Gayrimenkul hukuku eşya hukukuna bağlı olarak ortaya çıkan uyuşmazlıkların büyük çoğunluğunu kapsamaktadır. Gayrimenkul hukukuna konu olan eşyalar arsa, arazi ve bağımsız bölümler (ev, bina, iş yeri, apartman vs.) gibi taşınmazlardır.
Taşınmazlar ile ilgili en önemli nokta diğer eşyalara nazaran maddi değerlerinin daha yüksek olmasıdır. Bu nedenle gayrimenkul hukuku taşınmazlara dair birçok prosedürü ve meydana gelebilecek uyuşmazlıkları dikkate alarak çeşitli düzenlemeler yapan hukuk dalıdır. Gayrimenkulün konu olduğu birçok dava çeşidi bulunmaktadır.
Gayrimenkul hukukunu ilgilendiren birçok işte büyük meblağların var oluşu, bu hukuk dalının önemini daha da artmıştır. Çünkü atılan yanlış bir adım ya da kaçırılan bir süre çok büyük maddi kayıplara neden olabilecektir ki çoğu zaman bunları telafisi mümkün değildir. Bu nedenle sadece gayrimenkul davalarında değil; gayrimenkul işlerinde de işin ehli bir avukata müracaat edilmesi ve kendisine danışılması doğru bir hareket olacaktır. Danışmanlık hizmeti alınmasıyla ileride doğabilecek problemlerin ve uyuşmazlıkların önüne geçilmesi mümkün hale gelecektir.
Gayrimenkul davaları konusunu oluşturan eşyalar yani taşınmazlar, arazi, arsa, bağımsız bölüm (bina, apartman, iş yeri, ev, villa, fabrika) gibi mülklerdir. Bu mülkler, kişilerin yaşamlarını devam ettirmek için gerekli ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik faaliyetlerini gerçekleştirmek için kullanılabildiği gibi, yatırım amacıyla da kullanabilmek mümkündür. Örneğin bağımsız bölüm üzerinde barınma ihtiyacını karşılamak, yakın zamanda değerinin artması beklenen bir taşınmazın değeri daha düşükken satın alıp kazanç sağlamak veya arsa üzerinde çiftçilik faaliyetiyle geçimini sağlamak gibi…
Taşınmazlar ile ilgili en önemli özelliklerden bir tanesi de diğer eşyalara kıyasla maddi değerlerinin daha yüksek olmasıdır. Bu nedenle, bu eşyaların korunmasının veya bu eşyalar ile ilgili inşa edilecek hukuki prosedürlerin sağlam esaslara dayanması gereklidir.
Kanun koyucu, kişinin taşınmazı ile ilgili tasarruflarda bulunurken kararını ani, temelsiz bir biçimde değil de iyice düşünüp vermesi için bu eşyalar üzerinde hak tesis edilmesini taşınırlara göre daha zor ve çetrefilli hale getirmiştir. Çünkü, taşınmazlar maddi değerleri yüksek eşyalar olmasından uğranılabilecek herhangi bir zarar, diğer konulardaki zarardan daha yüksek olacak veya madden karşılanamayacak zararlar ortaya çıkabilecektir.
Ayrıca, yeni bir taşınmazın inşa edilmesi de maliyeti yüksek ve çevresel etkenler gibi çeşitli durumların hesaba katılımının gerekli olduğu bir husus olmasından, kanunen belli şartların sağlanması zorunluluğuna tabi tutulmuştur.
Bu doğrultuda belirlenen kaidelerin de en ince detayına kadar dikkatli bir biçimde öğrenilmesi gereklidir. İşte bu noktada gayrimenkul hukuku uzmanı avukat devreye girer. Taşınmazın korunması, devri, veya baştan yapılması ile ilgili sıkı ve detaylı şartların sağlanması noktasında yol göstermek onun mesleğidir.
Gayrimenkul hukukunun geniş ve kapsamlı olması da bu alanda açılacak olan gayrimenkul davalarında, doğacak sorunların çözümünde, işin ehli bir avukata danışılmasını zorunlu hale getirmiştir. Olası hak ve menfaat kayıplarının önüne geçilmesi adına gayrimenkul davalarının avukat ile yürütülmesi kanunen bir mecburiyet olmasada hukuki destek alınması çok daha yerinde bir hareket olacaktır.
Gayrimenkul hukuku birçok farklı hukuk disiplinini içerisinde barındıran gayrimenkule dair birçok prosedür ve hukuki uyuşmazlıkları ele alan karma bir hukuk dalıdır. Gayrimenkul sektörü de gün geçtikçe hızla gelişmekte olmasından dolayı gayrimenkule dair uyuşmazlıkların sayısı da günden güne artmaktadır. Bu nedenle gayrimenkul davaları ülkemizde en fazla görülen dava türleri arasında yerini almış bulunmaktadır.
Gayrimenkul Dava Çeşitleri
Tapu davaları,
İstihkak davaları,
Kamulaştırma davaları,
Kira davaları,
İzale-i Şuyu ya da ortaklığın giderilmesi davası gibi çeşitli dava türleri bulunmaktadır.
Tapu davaları gayrimenkul hukuku kapsamında bulunan tapu tescil ve tapu iptali gibi önemli dava çeşitlerini barındıran önemli davalardandır. Tapu davaları mülkiyet hakkını ihtiva eden bir dava türü olup bu davalar ile hedeflenen gaye hukuka aykırı bir durumun düzeltilmesi ve mağduriyetin giderilmesidir.
İstihkak davası taşınmazı haklı bir neden olmaksızın işgal eden kişilere karşı açılan bir dava türüdür. Zilyetliği haksız olarak elinden alınan kişiler (gayrimenkul sahibi, intifa hakkı sahibi gibi) veya bu kişilerin mirasçıları tarafından açılır.
Kamulaştırma özel mülk ve arazi gibi gayrimenkullerin devlet tarafından kamu hizmetine özgülenmek amacıyla satın alınması prosedürüdür. Anayasa’ya göre devtletin özel mülkiyet kapsamında bulunan bir taşınmazı kamulaştırma yetkisi vardır.
Kamulaştırma prosedürlerine karşı yapılan itirazlar ve anlaşmazlıklar kamulaştırma davasının konusunu oluşturur. Taşınmazı kamulaştırılan kişinin itiraz etme ve dava açma hakkı bulunmaktadır.
Kira sözleşmesi taşınmaz sahibinin taşınmazın kullanılmasını ve ondan faydalanılmasını belirli bir bedel karşılığında kiracıya bıraktığı sözleşmedir. Kira davaları kiraya veren ve kiracı tarafından açılabilmektedir.
Kira davaları arasında kira bedelinin belirlenmesi ve tahliye davası en fazla karşılaşılan dava türleridir. Tahliye davası kira bedelini sözleşmede kararlaştırılan biçimde ödemeyen veya geç ödeyen kiracıya karşı açılır. İzale-i şüyu yani ortaklığın giderilmesi davası taşınmaz üzerinde çok sayıda kişinin mülkiyet hakkına sahip olduğu hallerde ortaklığı bitirmek amacıyla açılan bir davadır.
Ortaklığın giderilmesi davası iki farklı biçimde açılabilir: satış yoluyla ortaklığın bitirilmesi ve aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi.
