüyorum.

Konut Krizi Mi Yaşanıyor ?

On yıl öncesine kadar dünya nüfusunun yüzde 40’ı şehirlerde yaşarken şu anda şehirlerde yaşama oranı neredeyse yüzde 66’ya kadar çıkmış durumda. Dolayısıyla şehirlerde artan talebe karşılık yeni konut arzı azalmış durumda. Bu küresel çapta bilhassa Çin, Hindistan gibi ülkelere baktığınız zaman şehirde nüfus oranı çok artıyor.

İstanbul, Delhi, New York gibi yerleşim alanları da buna güzel birer örnek. Buralarda bir konut krizinden ziyade yeni yapı inşa edilememe kriziyle karşı karşıyayız. O yüzden bugün baktığınız zaman İstanbul’un yanı başında Tekirdağ’da ya da Gebze’de konut yapılabilecek birçok alan var ancak herkes İstanbul’da oturmak istiyor.

Konut Fiyatlarındaki Artış Nasıl Kontrol Altına Alınır ? Bu Yükseliş Daha Ne Kadar Sürer ?

Ahmet Büyükduman: Konut fiyatlarındaki yükselişi kontrol altına alabilmek için yeni ihtiyaçlarla uyumlu ev üretiminin artırılması gerek. Talep ise kırsal kesimlerdeki evlere yönelik. Öyleyse bu isteği karşılayacak arz da lazım. Öyleyse kırsalda talep edilen ev yapımına ağırlık vermek gerekiyor. Bir taraftan da maliyetleri düzenleyebilmek için tedarik zincirlerini kolaylaştırmak gerekiyor.

Konut fiyatlarındaki bu artış pandemi tam anlamıyla kontrol altına alanına kadar devam edecek gibi gözüküyor. Malzeme maliyetlerindeki artış hala devam ediyor. Burada şu şekilde bir şey olabilir; bazı malzemeler yerlerine konulabilir. Yani kereste yerine plastik gibi ikame malzemeler kullanmak mümkün. İnşaat sektörü de kendini ikame malları kullanmaya edepte edebilir.

Küresel Çapta İnşaat Maliyetlerindeki Yükseliş Fiyatlara Yansıdı Mı ?

Metrekare birim fiyatı 6 bin lira olan bir gayrimenkulün metrekaresinin şu anda 10 bin lira seviyelerine geldiğini görüyoruz. Yan tarafında bir boş arsa olsa ve orada yeni konut yapılsa aynı konutun metrekare maliyeti 12 bin lira olur. Dolayısıyla 12 bin liraya mal eden müteahhit de en az 15 bin liraya satmak zorunda kalıyor. Önümüzdeki dönemde gayrimenkul fiyatlarında minimum yüzde 50 artış olacak.

İnşaat maliyetlerinin yükselmesi sonunda gayrimenkul fiyatlarında da artış yaşandı. Bu da alıcılara da doğrudan yansıdı. İnsanlar doğal olarak ‘Fiyatlar gittikçe daha da yükselecek ve bir an önce konut alalım’ diye talepte bulundukça da arz-talep dengesi bozuldu. Arz talep dengesi bozulunca da fiyatlar artmaya devam ediyor.

Maliyetler yükseldikçe firmalar ve yatırımcılar da bekledi ve iki yıldır neredeyse yeni inşaat olmadı. İnşaatlar bekledi, yıkılmış binalar bekledi. Şimdi ise yavaş yavaş başlıyor. 2024 yılına doğru bu inşaatlar sona erdiğinde piyasa düzelir gibi görünse de fiyatların artık geriye gelmesi olası görünmüyor.

Konut Almayı Düşünenler Ne Yapmalı ?

Uzmanlar bu hususta farklı görüşlerde…

Konut almak isteyenler pandeminin kontrol altına alınmasını beklesinler. Çünkü pandemiyle beraber ev tercihleri ciddi ölçüde değişti. Bu tercihlere inşaat sektörü henüz uyum sağlayamadı. Pandemi kontrol altına alındıktan sonra da çalışma koşullarında ciddi değişiklikler olacak. Uzaktan çalışma, internetten alışveriş, uzaktan eğitim gibi durumlar lokasyonun önemini ortadan kaldırdı. Gayrimenkuldeki en önemli değer bileşeni şimdiye kadar lokasyondu.

