PAZAR YAKLAŞIMI
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer ya da ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada yapılan benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.
Kullanım Alanları
• Yeterli ve güvenilir veri bulunabilmesi halinde aynı nitelikteki her cins gayrimenkule uygulanabilir.
• Veri olması halinde değeri saptamak için ideal yaklaşımdır.
• Özel amaçla inşa edilmiş gayrimenkullerin değerinin saptamak için kullanılmaz. (örnek müze, kütüphane, okul..vs)
• Ülkemizde konut değerlemesinde yaygın bir kullanım alanı vardır.
• Mal sahibi tarafından kullanılan ticari ve sanayi mülkler için en iyi göstergeleri sağlar.
• Geçmiş veriler değerlendirilirken verinin gerçekleştiği dönemden bu yana gelişen piyasa davranışlarındaki değişiklikler göz önüne alınmalıdır.
Uygulamadaki Zorluklar
• Kolay ancak uygulanması söylenildiği kadar basit olmayan bir yöntemdir.
• Belli bir dönem içinde satışı gerçekleşmiş emsaller bulmak zor olduğu gibi gerçek satış bedellerine ulaşmak basit değildir.
• Emsaller arasındaki farkları matematikselleştirmenin de zorlukları bulunmaktadır.
• Verilerin yetersiz olduğu ortamlarda yanılgılara neden olur.
• Fiyatların hızlı değiştiği (Volatil) dönemlerde kullanılması yanıltıcıdır.
Yöntemde Kullanılabilecek Kaynaklar
• Gerçekleşmiş satışlar,
• Anlaşmaya varılmış ancak değerden farklı nedenlerle satışı gerçekleşmemiş pazarlıklar,
• Kontratlar,
• Teklifler,
• Resmi kayıtlar,
• Emlak komisyoncularından alınan bilgiler,
• Medya: Gazeteler/internet/gayrimenkul dergileri bilgileri,
• Diğer değerleme uzmanları,
• Müzayedeler,
• Mülk yöneticileri,
• Bina görevlileri,
• Piyasa ile ilgili bilgisi bulunan mülk sahipleri,
• Kırsal alanlarda muhtar ve azalar ile köy sakinleri,
• Değerleme uzmanının arşivleri.
Her ne kadar bu kaynaklardan birtakım bilgilere ulaşılsa da değerlenen mülkle bu gayrimenkullerin benzerliği ve bilgilerin doğruluğu irdelenmeli ilaveten diğer yöntemlerle değerleme çalışması desteklenmelidir.
Çalışmalardaki proses adımları aşağıdaki gibi gerçekleştirilmelidir.
• Verilerin araştırılması,
• Verilerin doğrulanması,
• Uyumsuz verilerin elenmesi,
• İlgili karşılaştırma birimlerinin seçimi,
• Emsal satışların incelenmesi ve düzeltilmesi,
• Birçok değer göstergesinin tek bir değere denkleştirilmesi.
MALİYET YAKLAŞIMI
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında tekrar inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, “ Hiçbir kişi ona karşı arzu duymasa ya da onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır “ şeklinde tanımlanmaktadır.
Bu yöntemde, gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, işlevsel ve ekonomik açıdan demode olduğundan dolayı zaman içinde azalacağı varsayılır. Bir diğer deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman tekrar inşa etme maliyetinden çok olamayacağı kabul edilir. Bu yöntemde gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yapı Birim Maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada benzer özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübeler gibi veriler dikkate alınarak yapılan hesap ve maliyetler göz önüne alınır. Binalardaki yıpranma payı, binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanabilir.
Bu yöntemde gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak suretiyle iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Arazi değeri emsal yaklaşımlardan yola çıkılarak takdir edilir. Binaların değeri ise yukarıda bahsedilen yöntemlerle belirlenerek yıpranma payları düşülerek oluşturulur. Sonuç değer takdirine ise bu her iki değer toplanarak ulaşılır.
