in

Gayrimenkul Değerleme Raporu Nedir ? Raporda Hangi Bilgiler Yer Alır ?

Gayrimenkul Değerleme Raporu Neden Önemlidir ?

Gayrimenkul Değerleme Raporu Nedir ?

Bir taşınmazın ya da taşınmaza bağlı hakkın, herhangi bir zaman dilimi içindeki değerinin, bilimsel metotlar kullanılarak takdir edildiği ve değeri oluşturan/etkileyen tüm faktörlerin değerleme uzmanları tarafından analizini içeren rapora gayrimenkul değerleme raporu denir. Bir gayrimenkule ait değerleme raporu bağımsız, tarafsız ve objektif olarak belirli bir tarihteki kıymet takdirinin belirlenmesi şeklinde de tanımlanabilir.

Gayrimenkul değerleme raporu, SPK (Sermaye Piyasası Kurulu) Lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından hazırlanmalı. Rapor, taşınmazın değerini etkileyen tüm faktörlerin analizini ve değerini içermelidir.

Bir değerleme raporunun hazırlanması için süreç ilk önce yasal kurum incelemesi ile başlar. Gayrimenkule ait tapu kaydı, imar durumu gibi bilgiler tapu müdürlükleri ile belediyelerin ilgili bölümlerinden toplanır. Akabinde yasal kurum incelemeleri ile elde edilen bilgiler, değerleme uzmanı tarafından yerinde yapılan tespitlerle gayrimenkule ait mevcut durumla karşılaştırılır ve bölgesel analiz gerçekleştirilir.

Ülkemizde gayrimenkul değerleme uzmanlarının değerleme yapabilmeleri için Değerleme Uzmanlığı Lisansı’na sahip olmaları gereklidir. Bu lisans ise, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) düzenlemeleri doğrultusunda yapılan bir sınav sonucu ile alınmaktadır.

Gayrimenkul Değerleme Raporu Neden Önemlidir ?

Gayrimenkul yatırımı yapanlar için kuşkusuz en önemli etken doğru değer üzerinden işlem yapmaktır. Taşınmaz değerleme raporu, söz konusu taşınmazın güncel değerinin yanı sıra gayrimenkulün hukuksal durumunu da ortaya koymaktadır. Değerleme raporu, sadece bir değer belirlenmesi raporu değildir. Gayrimenkulün değeri, raporda sadece bir bölümdür ve bunun haricinde diğer bölümler de bulunmaktadır.

Belediyede yapılan araştırmalar sonucunda gayrimenkulün konumunun doğruluğu, yapıda büyüme olup olmadığı, yapı için bir yıkım kararı olup olmadığı tespit edilir. Bu nedenle de değerleme raporu oldukça büyük bir önem taşımaktadır.

Gayrimenkul değerleme raporu geçerlilik süresi hakkında de merak edilen konular bulunmaktadır. Yabancıların gayrimenkul edinimi hakkında tapu prosedürlerinde istenilen gayrimenkul değerleme raporunun geçerlilik süresi 3 aydır. Gayrimenkul değerleme raporunun süresini belirleyen herhangi bir yasal düzenleme bulunmamaktadır. Çünkü Gayrimenkule ait değer değişebilir. Gayrimenkulün fiziki ve yasal durumu hakkında bir değişiklik söz konusu değilse, değerleme raporunun genelde 6 ay ile 1 yıl süre zarfında geçerliliğini koruyacağı ön görülmektedir.

Gayrimenkule ait değer, piyasa koşullarına göre artış gösterebilir ya da değer kaybı yaşanması da mümkündür. Gayrimenkulün değerini etkileyen faktörler, mevcut piyasa koşulları, çevresel ve fiziksel etkenler vb. gibi birçok faktör olabilmektedir.

Değerlemede doğru tespit, doğru resmi kurum araştırmaları ve doğru raporlama oldukça önemlidir.

Raporda Hangi Bilgiler Yer Alır ?