Belki 2015-2016 yılları arasında konut alanlar bir süre pişman oldu. O dönemde dövizin yükselişine paralel olarak konut fiyatlarının artmadığı düşünüldü. Çünkü stoklar fazlaydı ancak şimdi stok yok. O nedenle gayrimenkul bugün alınsa bile önümüzdeki sene yine karlı olacak. Maliyetler bu şiddetle artmaya devam ederse konut fiyatlarındaki yükseliş de her zaman artacak.

Yeni Zelanda’da ortalama konut fiyatı 1 milyon dolara yaklaşırken vatandaşlar da hükümetten bu krizi acil bir şekilde ele almasını bekliyor. İkinci çeyrekte yaşanan yüzde 25.9’luk artış Yeni Zelanda için son 18 yılın en kötüsü. Bu yükselişi ise en fazla kiracılar hissediyor.

Yeni Zelanda konut piyasasında, fiyatların yukarı doğru hareket etmesinin alışılmış bir durum değil ancak son bir senede büyük bir artış yaşandı. Uygulanan koronavirüs politikaları sebebiyle nitelikli insan göçü durmuş olduğu için, her sektörde insan gücü açığı bulunuyor. Buna inşaat sektörü de dahil ve bu durum bina yapım hızlarını olumsuz etkilemiş durumda. Zaten sınırlı olan konut stokunun yeterli hızda artmaması ise konut fiyatlarının son 2 yılda normalin üzerinde artmasına neden oldu.

Yeni Zelanda’da uzun süredir konut talebinin nasıl karşılanacağı ve fiyatların nasıl daha erişilebilir olacağı tartışılıyor. Yatırım amaçlı konut almak zorlaştırılırken, bilhassa ilk kez konut alacaklara birçok kolaylık sağlanıyor. Kredi uygulamalarına ise ilk kez konut alacaklar için daha esnek, düşük peşinat ve faiz oranları getirildi.

Ev satış fiyatlarındaki artış bu denli yüksekken, kiralardaki artış daha yavaş takip ediyor. Hatta, konut sahipleri, kiracıdan memnunsa birkaç yıl kiranın artmadığı, sabit kaldığı durumlar son derece fazla. Buna karşın kiralık konut bulmak çok da kolay değil.

En Büyük Artış Hollanda’da Kaydedildi

Hollanda’dan konut satın almak isteyenler için de kötü haberler geliyor. Ev fiyatları üst üste dört aydır rekor kırıyor ve 20 yıldan fazla süredir yaşanan en büyük artış kaydedilmiş durumda. Hollanda İstatistik Kurumu, inşaat maliyetlerinde de rekorların görüldüğünü bildirirken, fiyatlardaki yükselişin asıl nedeninin konut sıkıntısı olduğunu kaydetti. Artan Konut Fiyatları Amsterdam’da uzun yıllardan beri bir problem olsa da artık ülke çapında hissediliyor.

Protestolar Gerçekleştiriliyor, Öğrenciler Tek Başlarına Kiraya Çıkamıyor

Yeni iş yaşamına başlayan gençlerin veya öğrencilerin tek başına kiraya çıkması son dönemde daha da zor hale geldi ve protestolar arttı.

Devletin belirli gelir düzeyinin altında kazanç sağlayan kişilere sağladığı yardım paketleri, konut yardım sistemleri var. Fakat bu vatandaşlar tarafından yeterli görülmüyor ve bazı zamanlar protestolar gerçekleştiriliyor. Arz ve talep dengesinin bulunması çoğu zaman zor oluyor. Bu doğrultuda günümüze kadar genellikle müstakil veya az katlı konutlar tercih eden Hollanda, yeni dönemde bazı bölgelerinde apartman inşaatlarına da hız verdi.

Avustralya’da Müstakil Evlerde Yükseliş Daha Fazla

Konut fiyatlarında yüzde 16.4 ile listenin ilk sıralarında olan Avustralya’da da rekor artışlar görüldü. Özellikle Sydney ve çevresinde emlak fiyatları geçen yıla göre yüzde 19 arttı. En yavaş büyümeye sahip olan Darwin’de bile yükseliş yüzde 13 civarındaydı. Ev fiyatlarına bakıldığında ise müstakil evlerde apartman dairelerine göre daha büyük artışlar görülüyor.

Ne düşünüyorsunuz?

242 points
Upvote Downvote

Yorumlar

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Loading…

Uygulama Projesi Nedir ?

TOKİ’den Kırklareli’de Konut Ve İş Yeri Satışı