in

Arsa Değerlemesi Nasıl Yapılır ?

Arsaların değerleme çalışmalarında nelere dikkat etmelidir ?

Uygulama (Değerleme Süreci)

Arsaların değerleme çalışmalarında dikkat edilmesi gereken en önemli husus arsanın imar durumu (onaylı meri imar planına esas), konumu, cephe özelliklerine dair ayrıntılı araştırma yapılmasıdır. Bu nedenle gerekli değerleme yöntemlerinde kullanılan veriler mutlaka karşılaştırmalı ve sonuçları dikkatlice analiz edilmelidir.

Taşınmaz İle İlgili Yapılması Gereken Araştırmalar

  • İmar durumunun plan notları dahil detaylı bir şekilde araştırılmalı, arsa üzerine inşa edilebilecek yapının fonksiyonu ve inşaat alanları net bir şekilde hesaplanabilmelidir.
  • Tercihli ya da karma imar fonksiyonuna sahip arsaların değerlemesinde, hangi fonksiyonun en iyi ve en verimli kullanım seçeneği olacağını belirlemek için ayrıntılı bölge analizi yapılmalıdır.
  • Emsal araştırması yapılırken, arsa emsallerinin imar durumu, konum, cephe vb. özellikleri ayrıntılı bir şekilde öğrenilmeye çalışılmalıdır.
  • Arsa değerlemesinde kullanılacak yöntemlerden Gelir Kapitalizasyonu Yöntemine (Proje Geliştirme) veri sağlamak amacıyla arsa üzerine inşa edilebilecek yapının fonksiyonuna uygun emsal araştırması yapılmalıdır.
  • Her gayrimenkulün belediyelerce belirlenmiş emlak rayici vardır. Özellikle imar durumu yapılaşmaya izin vermeyen arsaların değerlenmesi esnasında Emlak Servisi’nden gayrimenkulün o yıla ait emlak rayici bilgi amacıyla öğrenilmelidir.
  • Arsa sınırları ve konumu, imar planlarının hazırlanmasına esas halihazır haritalardan faydalanarak tespit edilebilir. Tespit edilemediği durumlarda ilgili Kadastro Müdürlüğü’nde kadastro paftalarının incelenmesi önerilmektedir.
  • Arsa sınırları ve konumları bunun dışında parselsorgu.tkgm.gov.tr web adresinden de kontrol edilmelidir.

Değerleme Yöntemleri

Değerleme çalışmalarında, “Pazar Yaklaşımı” ve “Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi (Proje Geliştirme)” yöntemleri ile hesaplamalar yapılması, Değerleme Uzmanının bu hesaplamalar sonucunda düşüncesine göre uygun ve uygun olduğu düşünülen yöntemler kullanarak değer takdir etmesi önerilir.

Pazar Yaklaşımı

Gayrimenkul Değerleme faaliyetinde en çok kullanılan yöntem pazar yaklaşımı yöntemidir. Bu yöntemde, temelde arsanın değerini etkileyen bileşenler göz önünde tutularak değer karşılaştırmaları yapılmalıdır. Arsanın değerini etkileyen bileşenler;

  • İmar durumu,
  • Yüzölçümü,
  • Terki bulunup bulunmadığı,
  • Konu gayrimenkule olan mesafesi,
  • Cephe özellikleri,
  • Ulaşım akslarına mesafesi,
  • Arsanın geometrik biçimi,
  • Eğim özellikleri,
  • Bölgenin gelişim potansiyeli,
  • Altyapı imkanları vb.,
    olarak değerleme sürecinde dikkate alınmalıdır.

Bulunan emsaller belirtilen özellikler bağlamında değerlendirilmelidir.

Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi (Proje Geliştirme)

Arsaların değerlemesinde imar durumunun izin verdiği fonksiyon ve yapılaşma hakları dikkate alınarak Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi (Proje Geliştirme) kullanılır. Bu yönteme göre arsa üzerine imar durumunun izin verdiği ölçüde inşa edilebilecek en iyi ve en verimli kullanımı sağlayan gayrimenkul projesi geliştirilerek, elde edilecek gelirden inşaat maliyeti, yatırımcı karı, risk primi, finansman giderleri vb. giderler düşülerek arsanın bugünkü pazar değerine ulaşılır. Bu yönteme dair Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi (Proje Geliştirme) tablolarının örnekleri aşağıda verilmiştir.

Örnek:

Bu uygulamada imar durumun izin verdiği kullanım fonksiyonu, satılabilir alan, ortak alan ve kat alanı belirlenir.

Yapılan piyasa araştırmalarına göre projenin tamamlanıp satılması halinde elde edilecek toplam gelir belirlenir.

Kat Alanı: Yapılaşma koşullarına göre belirlenen toplam kat alanını ifade etmektedir.

Ortak Alan: Sığınak, otopark, apartman boşluğu, bina girişi vb. gibi ortak alanları ifade
etmektedir.

Pazarlanabilir Alan: Satılabilir brüt alanı ifade etmektedir.

Yapılan projeksiyona göre elde edilecek gelir hesaplandıktan sonra inşaat maliyeti, yatırımcı karı, risk primi, finansman giderleri vb. giderler düşülerek arsanın bugünkü pazar değerine ulaşılır.

İnşaat Maliyeti

Geliştirilecek olan projelerin inşaat m² birim maliyetleri piyasa verileri ışığında belirlenir. Belirtilen m² inşaat maliyetlerine, resmi kurum harçları, plan ve proje giderleri, reklam ve finansman maliyetleri, malzeme ve işçilik giderleri dahildir.

Yatırımın Geri Dönüş Oranı (ROI)

Yatırımın geri dönüş oranı, arsa üzerinde proje geliştirecek olan yatırımcı firmanın projeyi elden çıkarması halinde oluşacak kar beklentisini ifade etmektedir. Bu oran belirlenirken piyasa verilerinden ve yatırımcılarla yapılan görüşmelerden yararlanılmalıdır.

Not: Arsa üzerine inşa edilmesi öngörülen projenin inşası ve satışının yıllara yaygın olacağı düşünülüyorsa, yıllara yaygın maliyet ve gelir artışları da dikkate alınmalıdır.

Değerlemesi yapılan arsanın üzerine geliştirilmesi öngörülen gayrimenkul projesine göre kullanılacak hesaplama tablosu değişkenlik gösterebilir.

Ne düşünüyorsunuz?

215 points
Upvote Downvote

Yorumlar

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Loading…

Şömine İle Salon Dekorasyonu Nasıl Yapılır ?

Markanızı Destekleyecek Bir Sloganla Akılda Kalın !