Gayrimenkul değerleme raporlarında; raporun kapsamı, müşteri bilgileri, taşınmazın tapu takyidat ve kayıt bilgileri, taşınmazın imar durumu bilgileri, konumu ve çevresine ait bilgiler, taşınmazın teknik özellikleri, taşınmazın yasal ve mevcut durum bilgileri, proje bilgileri, taşınmazı etkileyen olumlu olumsuz etkenler ve değere ulaşılmasını sağlayan emsaller, nihai değer bilgisi, değer belirlenmesi için seçilen teknik bilgiler, taşınmaza ait fotoğraflar ve belge fotoğrafları ekler olarak yer almalıdır.

Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ’in 20 nci maddesinde yapılan değişiklik ile değerleme prosedürüne ve varılan sonuçlara dair olarak hazırlanan değerleme raporunun, asgari öğeleri Kurul tarafından belirlenen formata uygun olması kararı alınmış ve Sermaye Piyasası Kurulunca yürütülen rapor formatı oluşturma çalışmaları sonuçlanana kadar Sermaye Piyasası Mevzuatı kapsamında yapılacak gayrimenkul değerleme işlemleri için “Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar” kapsamında değerleme raporu hazırlanmaktadır.

Gayrimenkul Değerleme (Ekspertiz) Raporunun Kullanım Alanları

Bazı devlet kurumlarıyla ipotek – teminat tekniği ile çalışan şirketler gayrimenkul değerleme (gayrimenkul ekspertiz) raporu istemektedirler. Alanında uzman SPK lisanslı değerleme uzmanlarınca hazırlanan, gayrimenkul değerleme raporları ağırlıklı olarak bireysel ihtiyaçlar için kullanılmakla beraber özel ve kurumsal firmalardaki başlıca kullanım alanları aşağıda sunulmuştur:

Bireysel satıcıların mülklerini doğru fiyat üzerinden pazara çıkarması ve ekspertiz rapor tutarı ile alıcı tarafı ikna ederek en hızlı biçimde satışların sonlandırılmasında,

-Mülklerin piyasa değerinden satın alınması ve gayrimenkulün tapu ve belediye kayıtlarında mevcut olumsuzluklardan satın alma süreci öncesinde haberdar olunmasında,

Borç karşılığı gayrimenkul değişimlerinde alış – satış fiyatının belirlenmesinde,

Şirketlerin kiralama prosedürlerinde ‘’aylık/yıllık kira değer belirlenmesi’’ aşamasında,

Şirketlerin, gayrimenkullerin değerinin belirlenmesi aşamasında,

Şirket birleşme ve devir alma prosedürlerinde,

Şirket veya firmaların ortaklıklarını bitirilmesinde,

Yapılması düşünülen yatırımların, yıllar itibarı ile yaratacağı gelirlerin giderlere oranı ve bugünkü proje değerinin belirlenmesi çalışmalarında,

Boşanma sürecinde mal paylaşımı aşamasında,

Mirasla mal intikalinde adil mal paylaşımı istenildiğinde,

Hisseli tapuya sahip mülklerde alım – satım aşaması anlaşmazlıklarında,

Geriye dönük değer ve kira değer belirlenmesi araştırmasında,

Gayrimenkul danışmanlarının portföylerinde bulunan gayrimenkullerin alım – satım ve kiralama uygunluk durumu araştırmasında,

Gayrimenkul danışmanlarının satış aşamasındaki mülkleri ile ilgili alıcı ve satıcı arasında güvensizliği ortadan kaldırma aşamasında,

Kamulaştırma sürecindeki değer belirlenmesinde ve olası sorunların belirlenmesi aşamasında,

SGK borçlarının yapılandırılması, teminat ve taksitlendirme prosedürlerinde,

Vergi Dairelerine teminat göstermek amaçlı,

Esnaf ve Kefalet odası gibi resmi kurum ve kuruluşlar için..

 

Ne düşünüyorsunuz?

162 points
Upvote Downvote

Yorumlar

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Loading…

Loading…

0

Müteahhitten Ev Alırken Dikkat !

Konut Kredisi Faiz Oranları Yeniden Yüzde 1’in Üzerinde