Toplu konut, sosyal ve ekonomik ihtiyaçların zorladığı geniş kitlelerin konut sorununa çare bulmak amacıyla oluşturulmuş özel bir taşınmaz mülkiyet çeşididir.
Müstakil evlerden farklı olarak meskenin haricinde taşınmazın içerisinde ortak kullanıma ait alanlar bulunmaktadır.
Herkesin hakkının olduğu ortak alanlarda kat malikinin ya da diğer kat Maliklerine sormadan yönetimin tek başına değişiklik yapması olası değildir.
Kat mülkiyeti hakkında konular 634 Sayılı kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile belirlenmiştir.
KMK’da günümüze kadar birçok değişiklik yapılmış, toplu konut sektöründeki gelişmeler göz önüne alınarak yeni sorunlar hakkında da birçok madde ilave edilmiştir.
Ortak alanlardaki anlaşmazlıkların çözümü noktasında ilk derece mahkemeleri yetkilidir.
KMK tıpkı diğer yasalar gibi tüm problemleri ayrı ayrı düzenleyebilecek nitelikte olamayacağından çoğu vaka da mahkemeler Yargıtay’ın örnek kararlarına bakarak problemleri çözmeye çalışmıştır.
Ortak alanlarda tüm ilave ve yenilikler için kat maliklerinin oy çoğunluğu gerekir.
Ortak yerlerin düzgün ya da bunları kullanmanın daha rahat ve kolay hale getirilmesine ya da bu yerlerden elde edilecek faydanın artırılmasına yarayacak tüm yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
Bir yapıda ilk önce yönetim planına bakılmalıdır.
Yönetim planı tapuya tescil edilir, Türkiye’nin bağlı olduğu hukuk sisteminde kanun her zaman üst düzeyde bağlayıcıdır dolayısı ile mevcut yönetim planı KMK ve hukukun temel ilkelerine aykırı olamaz.
Eğer mevcut bir yönetim planı yoksa burada KMK uygulanır.
Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölüm üzerinde yalnız bu kanunun hükümleri saklı kalmak kaydıyla mülkiyet haklarını kullanabilirler.
Kat malikleri gerek bağımsız bölümleri gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kriterlerine uymak, bilhassa birbirini rahatsız etmemek, birbirlerinin haklarını çiğnenememek ve yönetim planındaki maddelere uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler.
Kat maliklerinin bu sorumluluğu oturma hakkına sahip kişiler, kiracı ve bunlar dışında bu bölümlerden faydalanan herkes açısından aynı şekilde geçerlidir.
Engellilerin yaşamını kolaylaştıracak düzenlemeler yapılması gerekli ise:
Proje tadili kat maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapacağı toplantıda görüşülerek sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır.
Merkezi ısı yalıtım, ısı yakıt dönüşümü ve merkezi ferdi sistemlerde oy çokluğu, oy birliği ayrımı:
Kat maliklerinden birinin talebi üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme ya da ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karara göre yapılabilir.
Fakat toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oy birliği ile karar vermesini gerektirir.
Her iki durumda da yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre hesaplanıp maliklerden tahsil edilir.
Eğer ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme ya da ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesine karar verildiyse, yönetim planının bu karara aykırı hükmü varsa değiştirilmiş sayılır.
Ortak alanlara bağımsız bölüm ilavesinde oy birliği aranır:
Gayrimenkulün üstüne kat ilavesi ya da mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması ya da zemin ya da bodrum katlarında ya da arsanın boş kısmında KMK. 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı ya da ilavesi için kat malikleri kurulunun buna oy birliğiyle karar verilmesi gerekir.
Ayrıca ana yapının dış duvarlarının, çatı ya da damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri için ya da ortak alanların değişik renkte dış badana ya da boya yaptırmak için 5/4 oranı aranır.
Kat maliklerinden biri, tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana ya da boya yaptıramaz.
Arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise ya da lüks ise gidere katılma zorunluluğu yoktur:
Yapılması talep edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise ya da yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya ana gayrimenkulün tüm kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde ya da geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan yararlanmak istemeyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir.
Bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler. Eğer, başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki ya da onun külli ya da cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik ya da ilaveden yararlanma hakkını kazanmış olurlar.
