in

Emlak Balonu Nedir ?

Türkiye’de Emlak Balonu Var mı ?

Emlak balonu, konut sektöründeki spekülatif hareketler ve konut talebinin genelde suni yollarla artırılması neticesinde fiyatların çabucak yükselmesidir. Konut arzının sınırlı olması ve düşük faizli konut kredisi seçenekleri, bu balonun oluşmasındaki ana faktörlerden biridir.

Konut fiyatlarının farklı nedenlerden dolayı yükselmeye başlaması, vatandaşları ve yatırımcıları hızlı hamleler yapmaya zorlamaktadır. Çünkü fiyatların daha da yükseleceği beklentisi emlak satışlarında artışa neden olmaktadır. Bir noktadan sonra bu iki faktör birbirini tetiklemekte ve konut fiyatları hiç beklenmedik bir biçimde yükselmektedir. Yani normal şartlarda bir ürün için fiyatın artması isteği düşürürken, emlak balonunun şiştiği dönemlerde, tersine, isteği artırmaktadır.

Her sektörde olduğu gibi emlak ve konut sektörü de bir ülkenin diğer ekonomi hareketlerinden direkt olarak etkilenmektedir. Örneğin, banka faizlerinin düşmesi ya da kamu bankaları vasıtasıyla düşük faizli konut kredilerinin verilmesi, sınırlı konut arzına yüksek talep oluşmasına neden olmaktadır. Bu da fiyatlarının ne yazık ki olması gerekenden çok daha süratli yükselmesinin önünü açmaktadır.

Konut fiyatlarındaki kısa süreli ya da dönemsel artışların her birinin emlak balonu olarak değerlendirilmesi de yanlıştır. Her üründe olduğu gibi borsa, hisse senedi, döviz, emtia vb gibi yatırım portföylerinde beklendiği üzere, belirli artışların ve fiyat dalgalanmalarının görülmesi normaldir. Konut sektöründe bir emlak balonundan bahsedebilmek için fiyatların beklenenin çok üzerinde artmış olması gereklidir.

Emlak Balonu Nasıl Patlar ?

İçinde bulunduğumuz dönemde Türkiye’de emlak balonunun varlığı hakkında farklı görüşler mevcut. Yine geçmişte ABD’de ve Avrupa’nın farklı ülkelerinde bariz bir emlak balonu oluştuğunu ve bunun patladığını söyleyebiliriz. Bu balonun patlamasından zarar görmemek ya da bunu en az kayıpla atlatmak için piyasa değerlerini, ulusal ve uluslararası düzeydeki ekonomik gelişmeleri yakından takip etmek gereklidir.

Dünyanın hiçbir yerinde, hiçbir dönemde ve hiçbir üründe kısa dönemde hızlı bir fiyat artışının sürekli hale geldiği ve bunun uzun vadede olumlu sonuçlar doğurduğu görülmemiştir. Bu nedenle, bir emlak balonundan söz ediyorsak, bunun bir müddet sonra patlaması beklenmelidir. Bunun birçok nedeni olmakla birlikte temel olan birkaç farklı nedeni sıralayabiliriz.

Konut isteğinin ve uzun vadeli kredi çekip borçlanacak kişi ya da kurum sayısının artması, bankaların kredi vereceği müşterileri daha özenli seçmesine neden olmaktadır. Yani bankalar bir noktadan sonra daha az risk almaya başlamakta ve insanlar dilediği oranda ve sürede kredi almakta zorlanmaktadır. Bu da konut isteğinin zaman içinde azalmasına ve konut fiyatlarının tıpkı yükseldiği gibi çabucak düşmesine neden olmakta ve emlak balonunu patlatabilmektedir.

Bir ülkede faiz oranları en önemli ekonomik değişkenlerden biridir. Bu nedenle, faiz oranlarındaki değişiklikler de emlak balonunu patlatıp konut fiyatlarının dibi görmesine neden olabilmektedir. Bu bağlamda, faiz oranlarının yükselmesiyle birlikte konut kredilerine olan isteğin azalması da emlak balonu ne zaman patlayacak sorusuna yanıt olabilmektedir.

