Kira sözleşmesi, kiraya verenin evin kullanımını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kira bedelini ödemeyi üstlendiği bir sözleşme türüdür. Kira sözleşmesi, mülkiyetin devrine engel oluşturmamaktadır.
Kira sözleşmesi yalnızca sözleşmenin tarafları arasında hüküm doğurmaktadır. Ancak yasa koyucu zayıf konumda bulunan kiracıyı güvenliğini sağlamak için, Türk Borçlar Kanununda, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralananın el değiştirmesinin yeni maliki kira sözleşmesinin tarafı haline getireceğini düzenlemiştir.
Böylece kiracı yeni malike karşı da, kiralananı kullanıma elverişli durumda bulundurma yükümlülüğü başta olmak suretiyle; sözleşmeye dair yükümlülüklerini yerine getirmesini talep edebilecektir.
Bununla beraber, kiracı da önceki kiraya verenle arasındaki sözleşme hükümleriyle aynı koşullarda, sözleşmeden kaynaklanan borcunu ifa ile yükümlü olmaya devam etmektedir.
Ancak, kiracı yeni malikin sözleşmenin tarafı haline geldiğini öğrenmiş ise, kira bedelini yeni malike ödemesi gerekir aksi halde kiracının temerrüdünün sonuçları gerçekleşecektir.
Kanunda, ev ve çatılı işyeri kiralarında, kiralananın yeni malikine kira sözleşmesini sona erdirme imkanı tanıyan özel bir düzenleme bulunmaktadır.
Yeni malik sözleşmenin tarafı olarak önceki malikin fesih imkanlarına sahip olmakla beraber, bu duruma ek olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi gereği ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesini talep edebilir. Yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye isteği, kiracıya yöneltilen bir beyanla gerçekleştirilemez; bu hakkın dava yoluyla kullanılması gerekir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi kapsamında; kiralananı sonradan edinen kişinin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralananı ev ya da işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu varsa, kiralananı edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Yine kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim nedeniyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Akabinde kira ilişkisi, her iki durumda da mahkemenin verdiği tahliye kararının netleşmesiyle sona erer.
Konut ya da iş yeri ihtiyacı hususu her olayın koşullarına göre tek tek değerlendirilmektedir. Yargıtay bir kararında, tahliyesi istenen işyerlerinin konum olarak halen malik ve kiracı olarak faaliyette bulunulan işyerlerinden daha avantajlı ve daha çok kazanç getirir nitelikte olması durumunda ihtiyaç iddiasının samimi olduğuna hükmetmiştir.
Başka bir kararda ise, davacının zengin olmasının, çalışmasına mani olmayacağı ve bunun samimiyetsizliğe delil olarak kullanılamayacağı belirtilmiştir.
Ayrıca Yargıtay; devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç veya henüz doğmamış ya da gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç, davacının terk etmeyi de istemediği mevcut bir işinin olduğu halde ikinci iş yapma talebinin bulunması, davacının kızının eşi ile boşanma davası sebebiyle kızının ihtiyacının bulunması, davacının tahliyesi istenen taşınmaza yakın, aynı alana sahip ve benzer niteliklerde olan kendi evinde halen oturuyor olması hallerinde ve davacının birçok ulaşım imkanı olan bir şehirde evinin işyerine uzaklığının zorunlu ihtiyaç olamayacağından bahisle tahliye istenemeyeceğine hükmetmiştir.
Bu hususta kiracıyı koruyan diğer bir düzenleme de Kanunun 355. maddesinde bulunmaktadır.
İhtiyaç nedeniyle kira ilişkisini bitiren malik, haklı bir neden olmaksızın kiralananı 3 yıl içinde eski kiracısından diğer bir şahsa kiraya vermesi durumunda, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmayan bir tazminat ödemekle yükümlü kılınmıştır.
Yine burada bahsedilen haklı neden, somut olaydaki durum ve koşullar göz önünde tutularak değerlendirilir.
Ayrıca kira sözleşmesi tapu siciline şerh edilmiş ise kira sözleşmesinin tapuda şerh edildiği ev ve çatılı iş yeri kiraları bakımından taşınmazı devralan yeni malik gereksinim gibi nedenlere dayanarak sözleşmeyi feshedemeyecek ve şerh süresince kiralananın kullanılmasına katlanmakla yükümlü olacaktır.
Sonuç olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda eski kanunun aksine, satımın kirayı bozması kuralı sona erdirilmiştir.
Bu çerçevede kiralananın el değiştirmesi durumunda, kira sözleşmesi kolayca sona erdirilemeyecek olup yeni malik sözleşmenin tarafı haline gelerek borcunu ifa ile yükümlü olacaktır.
Kiracının korunması bakımından yerinde olan bu düzenlemelerde, ev ve işyeri kiraları açısından yeni malike de kiralananın kullanılması ihtiyacının bulunması durumunda tahliye davası açma hakkı tanınmış ve yeni malikin menfaatleri de bu kapsamda korunmuştur.
