Depozito Nedir ?
Güvence bedeli şeklinde de bilinen depozito, bilhassa kira sözleşmelerinde karşımıza çıkmaktadır. Bu anlamda depozito, kira sözleşmesi sebebiyle kiraya verenin uğrayabileceği zararları teminat altına almak amacıyla kiracı tarafından verilen para ya da değerli evrak olarak ifade edilebilir. Taşınmazın tahliye aşamasında depozito iadesinde bir takım sorunlar yaşanmakta olup bu sorunlar kiracıların mağduriyetine yol açmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesinde, kiracıların korunması ve mağduriyetlerin önüne geçilmesi amacıyla, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından bazı sınırlamalar öngörülmüştür. Ancak sınırlama getiren bu düzenlemenin, kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiraları bakımından 1 Temmuz 2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanması ertelenmiştir.
Depozito Nereye Yatırılmalıdır ?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, depozitonun para ya da değerli evrak olarak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı parayı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir hesaba yatırır ve bu değerli evrakı bir bankaya depo eder. Bankaya yatırılan bedel, kiraya verenin ve kiracının rızasıyla ya da icra takibinin kesinleşmesiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak taraflardan birine teslim edilebilir.
Depozito Miktarının Belirlenmesinde Üst Sınır Nedir ?
Depozito miktarı, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde sınırlandırılmış olup üç aylık kira bedelini geçemeyecektir. Kararlaştırılan depozito, üç aylık kira bedelini aşıyorsa bu durumda üç aylık kira bedelini aşan kısmı geçersiz kabul edilecektir. Böylece, kiracı da depozitonun üç aylık bedeli aşan kısmının iadesini talep edebilecektir.
Faiz geliri de teminat kapsamındadır. Üç aylık kira bedeli ile sınırlandırılan ve bankaya depozito adı altında yatırılan paranın faiz geliri de anaparaya eklenerek teminat kapsamında değerlendirilmelidir.
Depozito yabancı para üzerinden kararlaştırılabilir. Bu durumda da üst sınır, yine üç aylık kira bedelini aşmamalıdır.
Kiraya Veren Depozitodan Kesinti Yapabilir mi ?
Kiraya verenin depozitoyu iade etmemesi ya da kesinti yaparak iade etmesi kiracıların uygulamada sık sık yaşadığı bir sorundur. Depozitonun bankaya yatırıldığı kira sözleşmelerinde, bu durum artık kiracılar açısından problem teşkil etmemektedir. Zira kiraya verenin kesinti yapabilmesi için kiracının rızasının varlığı ya da kiracının rızası mevcut değilse netleşmiş bir mahkeme kararı veya icra takibinin bulunması gerekecektir. Böyle durumlarda, kiracının rızasının genelde bulunmayacağı da hesaba katıldığında, kiraya verenin dava açarak zararının bulunduğunu ispatlaması durumunda depozito iadesinde kesinti yapabilecektir.
Kiraya verene elden teslim edilen depozitolar bakımından iade noktasında kiracılar sorun yaşamaya devam etmektedir. Dolayısıyla kiracılar, kiraya verenin keyfi kesinti yapmasının önüne geçebilmek için ilgili bedelin eksik iade edilmesi ya da iade edilmemesi üzerine dava açmak zorunda kalmaktadır.
Kiraya verenin depozitodan kesinti yapabilmesi için taşınmazda olağan kullanım sonucu meydana gelen yıpranmanın ötesinde bir zararın varlığı gerekmektedir. Zira TBK m.334 gereği kiracının, sözleşmeye uygun kullanımı dolayısıyla kiralanan taşınmazda meydana gelen olağan eskime ve bozulmalardan sorumluluğu bulunmamaktadır. Bu nedenle kiraya verenlerin, kiralanandaki olağan yıpranmalar sebebiyle kesinti yapması hukuka aykırılık teşkil etmektedir.
Depozito Ne Zaman İade Edilir ?
Depozito iadesi, kira sözleşmesinin sona ermesi ile birlikte gündeme gelecek bir durumdur. TBK m.342 düzenlemesi ile, 818 sayılı Borçlar Kanunu döneminde depozito iadesinde kiracıların yaşadıkları problemler ve uğradıkları hak kayıplarının giderilmesi amaçlanmıştır. Dolayısıyla bankaya yatırılmış olması durumunda depozito iadesi TBK m.342 hükümleri kapsamında gerçekleşecektir. Buna göre, banka ilk önce iki tarafın rızası bulunması ya da kesinleşmiş bir icra takibi veya mahkeme kararının bulunması durumunda hesaptaki parayı kiracıya iade edecektir. Bunun dışında kiraya veren, kiracıya karşı kira sözleşmesi hakkında bir dava açtığını ya da icra veya iflas yoluyla takibe giriştiğini kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka kiracının isteği üzerine hesaptaki parayı kiracıya iade etmekle yükümlüdür. Kira sözleşmesinin sona ermesi ve taşınmazın sözleşmeye uygun bir şekilde kiraya verene teslim edilmesi üzerine depozito iadesi kiraya veren tarafından gecikmeksizin yapılmalıdır. Bu noktada taşınmazın sözleşmeye uygun olarak tahliye edilmesi ve kiraya verene teslim edildiğine dair bir belge düzenlenmesi, ileride doğacak ihtilaflar bakımından önem arz etmektedir.
Depozito Kiradan Mahsup Edilebilir mi ?
Depozito, kiraya verenin uğrayabileceği zararları teminat altına almak için verilen bir bedel olduğu için kiraya mahsup edilmesi mümkün değildir. Yargıtay kararları uyarınca kiracının son kira bedelini ödemeyerek depozitoya mahsup etmesi hukuka aykırılık teşkil etmekte olup bu durumda kiracının ödenmemiş kira bedeli için icra takibine muhatap kalması mümkün olabilir.
Depozito İade Edilmezse Ne Yapılabilir ?
Kira sözleşmesi sonlandırılıp taşınmazın tahliye edilmesi halinde, vadeli hesapta bulunan depozito, kiraya veren tarafından sözleşme ile ilgili yasal yollara başvurulmadıysa sözleşmenin bittiği tarihten itibaren üç ay sonra kiracıya iade edilecektir. Ancak uygulamada sık sık depozito bedelleri bankaya yatırılmayıp kiraya verenlere teslim edildiğinden iade noktasında kiracıların problem yaşamaya devam ettikleri açıktır. Kiraya veren, taşınmazın sözleşmeye uygun şekilde tahliye edilerek kendisine teslim edilmesi üzerine kira sözleşmesi sebebiyle bir zararı mevcut değilse depozitoyu kiracıya iade etmekle yükümlüdür. Kiraya verenin iade yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda kiracı, depozito iadesi için icra takibi ve dava yoluna başvurmalıdır.