Ülke genelindeki ekonomik durgunluk, piyasalarda dinamikliğin azalması ve işsizlik gibi olumsuz ekonomik hareketliler de emlak balonunun patlamasındaki bir diğer etkendir. Zira, vatandaşların ve işletmelerin gelirlerinin azalması, konutlara olan isteği düşürmekte, bu da konut fiyatlarının hızla düşerek şişen emlak balonunun patlamasına zemin hazırlayabilmektedir.

Emlak Balonu Patlarsa Ne Olur ?

Emlak balonun patlaması yalnızca emlak, konut, inşaat vb gibi belirli sektörlerde değil, ülkenin genelinde olumsuz sonuçlar doğurmaktadır. Her şeyden önce, konut fiyatlarının çabucak düşmesi, yeni konut projelerinin sayısını ciddi oranda azaltacak bu da sektörde büyük bir işsizliğin kapısını aralayacaktır. Bunun için bölgesel değişimler de ülkenin tamamına etki edebilir ve daha büyük ekonomik sonuçlar doğurabilir.

Emlak balonunun patlaması, ülkemiz gibi inşaat sektörünün ekonomiye yön verdiği ülkelerde daha da önemli hale gelmektedir. İnşaat sektöründen elde edilen gelirlerin, bir ülkenin toplam gelirlerinde ne kadar büyük bir paya sahipse, bir emlak balonunun patlaması halinde yaşanacak kayıplar da o kadar büyük olacaktır.

Emlak balonunun patlaması, kısa ve uzun vadede farklı sonuçlar ortaya çıkarabilmektedir. İlk etapta büyük inşaat firmaları bu gelişmeden etkilenirken, akabinde daha küçük ölçekli firmalar, taşeronlar ve tedarikçiler olumsuz etkiyi hissetmeye başlayacaktır. Zamanla sektördeki tüm paydaşlar, emlak balonunun patlamasından sonra farklı sürelerde ve derecelerde etkilenecektir. Geçmişte de örneklerini gördüğümüz gibi böyle bir gelişmeden sonra birçok inşaat firması iflasın eşiğine gelmiştir.

Türkiye’de Emlak Balonu Var mı ?

Türkiye, dünyadaki birçok ülkeye göre bilhassa son 15 – 20 yıllık süreçte konut sektörünün son derece dinamik olduğu bir ülke. Özellikle 2007-2008 yıllarından sonra konut ve inşaat sektörünün devletin de desteği sayesinde güçlenmesi, piyasada hem arzı hem de isteği çabucak artırmaya başlamıştır.

Günümüze gelindiğinde ise değişen ekonomik parametreler, “Türkiye’de emlak balonu var mı” sorusunun daha sık sorulmasına neden olmuştur. Bu soruya doğru bir cevap verebilmek için konuyu farklı açılardan ele almak gerekir.

Öncelikle, artan ev sayısının ve fiyatının bir emlak balonu olarak değerlendirilmemesi için kira fiyatlarının da aynı oranda artması gerekir. Kaba bir hesapla, bir konutun satış fiyatının 15-20 yıllık bir kira geliri ile aynı oranda olması beklenir. Fakat ülkemizde bu oranın 30-40 yıllara ulaştığını ve kiraların ev fiyatları ile aynı oranda artmadığını görebiliriz. Bu da “Türkiye’de emlak balonu var mı” sorusuna “evet” yanıtı vermemizi sağlayan bir etmendir.

Türkiye’de inşaat sektörünün artan konut fiyatlarına rağmen geçtiğimiz yıllara göre küçülmesi de bir emlak balonunun göstergesidir. Konut arzının artmasına rağmen değişen ekonomik parametrelere göre (faiz, enflasyon, işsizlik vs) taleplerin istenen seviyede olmaması da Türkiye’de emlak balonunun olduğunu göstermiştir.

Ne düşünüyorsunuz?

351 points
Upvote Downvote

Yorumlar

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Loading…

Loading…

0

Konut Stoku ve Balon İddialarına Yanıt Geldi !

Brezilya Devlet Başkanın’dan Tropikal Ormanlara Darbe