Arsa-arazi ayrımı doğru yapılmadığı durumda, sonuçları genelde büyük tartışmalara yol açmaktadır. Arsa-arazi ayrımı hakkında tartışmalar, çoğunlukla yol güzergahındaki yerleşimin yoğun olduğu alanlarda söz konusu olmaktadır. Bilirkişiler arsa-arazi ayrımında yanlış seçim yaptıkları zaman, olması gerekenden düşük veya yüksek bedel takdir etmektedirler. Arsa ve arazi arasındaki değer farkı çok fazla olduğu için, anlaşmazlıkların oranı da yüksek olmaktadır.
Kamulaştırma Kanunu’na göre arsa vasfındaki taşınmazlarda emsal, arazide ise gelir esasına göre değer biçilmektedir. Dolayısıyla hem farklı değerleme tekniğinin kullanılması hemde değer farkı çok fazla olduğu için, arsa-arazi ayrımının doğru yapılması büyük önem taşımaktadır. Arsa-arazi ayrımının doğru yapılmamasının başlıca nedenleri olarak, ayrımın dayandığı mevzuatın tam anlamıyla bilinmemesi ve konu hakkında ayrıntılı araştırmanın yapılmaması gösterilebilir.
Arsa-Arazi Ayrımı İle İlgili Kavramlar
Türkiye’de arsa-arazi ayrımı, belediye ve mücavir alan sınırları ile nazım ve uygulama imar planları kapsamında ele alınmaktadır. Bu kapsamda ilk önce arsa ve arazinin tanımları yapılmalı ve arsa-arazi ayrımında etkili olan kavramlar doğru bir şekilde ortaya konulmalıdır. Dolayısıyla bilirkişilerin, bu kavramların hangi amaçları taşıdıklarını bilmeleri gerektiği gibi, kavramların arsa-arazi ayrımındaki etkilerini mevzuat ve uygulama açısından iyi analiz etmeleri gereklidir.
Arsa : Emlak Vergisi Kanunu’nun 12.maddesinde arsa, “belediye sınırları içinde belediyece parsellenmiş arazi, arsa sayılır” şeklinde kaydedilmiştir.
Arazi : Tarımsal faaliyet açısından arazi, üzerinde bitkisel üretim yapılan toprak parçası anlamına gelmektedir. Bu açıdan arazi, tarımsal faaliyet için vazgeçilmez bir üretim aracıdır. Üzerinde tarımsal faaliyetin gerçekleştiği toprak parçasını oluşturan arazi, ikametgah binası ile diğer işletme binalarını içinde barındıran ve sınırları belli bir alandan ibarettir. Bu bakımdan arazi, bilhassa küçük işletmeler başta olmak suretiyle çoğu işletme için, hem ekonomik kazancını temin eden hem de yaşamını devam ettirdiği ekonomik ve sosyal bir alanı teşkil etmektedir.
Belediye sınırı : Belediye Kanunu’na göre oluşturulan belediye sınırı, ilgili belediyenin hizmet götürmekle yükümlü olduğu idari sınırları kapsamaktadır.
Mücavir alan sınırı : İmar Kanunu’na göre mücavir alan, “imar mevzuatı bakımından belediyelerin kontrol ve mesuliyeti altına verilmiş alanlardır” şeklinde kaydedilmiştir.
Mücavir alan sınırı, Belediye Meclisi ve İl İdare Kurulu kararına dayanarak iller tarafından ilgili bakanlığa gönderilir. Bakanlık mücavir alan sınırı teklifini, aynen ya da değiştirerek tasdik etmeye ya da değiştirilmek üzere iadeye yetkilidir. İmar Kanunu’nda mücavir alanın, ilgili belediye sınırına bitişik olma zorunluluğu bulunmadığı gibi, mücavir alan içine köylerin de girebileceği belirtilmiştir.
Belediye sınırı idari sınır iken, mücavir alan idari bir sınır değildir. Örneğin bir alanda belediye kurulup, belediyenin seçilmiş organlarının iş başına gelmesi, bu alandaki köylerin idari varlığının ve tüzel kişiliğinin sona ermesine yol açar. Oysa bir köyün mücavir alan sınırı içine alınması, köyün idari ve tüzel kişiliğinin sona ermesi anlamına gelmez.
İmar planları : İmar Kanunu’nda imar planları, uygulama imar planı ve nazım imar planından meydana gelmektedir. Belediye sınırı içinde kalan yerlerin nazım ve uygulama imar planları ilgili belediye tarafından yapılır. Belediye, nazım ve uygulama imar planlarını yaparken, söz konusu yerlerin bölge ve çevre düzeni planlarına uygunluğunu sağlar. Belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan yerlerde yapılan planlar valiliğin yetkisi altındadır. Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki “Tarımsal Niteliği Korunacak Alan” olarak ayrılmış yerlerde, imar planlarının yapılması ise ilgili bakanlığın iznine bırakılmıştır. Tarım arazisi, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nda belirtilen izinler alınmadan, tarımsal amaç dışında kullanılmak üzere planlanamaz.