Kullanım Alanları
• Piyasada sıklıkla alım-satımı yapılmayan mülklerin değerlemesinde,
• Emsal karşılaştırma için yeterli veri var, yalnız karşılaştırma için alansal ve fiziksel özellikler birbirinden farklı ise, örneğin birden fazla emsal fabrika mevcut, yalnız fabrikaların alansal ve malzeme özellikleri bakımından farklılık arz ediyorsa,
• Özel kullanıma sahip yapılar değerlemeye konusu ise,
• Karşılaştırılabilir satış bilgisi olmadığında,
• Alışılagelmişin dışında bir mülk olduğunda ya da çok yavaş bir pazarı olduğunda,
• Gelir getiren bir mülk cinsi olmadığında,
• Yarım kalmış ya da teklif aşamasındaki projelerin değerleme çalışmalarında,
• Arsa ve yapıların tek tek değerlendirilmesi gerekli durumlarda,
• Eklentiler ve yenilemeler söz konusu olduğunda,
• Emsal satış bilgileri yetersizse,
• Gelirlerin kapitalizasyonu yaklaşımına tam güvenilemiyorsa,
• Emsal karşılaştırma yönteminde bazı kalemlerin parasal değişimlerinde,
• Fizibilite çalışmalarında.
GELİR YAKLAŞIMI
Yöntem iki temel metodolojiyi destekler :
• Direkt Kapitalizasyon Yöntemi
• Gelirlerin Getirisi Kapitalizasyonu Yöntemi
Bu yöntemde değerleme uzmanı mülkün gelecekteki faydaları ve üretme kapasitesini modelleyerek inceler ve geliri bir güncel değer göstergesini kullanarak kapitalize eder. Çalışmalar esnasında mülke ait gelir ve harcama verileri dikkate alınır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapılır. Beklenti ilkesi yaklaşımın esas parçasıdır. Yöntem ilaveten mülkün satış fiyatı ve kira beklentisi arasındaki ilişkiyi yansıtır.
Zorluklar
• Benzer gelir-gider beklentileri olan örneklerinin verilerinin seçimi gerekmektedir.
• Getiri oranları benzer özellikleri olan mülklerden seçilmelidir.
• Uygulayıcının gelir, gider ve boşluk tahminlerini çok iyi hesaplaması gerekmektedir.
Kullanılmasının uygun olmadığı durumlar
• Gelir getirmeyen mülkler,
• Uygun ve sağlıklı ölçülebilir değerin alınabileceği verilerin olmadığı durumlar.
Direkt Kapitalizasyon Yöntemi
• Sonuca varmak için yıllık gelirin mal bedeli ilişkisini kuran direkt kapitalizasyon (brüt kira çarpanı yöntemi)
• Toplam yıllık gelir / Kapitalizasyon oranı = Değer ya da
• Toplam Yıllık Gelir x Mülkün Kendini Amorte etme Süresi = Değer
Bu Yöntemde Sık Yapılan Yanlışlıklar
• Kiralamalara baz kira + ciro programlarında ciro ile ilgili yüzdenin kira rakamına dahil edilmeden analiz yapılması,
• Toplam potansiyel brüt gelir yerine sadece yıl içindeki kira gelirlerinin dahil edilmesi,
• Bina sahibi tarafından kullanılan alanlar varsa bunların dahil edilmemesi,
• Karşılaştırılabilir mülkler karşılaştırılabilir kapitalizasyon oranına sahip olup olmadığına bakılmaması.
Gelirlerin Getirisi Kapitalizasyonu Yöntemi
Zaman içindeki potansiyel gelir kaynaklarının, nakit akışlarının, boşluk-kira kayıplarının da dahil edilip, faaliyet giderlerinin düşüldüğü ve yeniden satış hasılatının da yatırımın içine dahil edildiği, uygun bir geri dönüş iskonto oranı ile hesaplayan getiri kapitalizasyonudur.
Yaklaşımda Geleceğe Yönelik Aşağıdaki İçerikler Olmalıdır.
• Güncel piyasa rayiçleri ve beklenen rayiç değişimleri,
• Mevcut taban kira ve sözleşmeye dayalı kira değişimleri,
• Yenileme opsiyonları,
• Mevcut ve beklenen gider iadesi şartları,
• Kiracı değişimleri,
• Yeni kira sözleşmesi şartları, boşluk oranları, varsa kiracılara verilen sübvansiyonlar, kiracıya yer hazırlama maliyetleri, kiralama komisyonları,
• İşletme giderleri,
• İskonto oranı,
Gelir kapitalizasyonu her iki yöntemle de hesaplandığında benzer değer göstergeleri üretmelidir.
