Kat Mülkiyeti Yasasına göre yönetim planı ana taşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini ve yönetime dair diğer konuları düzenleyen, tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.
Buna göre yönetim planı yöntemine uygun şekilde değiştirilmiş veya iptal edilmiş olmadıkça, bu bağlamda hükümleri yasanın buyurucu kurallarına aykırı düşmedikçe, tüm kat maliklerini bağlayıcı hükümdedir.
Kat mülkiyetli ya da kat irtifaklı ana taşınmazın tapu kütüğünde tescilli olan yönetim planının kısmen (bazı maddelerinin ya da bir madde içinde bazı cümle, paragraf ya da kelimelerin) iptali istenebileceği gibi, tamamının iptali de istenebilir.
Kat irtifakı ya da mülkiyeti kurulmuş olan taşınmazda davacı ve davalıların kat maliki olması gerekir.
Tüm kat malikleri davada taraf olarak yer almamışsa, taraf teşkilinde kusur vardır demektir.
Kat Mülkiyeti Yasasının 28. maddesi “Yönetim planı yönetim tarzını, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti, kullanma maksat ve şeklini ve yönetime ait diğer konuları düzenler. Yönetim planı, tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.” Yönetim planında yer alacak hususlar bu yolla hükme bağlanmıştır.
Bunlar ana gayrimenkulün yönetim tarzı, kullanma maksat ve biçimi, yönetici ve denetçinin alacakları ücret ve yönetim ile ilgili benzeri hususlardır.
Fıkranın anlamından çıkan sonuç ise, yönetim hakkında olmayan hususlara, örnek olarak bir ya da birkaç kat malikine mülkiyet ve benzeri ayni hak sağlayıcı hükümlere yönetim planında yer verilemeyeceğidir.
Yönetim planı hükümleriyle sağlanan faydanın ya da hakların mülkiyet ve benzeri ayni hak mı yoksa sadece kullanma hakkı mı olduğunun iyice araştırılması gerekir.
Ana gayrimenkulün yönetim tarzı, kullanma maksat ve şeklinin düzenlenmesi kapsamında olarak bazı ortak yerlerin, yönetim planı ile -ayni hak bahşetmeyecek şekilde- bir ya da birkaç bağımsız bölümün kullanımına bırakılması mümkün olup, bu gibi hükümlerin yönetim planında yer alması yasaya aykırılık oluşturmayacak, yalnız ortak yerlerde projeye aykırı inşaat ve değişiklik yapılmasına, kapıcı dairesi ve sığınak gibi ortak yerlerin kullanım hakkının bir ya da birkaç bağımsız bölüme bırakılmasına, Yasa’nın 19. ya da 44. maddelerindeki koşulların bertaraf edilmesine yönelik hükümlere yönetim planında yer verilemeyecektir.
Yönetim planı hükümlerinin, kat malikleri arasında çıkabilecek uyuşmazlıkların çözümlenmesinde – mahkemece iptal edilmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilmedikçe ya da yasanın emredici kurallarına açıkça aykırı olmadıkça – öncelikle uygulanması esastır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 66. maddesine göre, toplu yapı; bir ya da birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına uygun yapılmış ya da yapılacak altyapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.
Aynı Yasa’nın 70. maddesinde; toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını içine alan bir tek yönetim planının düzenleneceği ve bu planın toplu yapı kapsamındaki tüm kat maliklerini bağlayacağı, yönetim planının değiştirilebilmesi için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tam sayısının beşte dördünün oyunun şart olduğu öngörülmüştür.
Öte yandan aynı Yasa’ya 5912 sayılı Yasa’nın 5. maddesi ile eklenen geçici 2. maddeye göre, bu Kanun’un yürürlük tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının bu Kanun hükümlerine uyarlanması amacı ile yapılacak ilk değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterli olacaktır.
Kat Mülkiyeti Yasasının 28. maddesindeki “yönetim planı, ana taşınmazın yönetim tarzını, yönetime dair konuları, ana taşınmazın kullanma maksat ve şeklini düzenleyen, tüm kat malikleri ile onların ardıllarını bağlayan bir sözleşme hükmündedir” şeklindeki kuralı gereğince ortak bahçenin kullanma maksat ve şekli yönetim planı ile düzenlenebilir, sözü edilen ortak yerin kullanma hakkı kat maliklerinden birine veya bir kaçına özgülenebilir.
Yönetim planındaki bu hüküm, yasanın buyurucu hükümlerine aykırılık oluşturmadığından kat malikleri kurulunca değiştirilmiş olmadıkça geçerlidir. Ortak yerin kat maliklerinden birinin kullanımına özgülenmiş olması, burayı ortak yer olmaktan çıkarmaz.