Nazım imar planı : İmar Kanunu’na göre nazım imar planı, “varsa bölge ya da çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış şekillerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve sorunlarının çözümü gibi konuları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına temel olmak suretiyle düzenlenen, ayrıntılı bir raporla
açıklanan ve raporuyla birlikte bütün olan plandır” şeklinde kaydedilmiştir. Nazım imar planında; ileriye dönük olarak arazi parçalarının genel kullanım şekilleri, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunlukları, yerleşim alanlarının gelişme ve büyüklükleri gibi hususlar bulunmaktadır.
Uygulama imar planı : İmar Kanunu’nda uygulama imar planı, “tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama uygulamalarına temel olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri detayları ile gösteren plandır” şeklinde kaydedilmiştir. Uygulama imar planında, taşınmazın kullanım şekli ile üzerine yapılacak inşaatın birçok niteliği belirlenmektedir.
Türkiye’de kamulaştırma işlemleri, 2942 sayılı “Kamulaştırma Kanunu” ve bu kanunun bazı maddelerini değiştiren 4650 sayılı “Kamulaştırma Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun” hükümlerine göre yapılmaktadır.
Kamulaştırma Kanunu’nda arsa ve arazinin kıymet takdirinde, hangi tekniklerin kullanılacağı belirtilmiş olduğu halde, arsa-arazi ayrımı hakkında herhangi bir tanımlamaya gidilmemiştir. Arsa-arazi ayrımı hakkında esaslara, Emlak Vergisi Kanunu’nda ve daha geniş bir biçimde Bakanlar Kurulu Kararı’nda yer verilmiştir. Emlak Vergisi Kanunu’nun 12.maddesinde, “belediye sınırları içinde belediyece parsellenmiş arazi arsa sayılır” biçiminde ifade edilmiştir. Aynı maddenin devamında, “Belediye sınırları içinde ya da dışında bulunan parsellenmemiş araziden hangilerinin bu kanuna göre arsa sayılacağı Bakanlar Kurulu kararı ile belli edilir” ifadesine yer verilmiştir. Bakanlar Kurulu Kararı’nın 1 nolu maddesinde, emlak vergisi yönünden arsa sayılacak alanlar tarif edilerek, arsa-arazi ayrımına açıklık getirilmiştir. İlgili maddenin a bendinde, “belediye ve mücavir alan sınırları içinde imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmış yerlerde bulunan, parsellenmemiş arazi ve arazi parçaları arsa sayılır” biçiminde ifade edilmiştir. Aynı şekilde söz konusu maddenin b bendinde, “belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunup da bu imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmamış olmakla birlikte fiilen meskûn halde bulunan ve belediye hizmetlerinden yararlanmakta olan yerler arasında kalan, parsellenmemiş arazi ve arazi parçaları arsa sayılır” şeklinde belirtilmiştir. Ancak b bendinin devamında, “yalnız, bu yerlerdeki arazi ve arazi parçaları zirai faaliyette kullanıldıkları takdirde arsa sayılmaz” ifadesine yer verilmiştir. Bu ifade ile, mevcut durumda üzerinde tarım yapılan alanların korunmasına ve tarımsal arazi olarak kullanımının devam etmesine önem ve öncelik verildiği anlaşılmaktadır.
Emlak Vergisi Kanunu ile Bakanlar Kurulu Kararı’nda ifade edildiği gibi, belediye ve mücavir alan sınırları içindeki uygulama imar planı bulunan alanlar arsa kabul edilmektedir. Bu alanların arsa sayılması konusu ile ilgili herhangi bir tartışma söz konusu değildir. Arsa-arazi ayrımı davalarında temel sorun, belediye ve mücavir alan sınırları içindeki uygulama imar planı olmayan alanlarda ortaya çıkmaktadır. Bu kapsamdaki alanların arsa veya arazi kabul edilmesi hakkında tartışmalar, Yargıtay’ın 1998 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı ile belli ölçüde giderilmiştir.
Türkiye’de diğer davalarda olduğu gibi kamulaştırma davalarında da, Yargıtay kararları bilirkişiler için önemli bir bilgi ve referans kaynağı olmaktadır. Yargıtay’ın kamulaştırma davaları hakkında kararlarında, İmar Kanunu’nda öngörülen nazım ve uygulama imar planları dikkate alınarak arsa-arazi ayrımının tarif edildiği görülmektedir. Yargıtay’ın 1998 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı’ndan önceki kararları incelendiğinde, uygulama imar planı bulunan taşınmazlar hiçbir koşul aranmaksızın arsa kabul edilirken, nazım imar planı bulunan taşınmazlar yönünden farklı programlar söz konusudur. Yargıtay’ın programlarındaki bu farklılık, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu’nun 1998 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı ile giderilmiştir.
