Dükkan kiralarken dikkat etmeniz gereken birçok konu var. Kira sözleşmesi, imzalayan kişiyi ya da şirketi uzun süreli yükümlülükler altına sokuyor. İşyeri kiralamalarda kiralanan yere birçok yatırım ve masraf yapılıyor. Dikkatli bir şekilde düzenlenmeyen sözleşmeler kiralayanı da, kiraya vereni de zor durumda bırakabiliyor. Bu duruma düşmemek için sözleşmenin iyi bir şekilde müzakere edilmesi gerekiyor.
Dükkanı Kiraya Verenin Kiralama Yetkisi Var Mı ?
- Dükkanın kime ait olduğu sorgulanmalı
- Kiralayanın kiralama konusu ile ilgili yetkisi olup olmadığını gösteren belgeler incelenmeli
- Dükkana ait güncel tapu kaydı (tapu kaydındaki maliklerden biri vefat etmiş ise veraset ilamı)
- Kiralayanı temsilen bir kişi kiralama yapıyor ise vekaletname
- Tüzel kişiler için imza sirküleri
- Gerçek kişiler için imza beyannamesi ve kimlik bilgileri kontrol edilmeli
- Kiralayan tarafa dair belgeler sözleşmeye ek yapılarak taraflarca imzalanmalı
Tapu resmi senedi taşınmazın güncel durumunu yansıtmayabilir, sözleşme aşamasında güncel tapu kaydı incelenmeli.
Kiralanan Yer Kontrata Doğru Tanımlanmalı…
- Sözleşmeye dükkanın tapu bilgileri, açık adresi, metrekare, cephe, kat ve benzeri ayırıcı özellikleri açık şekilde yazılmalı
- Kiralanan yere dair kroki, fotoğraf gibi belirleyici belgeler sözleşmeye eklenmeli
Kiralanan Dükkanın Metrekaresi
- Metrekare birim fiyat üzerinden dükkanın kiralandığı durumlarda yerinde ölçüm yapılmalı
- Tarafın mutabık olduğu metrekare sözleşmeye yazılmalı
- Sözleşme yapıldığı sırada net m2 ölçüsüne ulaşmak olası değil ise, röleve tanımı yapılmalı ve metrekare ölçümünün nasıl yapılacağı belirlenmeli
- Metrekare üzerinden yapılacak tüm ödemelerde, sözleşmede yazılı tahmini m2 ölçüsünün değil, röleve sonucu metrekare ölçüsünün taraflar arasında geçerli ve bağlayıcı olacağı sözleşmeye yazılmalı
Kiralanan Dükkandaki Mevcut Kiracı
Görüşmeler yapılırken kiralanacak iş yerinde mevcut bir kiracı varsa;
- Sözleşme imzalanırken mevcut kiracının tahliye edildiğinden emin olunmalı ve imza öncesi bu durum yerinde tespit edilmeli
- Kira sözleşmesi imzası akabinde mevcut kiracı tahliye edilecek ise sözleşmede tahliye tarihi yazılmalı ve tahliye teslim şartı olarak belirtilmeli
- Mevcut kiracının tahliyesine dair yazılı tahliye taahhüdü var ise bu incelenmeli
- Mevcut kiracının tahliyesi için hava parası ve benzeri bir bedel ödenmesi durumunda ise, bu ödemenin karşılığında bir teminat alınmalı
Yazılı tahliye taahhüdü mevcut kiracının anında tahliyesini sağlayamayacağını ve bir yargılama sürecinin söz konusu olduğunu unutmayın !
Dükkanın İmarı, İskan Ve Çalışma Ruhsatı
- Gayrimenkule ait imar durum belgesi incelenmeli ve belediye nezdinde gerekli sorgulamalar yapılmalı
- Kiralanan işyerinin sit alanı, anıtlar kurulu izni gerektiren durumları olup olmadığı, ticari-konut bölgesinde yer alıp almadığı incelenmeli
- Yapı kullanım izin belgesi olup olmadığı incelenmeli
Yapı kullanım izin belgesi olmayan taşınmazlarda çalışma ruhsatı alınamaz. Çalışma ruhsatı olmadan işyeri açılır ise idari birimler işletmeyi kapatılabilir ve cezai prosedür uygulayabilir.