GELİŞTİRME YAKLAŞIMI
Bu yaklaşımda gayrimenkule teklif edilen bir ya da çok sayıda geliştirme projesi modeli uygulanarak, planlanan bir proje ya da arsa üzerinde geliştirilebilecek projeler varsayımlarla desteklenip modellenir. Bu modelleme yasal olarak mümkün, finansal olarak olanaklı, ekonomik olarak azami düzeyde verimli yani “en iyi ve en verimli kullanımı“ olması gereklidir.
Bu çalışmalarda projenin girişimci yönünden incelenmesi yapılır. Çalışma kapsamında proje konusu ürünün bulunduğu sektörün mevcut durumu ve geleceğe yönelik beklentilerin incelenmesi ve değerlendirilmesi söz konusudur. Projenin yapılması halinde yapılacak harcamalar tahmin edilerek firmanın pazarlama politikaları ve genel fizibilite prensipleri dikkate alınarak toplam getiri ve harcamalar ile ilgili bir gelir-gider tahmini yapılır.
Geliştirilmesi halinde sektörün genel durumu, benzer projelerin istatistiksel rakamları ve mevcut ekonomik koşullar ve beklentiler çevresinde proje hakkında varsayımlarda bulunulur.
Bu çalışmalar neticesinde projenin performans tahmini yapılarak projenin gelirlerin indirgenmesi yöntemi ile net bugünkü değer hesabı yapılır.
KARMA YÖNTEM (PUANLAMA YÖNTEMİ)
Karma Yöntemin bir diğer adı da Puanlama Yöntemidir. Bu yönteme göre taşınmaz değeri üzerinde etkisi olduğu düşünülen nitelikler belirlenir. Taşınmazın belirlenen özellikteki yerlere göre en kısa mesafeleri ölçülür. Bu mesafeler ve belirlenen özellikteki yerlerin tablosu oluşturulur. Daha sonra belirlenen mesafeye göre endeks puan tablosu oluşturulur. Bölgeye ait her bir nitelik puanı ağırlıklandırılır. Bu işlem yapılırken anketlerden faydalanılabilir.
Taşınmaz değerini etkiyen etmenler şunlardır:
• Topografya,
• Parsel biçimi,
• Jeolojik yapı,
• Ulaşım kolaylığı,
• Taşınmazın kullanım şekli,
• Sosyal ve kültürel alanlara olan yakınlık,
• Gürültü,
• Trafik yoğunluğunun etkisi,
• Manzara. ( deniz görme, çatı görme, koru görme vb.)
Diğer gayrimenkul değerleme yöntemlerinden farklı olarak bu yöntemde temel olarak statik değerler, yani belli bir tarihteki versiyon değerleri kullanılmakta ve bu değerler çeşitli ekonomik değişkenlerde değerleme gününe dönüştürülmektedir. Ancak böylesi bir güncelleme, makroekonomik değişimlerin yerel taşınmaz piyasası koşullarıyla tamamiyle örtüşmemesi sebebiyle çeşitli sakıncalar doğurabilir. Bazı yasalarımız, vergi veya harç bedellerinin hesaplanmasında, taşınmaz rayiçlerinin güncellenmesi için tekrar değerleme oranının kullanılmasını öngörmektedir.
Taşınmazlardaki net değer artışının tekrar değerleme oranında gerçekleştireceğini öngören bu anlayış, bilhassa 2002 yılında emlak vergi değerlerinin kimi kent kesimlerinde çok büyük değerlere ulaşmasına ve bildirge değeri düşük gösterilen taşınmaz değerleriyle büyük sapmalar göstermesine neden olmuştur. Yoğun tepki çeken bu uygulama, yapılan düzenlemelere vergi tutarının, kıymet takdir komisyonlarınca saptanacak vergi değerleri üzerinden alınması yönünde değiştirilmiştir.
