Bilindiği üzere Türkiye’nin çoğu yerinde tarla vasıflı veya diğer imara açılmamış yerlerde yeni plan çalışmaları yapılanmaktadır. İmar plan çalışmaları yapılan bazı yerler konut, bazı yerler ticari vs. imarlı olarak düzenlenmektedir. Bu süreç, plan çalışması süreci ve sonrası; hak kayıplarının olduğu, gayrimenkulünüzün metrekaresinde azalma veya bulunduğunuz konumdan bambaşka bir konuma gönderilebileceğiniz bir süreçtir.
DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) kesintileri ile oluşturulan alanlar “Genel Hizmet Alanları’’ olarak tanımlanmakta ve bunlar; yol, meydan, park, genel otopark, çocuk bahçesi, yeşil alan, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve orta öğretim kurumları, ibadet ve karakol, terminal, taşıma istasyonları, semt pazarı, yerleri gibi alanları temsil etmektedir. Genel hizmetler için kullanılmak üzere ayrılan bu alanlar düzenlemeye konu olan arsa ve araziler üzerinden %40’a kadar kesinti yapılabilen alanlardır. Tek başına imar planının yapılmış olması düzenleme ortaklık payı kesintisinin yapılması için yeterli değildir. DOP kesintisinin yapılabilmesi için imar programının da yapılması gereklidir. Yapılan kesintiler %40 üstüne çıktığı takdirde ise düzenlemesi yapılan arsa ve arazilerde %40 kesintinin üzerinde kalan alanlar için kamulaştırma bedeli ödenir.
18. madde uygulaması ve DOP kesintilerinin yapılması sonucu bazı taşınmaz sahiplerinin arsa ya da arazilerinin tamamı genel hizmet alanında kalmakta ve bu taşınmaz sahiplerinin arsa ya da arazileri diğer parsellere taşınmaktadır. İşte bu noktada taşınmaz sahiplerinin karşısına bir takım problemler çıkmaktadır. Taşınmış oldukları parselde hissedar durumuna düşmüş olacaklar ve böyle bir durumda taşınmazlarını diledikleri anda diledikleri fiyatlara satamama durumuyla karşı karşıya kalacaklardır. Ya da taşınmış oldukları parsel üzerinde daha önceden yapılmış olan bir yapı bulunması durumunda hisselerinin durumu daha da zorlaşacaktır. Burada önemli olan hissedar durumuna düşen arsa sahiplerinin birbirlerini zor durum da bırakacak hareketlere girmemeleridir. Yıllardır o parselde oturan binasını yapmış olan hissedarlar yeni hissedara ya dilediği fiyatı vererek satın alacak veya parsele yeni giren hissedar dava yoluna gidecektir.
Dava yoluna gidilmesi tercih edildiği zaman izaleyi şüyu (ortaklığın giderilmesi) davası ve hissedarı olduğu parseli kullanan hissedarlardan geriye dönük ecri misil (haksız işgal tazminat) davaları açılabilmektedir.
En sık karşılaşılan durum ise; Bir arsa düşünün 10 malik var ve herkes 100 er metre kullanıyor, imar gelip DOP kesintisi yapıldığında herkese 60’ar metrekare yer kalmasına rağmen; fiili kullanımlar yine 100 ‘er metrekare üzerinden yapılıyor. Fakat bambaşka bir ada veya parselde gayrimenkul sahibi olan kimsenin imar kanunu 18. Maddesine göre kaydırılması neticesinde yukarıda bahsetmiş olduğumuz 10 kişinin yanı sıra 11. ortak olarak geliyor. Sorun da burada başlıyor. 10 malik arsa bizim biz burayı uzun yıllardan beri kullanıyoruz diyor, yeni gelen kimse de; ”Bana fiilen kullanacak bir alan verin “ diyor. Ve nihayetinde yeni gelen malikin yapması gereken tek şey ilk önce ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) ve beraberinde ecri misil davaları açması olacaktır.
Özellikle yeni imara açılmış veya planları yapılmış alanlarda çokça karşılaşılan bu durumda vatandaşın; imarsız bir yere sahip olmaktansa imarlı bir yere sahip olmanın vereceği avantajı göz önüne alarak, yapılan kesintilerden dolayı zarara uğradıklarını düşünmemeleri gerekir. Ortaklığı giderilmesi (izale-i şüyu) ve ecri misin davaları 18. Uygulaması sonrası olmazsa olmaz bazı durumlarda da kaçınılmaz olan davalardır ama tüm yeni maliklerle bir araya gelinerek gayrimenkulün adilce paylaşılması veya ortak bir projede uzlaşılması gereklidir.