Bu içtihada göre, nazım imar planı kapsamındaki taşınmazlar kamulaştırma hukuku yönünden arsa olarak nitelendirilse de, taşınmaz nazım imar planı içinde olsa dahi, salt bu nedenden dolayı arsa kabul edilemeyeceği görüşü benimsenmiştir. Kararda bazı nazım imar planlarının, yerleşim yerine ve belediye tarafından hizmet götürülen bölgelerin çok uzağında ve geniş bir alanı kapsayacak biçimde düzenlendiği ileri sürülmüştür. Ayrıca bölgedeki yerleşim yerinin genişliği, nüfus yoğunluğu ve nüfus artışı dikkate alındığında, bu gibi yerlerin yakın zamanda iskana açılmasının mümkün olmadığı ifade edilmiştir.
Dolayısıyla içtihada göre, nazım imar planı bulunan bir alanın arsa kabul edilebilmesi için, belediye ve mücavir alan sınırları içindeki yerleşim ve nüfus yoğunluğu, alt yapı hizmetleri, taşınmazın yerleşim merkezine olan mesafesi, plandaki konumu ve kullanım şekli gibi unsurların da göz önünde bulundurulması gereklidir.
Yargıtay’ın içtihadı birleştirme kararından önceki 5. ve 18. hukuk dairelerinin bazı kararları arasında nazım imar planı bulanan alanlarda, arsa-arazi ayrımı yönünden farklı programlar görülmektedir. Ancak içtihadı birleştirme kararından sonraki söz konusu hukuk dairelerinin kararları incelendiğinde, çoğunlukla içtihadı birleştirme kararına atıf yapılarak, aynı ölçütler doğrultusunda kararlar verildiği görülmektedir.
Arsa ve arazi hakkında davalarda kıymet takdiri raporu hazırlayan bilirkişilerin ilk hareket noktası, arsa-arazi ayrımının doğru yapılması olmalıdır. Arsa-arazi ayrımının doğru yapılması, konu ile ilgili mevzuat ve yayınların incelenmesi ve alanda yapılacak kapsamlı bir araştırma ile ilgilidir. Bu bakımdan ilk önce belediye ve mücavir alan sınırlarının tespit edilmesi, imar durumu ve belediye hizmetlerinin araştırılması, yapılaşmanın mevcut durumunun ve gelecekteki gelişme yönünün ortaya konulması, söz konusu alanın halihazırdaki kullanım durumunun belirlenmesi ve arazi kullanım potansiyeline bakılarak teknik ve ekonomik yönden bitkisel üretime uygunluk derecesinin ortaya konulması gerekir. Son olarak yöredeki arsa ve arazi fiyatları hakkında kapsamlı bir piyasa araştırmasının yapılması önemlidir.
Arsa-arazi ayrımı hakkında başlıca problem, belediye ve mücavir alan sınırları içindeki uygulama imar planı olmayan alanlarda ortaya çıkmaktadır. Bu amaçla belediye ve mücavir alan sınırları içindeki uygulama imar planı olmayan yerlerde, halihazırda yoğun bir biçimde bitkisel üretim yapılıyorsa arazi kabul edilmelidir. Zaten bu gibi yerler, bazı belediyelerin imar planlarında tarımsal niteliği korunacak alanlar olarak ayrılmıştır. Söz konusu yerlerin tarımsal niteliği korunacak alanlar olarak ayrıldığını belirtecek biçimde, ilgili belediyeden alınacak resmi bir yazı, bu alanların mahkeme tarafından arazi kabul edilmesinde genelde yeterli görülmektedir. Yapılan açıklamalardan sonra özet olarak belirtmek gerek görülürse, uygulama imar planı bulunan alanların, arsa niteliğinin belirlenmesi bakımından diğer herhangi bir araştırma yapmaya gerek yoktur. Ayrıca belediye ve mücavir alan sınırları içindeki uygulama imar planı olmayan yerler, belediye hizmetlerinden faydalanması, etrafının meskûn halde ve nüfus yoğunluğunun çok fazla olması durumlarında arsa sayılmalıdır. Ancak bu yerler belediye hizmetlerinin tamamından faydalanmıyorsa, yapılaşma ve nüfus yoğunluğu çok fazla değilse ve daha da önemlisi mevcut durumda üzerinde bitkisel üretim yapılıyorsa arazi olarak değerlendirilmelidir. Bu gibi yerler belediye imar planında “tarımsal niteliği korunacak alan” olarak belirtilmiş ise, bu durum mahkeme nezdinde o yerin arazi olarak değerlendirilmesini güçlendireceği gibi, bunun ile ilgili olarak belediyeden alınacak bir metnin bilirkişi raporunun ekine konulması da, konuya resmiyet kazandırmış olacaktır.
Kamulaştırma davalarında görev alan bilirkişilerin, belediye ve mücavir alan sınırları içindeki uygulama imar planı olmayan yerlerde arsa-arazi ayrımını yaparken, söz konusu yerin yol, su, toplu taşıma, aydınlatma, çöp toplama ve kanalizasyon gibi hizmetlerden faydalanma durumunu gösteren resmi bir yazıyı, ilgili belediyeden alarak bilirkişi raporunun ekine koymaları gerekir. Bu yazıya ek olarak, taşınmazın konumunu gösterecek şekilde fotoğrafının çekilmesi ve yerleşim merkezine olan uzaklığını belirtecek şekilde plan ve kroki üzerinde gösterilmesi gereklidir.