Yasal İzin Eksikliği
- Sözleşmelerde kiraya verenin sorumluluğunda olan yasal izinler yazılmalı. (Örnek : iskan belgesi)
- Kiralanan dükkanın resmi birimler tarafından kapatılması durumunda Kiracının sözleşmeyi derhal fesih hakkı sözleşmeye yazılabilir
- Kiracı sözleşmeyi bu nedenle feshetmek zorunda kaldığı durumda harcamış olduğu yatırım maliyetinin yıllara göre amortisman payı düşülerek kiraya verenden zarar tazmini talep edileceği sözleşmeye yazılabilir
Kira sözleşmeleri 2011 yılından beri “6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun” ile değil “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu” ile düzenleniyor.
Kira Sözleşmesinin Devri
- Kiracının hissedar yapısındaki değişiklikler uygulamada sözleşme devri olarak yorumlanmakta ve yasaklanmakta
- Hissedar yapısındaki değişikliklerin kiralayana fesih hakkı sağlamaması yönünde sözleşmeye madde eklenebilir
- Kiracı şirket ana faaliyet konusunu değiştirmediği sürece istediği şekilde hisse devri yapabileceği maddesini sözleşmeye ekletebilir
Kira sözleşmesinin devri, sözleşme taraflarından birinin değişmesi anlamına gelir. Bu durum kiraya verenin kabul ve onayına bağlıdır.
Kira Bedeli, Ciro Kirası Ve Asgari Kira
- Kira bedeli ve artış oranı net bir şekilde sözleşmede yer almalı
- Ciro kirası ve asgari kira söz konusu ise sözleşmede ciro kirası tanımı ve ciro bildiriminin ne şekilde ve hangi sıklıkta yapılacağı net bir şekilde yazılmalı, aylık mı yıllık mı karşılaştırılacağı ve mahsuplaşılacağı belirtilmeli
- Ciro kiralarında kiralayan tarafından yapılacak ciro denetimlerinin sınırlandırılması, denetim masraflarının kiraya verene ait olacağı sözleşmeye yazılabilir
- Ciro eksik bildirildiği durumda yüksek tutarda cezai şartlar yazılabilir
- Eksik ciro bildirimi halinde uygulanacak cezai şart, bir kira yılı içinde birden fazla tekrarı şartına bağlanabilir
- Kiraya veren tarafından yapılan ciro kirası denetimleri tutanakların “kesin delil” hükmünde olduğuna dair şart düşülebilir
- Kiracının yapılan denetimlere belge sunmak suretiyle itiraz hakkı olduğu eklenebilir
Kiralanacak alanın inşaatı için kiracı tarafından peşin kira ödemesi olarak yüksek kira bedelleri ödenmesi halinde kiralanan yerin inşaatının tamamlanmaması ve kira ilişkisinin başlamaması riskine karşılık ödenen peşin kiralar karşılığında kiralayandan teminat alınabilir.
Kira Sözleşmesi Şerhi
- Kiralanan işyerinin kiralayan tarafından üçüncü şahsa satılması halinde, yeni mülk sahibi ihtiyaç sebebi ile tahliye davası açma hakkına sahip. Bu davada ihtiyacın gerçek olduğu tespit edildiği takdirde, kiracı kiraladığı yeri tahliye etmek durumunda…
- Yüksek tutarda yatırım maliyeti yapılmış bir kira sözleşmesinde bu riske karşı hukuki korunma yolu kira sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmesidir.
- Şerh için kiralayanın yazılı onayı şart olup, bu durum sözleşmede ön şart olarak düzenlenmeli
- Kira şerhi ön şartı gerçekleşmeden hiçbir kira bedeli ödenmemeli
- Kira şerhinin, toplam kira bedellerinin % 0,683 oranında bir maliyeti var.
Taşınmaz üzerinde kamu haczi ya da ihtiyati tedbir var ise tapu sicil müdürlükleri şerh işlemi yapmıyorlar. Bu nedenle, kira sözleşmesi müzakeresinin en başta tapu belgelerinin incelenmesinin yararı ortaya çıkıyor.
Teslim Şartları Ve Teslim Tutanağı
- Sözleşme, kiralanan dükkanın ne şekilde kiracıya teslim edilmiş olduğunu net bir şekilde ortaya koymalı
- Teslim anında kiralananın hangi durumda olduğu sözleşmede ayrı bir madde olarak düzenlenmeli ve teslim anında durumunu belgeleyen fotoğraf ve benzeri dokümanlar kontratın bir eki olarak imzalanmalı
- Teslim yazılı teslim tutanağı ile yapılmalı, teslim şartları oluşmadığı sürece kiralanan teslim alınmamalı
