Emlak ekspertizi, gayrimenkul değerleme uzmanı veya gayrimenkul değerleme şirketi tarafından evin gerçek değerini tespit etmek üzere yapılmaktadır. Günümüzde bir evin yüz binlerce liralık bir yatırım aracı olduğu düşünülünce bu raporun önemi hemen ortaya çıkmaktadır.
Ekspertiz, uzman tarafından gayrimenkule yönelik değerin ne olduğunun belirlenmesi çalışmasıdır.
Emlak Ekspertiz Raporu Nedir ?
Ekspertiz raporu, değerlemeye konu olan taşınmazın; o andaki hukuki durumunu, kısıtlılıklarını, gelecekte karşılaşılabilecek muhtemel sorunları, gelecekte sağlayabileceği gelirleri, konutun o günkü değerini, mevcudiyetini ekonomik ömrü boyunca sürdürebilmesi için var olan teknik – yapısal durumunu açıklığa kavuşturan öğelerin bilimsel ve multi – disipliner bakış açısıyla hazırlanmış bir sonuç raporudur.
Gayrimenkul Alırken Nelere Dikkat Edilmeli ?
Konutun hoş ve beğenilir olması herkes tarafından rahatça tespit edilebilir. Ancak konutun olumsuz özellikleri mutlaka bir uzman tarafından incelenmelidir.
• Yapının sağlamlığı,
• Mimari projesine göre uygun yapılıp yapılmadığı,
• Kanun, tüzük ve yönetmeliklere uygun yapılıp yapılmadığı,
• Kaçak yeri olup olmadığı,
• Daha evvel imar affından yararlanıp yararlanmadığı,
• Tapu üzerinde; şufa hakkı, intifa hakkı, alt kullanım hakkı, üst kullanım hakkı, hisseli olup olmadığı, ipoteği, ortak mülkiyeti, irtifak hakları, kat mülkiyeti, yapı kullanma izini, arsa payı, kıyı kanunu kapsamına girip girmediği, altından metro geçip geçmediği vb. birçok sınırlayıcı durumlar mutlaka incelenmelidir.
Gayrimenkul değerleme raporu, lisanslı uzmanlar tarafından bilhassa bankalar için hazırlanan, gayrimenkulün o günkü rayiç değerinin ölçüldüğü rapordur. Bankanın gayrimenkulü teminat olarak kabul edip etmeyeceğini belirleyen bir risk inceleme türüdür.
Emlak ekspertizi ise gayrimenkulün sahip olduğu olumlu ve olumsuz özelliklerinin ve değerinin tespit edilmesini amaçlayan daha kapsamlı bir incelemedir.
Emlak Ekspertiz raporu, Gayrimenkul Değerleme Raporunun yerine geçmez. Kişiye özel hazırlanır, başka bir amaçla kullanılamaz.
Özetle gayrimenkul değerleme teminat riski tespiti için dar kapsamlı; emlak ekspertizi ise alım kararını doğru verebilmek için yapılan ayrıntılı bir incelemedir.
Ekspertiz Süreci Birçok Farklı Kriter İçeriyor…
Bir evin gerçek değeri belirlenirken mimari ve mühendislik gibi teknik alanlarda kullanılan ayrıntılar işin içine girdiği için her zaman bir uzmandan destek almak gerekiyor. Eksper ya da gayrimenkul değerleme uzmanı adıyla anılan bilirkişiler bir evin değerini belirleme konusu ile ilgili genelde 35 ayrı kriterden faydalanıyor.
Arsa büyüklüğünden dairenin net kullanım alanına, balkondan bahçeye, su deposundan güvenlik sistemlerine kadar evin yalnızca kendisini değil; bulunduğu binayı ve hatta arsayı dahi içine alan değer saptama aşaması, bu nedenden dolayı birçok kriter içeriyor.
Bu kriterler arasında en önemlileri ise;
Konuta ait olan arsa payı: Dairenin arsa üzerindeki payı arttıkça değeri de her zaman artıyor.
İnşaatın kalitesi: Konut projelerinde kullanılan demirden sıvaya, çimentodan işçiliğe her şeyin kalitesi değerin belirlenmesinde etkin rol oynuyor.
Net alan: Dairenin aktif kullanım alanı sayılan net alan, evin değerini fazlasıyla etkiliyor.
Sosyal tesisler ve spor kompleksi: Organizasyon ve toplantı salonları, spor alanları konutun değerini arttıran dolaylı faktörler.
Mevki ve Ulaşım: Semtin merkeze yakınlığı, özellikleri, ulaşım açısından çeşitliliği ve sıklığı değer belirleme konusu ile ilgili en önemli ölçütler arasında yer alıyor.
Asansör: Tahmin edilebileceği gibi asansörlü binaların değeri her daim daha yüksek oluyor.
Havuz: Eğer bir konut projesinde açık veya kapalı havuz yer alıyorsa büyüklükleri ve sayılarına da bağlı olarak daire değerini oldukça yükseltebiliyor.
Manzara: Bir dairenin manzaralı olması; manzaranın deniz mi yoksa doğa mı olduğu gibi detaylar, en çok bilinen değer arttırıcı sebeplerden…
Güvenlik sistemi: Günümüzde çoğu binanın en büyük açıklarından biri olan güvenlik sistemleri, ayrı bir öneme sahip olduğu için evin değerine de büyük oranda etki ediyor.
Bahçe ve otopark: Güvenlik sistemleri dışında binaların çoğunda bulunmayan diğer bir detay ise otopark. Özellikle büyük şehirlerde otoparklı binalar üst düzeyde önem taşıyor.
Eksper veya gayrimenkul değerleme uzmanı, bütün bu ölçütlerle beraber evin varsayılan kira miktarı, çevrede bulunan benzer özelliklerdeki dairelerin satış fiyatı gibi ayrıntıları da göz önünde bulundurarak dairenin gerçek fiyatına ulaşıyor.
