SPK (Sermaye Piyasası Kurulu) tarafından 9 Ekim 2020 tarihinde yayımlanan Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’na (GYO) İlişkin Esaslar Tebliği ile halihazırda yürürlükte olan mevzuatta önemli değişiklikler yapıldı. 28 Mayıs 2013 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan ve piyasa gereklerine, dönemin ihtiyaçlarına göre birçok kez değişikliğe uğrayan ‘GYO’lara İlişkin Esaslar Tebliği’nde yapılan düzenlemeyle; sektörün uzun zamandır işaret ettiği başlıca hususlar tekrar revize edildi.
SON DÜZENLEME GYO’LARIN GELECEĞİNİ NASIL ETKİLEYECEK ?
GYODER Başkanı Mehmet Kalyoncu, GYODER’in 21 yıl önce GYO’ları temsil etmek amacıyla kurulduğunu daha sonra gayrimenkul sektörünün temsilcisi haline geldiğini söyledi. “Gerçekten ortak akılla hareket edildiği sürece, aklıselime bir şekilde ulaşıyoruz. Bu değişikliğin gerçekleşmesi için GYODER çatısı altında yaklaşık bir yıl süren kapsamlı bir çalışma yapıldı. GYO Komitesi Başkanı Dr. Berra Doğaner, oldukça uyumlu ve hareketli bir ekip çalışmasıyla, GYO’ların geleceğini etkileyecek önemli bir iş başardı. Çatısı altında bütün GYO üyelerini temsil eden bir sivil toplum kuruluşunun konuyu sahiplenmesi, çalışmanın olumlu sonuç vermesinde etkili oldu. SPK Başkanı ve ekibinin de konuya çok olumlu yaklaşmasıyla, gerçek problemler tespit edilerek gerekli düzenlemeler yapıldı” dedi.
SPK’NIN SON DÜZENLEMESİ İLE GYO’LARDA NELER DEĞİŞTİ ?
GYO mevzuatı içinde düzenlenmesine gerek kalmayan bazı hükümler, SPK mevzuatının genel olarak gelişmesi nedeniyle metinden çıkarılarak, daha yalın ve günün ihtiyaçlarına yanıt veren bir düzenleme yapıldı. ‘GYO’lara İlişkin Esaslar Tebliği’nde tekrar düzenlenen başlıca hususlar şu şekilde:
GYO’LAR DİĞER HALKA AÇIK ŞİRKETLERDE UYGULANAN HÜKÜMLERE BAĞLI HALE GETİRİLDİ
SPK’nın GYO’lara yönelik ‘Özellik Arz Eden Kararlar’ başlıklı maddesinde bulunan önemli değişikliği ‘kurumsal yönetim ilkelerine’ yönelik hüküm ile ilgili oldu. Oldukça sınırlayıcı özel hükümler nedeniyle, uygulamada GYO olmaya ek bir yük de getiren bu hüküm kaldırıldı. GYO’lar portföylerindeki binaların işletmecileri ile ilgili herhangi bir limit değişikliğinde, danışmanlık hizmeti aldıkları ya da ilişkili taraflarla yaptıkları prosedürlerde yönetim kurulu kararıyla 100 TL’lik bir işlemi bile KAP’ta açıklamak zorundaydı. Halbuki halka açık diğer şirketlerde aktif büyüklüklerine oranla bazı limitler dahilinde, bu işlemlerin yönetim kurulu kararına bağlanması ya da herhangi bir şekilde açıklanması gerekmiyor. Son düzenleme ile GYO’lar da diğer bütün halka açık şirketlerde uygulanan hükümlere bağlı hale getirildi.
YATIRIM FAALİYETLERİ VE YATIRIM FAALİYETLERİNE İLİŞKİN SINIRLAMALAR DEĞİŞTİ
Yapılan değişiklikle kısmen sınırlayıcı nitelikte olan ‘gayrimenkul türleri’ maddeden çıkarılıp, yerine genel bir ‘gayrimenkul’ ibaresi eklenerek bu hususta uygulamada ortaya çıkan tartışmalara son verildi. Ayrıca mevzuatta bulunan yüzde 3’lük komisyon ve diğer gider sınırlaması, yurt dışında yerleşik yabancı uyruklu kişilere yapılacak satışlar için kaldırıldı. Böylece yabancılara işyeri ve konut satışlarında piyasa koşulları gereği geliştiricilerin katlanması bir anlamda zorunlu olan yüksek giderler açısından GYO’ları çok zorlayan durumun çözülmesi sağlandı.
GYO’LARA, FON KULLANDIRMA İMKANI GETİRİLDİ
GYO’lar, yüzde 100 sermayesine sahip olduğu bağlı ortaklıklarına hiçbir şekilde fon kullandıramıyordu ve bağlı ortaklıkları üzerinden yaptıkları her yatırımda, her prosedürde fuzuli bir sermaye artışı işlemini uygulamak zorundaydı. SPK’nın yeni düzenlemesiyle GYO’lar yüzde 100 bağlı ortaklıklarına borç verebilir hale geldi. Böylece ortaya çıkan her fon ihtiyacında sermaye artırımı işlemine gitme zorunluluğu ortadan kalktı.
YATIRIM ENSTRÜMANLARI KONUSU DÜZENLENDİ
GYO aktif toplamının en az yüzde 51’inin yatırılması zorunlu yatırım enstrümanları konusu ile ilgili düzenleme yapıldı. Bu maddeye GYO’ların gayrimenkul, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı haklara ‘sermayesine yüzde 100 oranında iştirak ettikleri şirketler’ ve ‘gayrimenkul yatırım fonu katılma payları’ da eklendi. Böylece bir taraftan yüzde 100 iştirak edilen bağlı ortaklıklar bu oran içinde değerlendirildi, bir taraftan da Gayrimenkul Yatırım Fonu (GYF) enstrümanının GYO’larca kullanılması teşvik edildi. Yeni düzenleme ile artık GYF’lere yapılan yatırımlar da gayrimenkul yatırımı sayılarak yüzde 51’e dahil edilebiliyor. Ayrıca GYO’ların kendi iştiraklerine yönelik yatırım da yüzde 51 kapsamına alınabiliyor. GYO’lara esneklik getirilen değişiklik ile GYO’lara iştirakleri üzerinden, bilhassa yurtdışı prosedürlerde yapacakları faaliyetlerde de büyük kolaylık sağlandı.
İPOTEK, REHİN VE SINIRLI AYNİ HAK TESİSİ’ İLE İLGİLİ SINIRLAMALAR KALDIRILDI
Son değişikliklerle GYO’ların portföyündeki varlıklar üzerine tesis edilecek ipotek, rehin ve sınırlı ayni haklar için tebliğde bulunan sınırlama kaldırıldı. Yüzde 100 bağlı ortaklıklarına kullanacakları krediler için kendi portföylerinden teminat veremeyen GYO’lar, artık teminat verebilir hale geldi. GYO’lar kendi kredileri için esasen bu teminatı veriyor fakat bunu da yalnızca proje finansmanı için yapabiliyordu. Yani bir GYO şu an bir yatırım yapmayacak fakat işletme sermayesi finanse edecekse bankadan borçlanamıyordu. Artık bu engel de kalktı, GYO’ların borçlanmalarına kolaylık getirildi.
İNŞAAT HİZMETLERİ’ KONUSUNDA ÖNEMLİ KOLAYLIK SAĞLANDI
Yeni düzenleme ile inşaat hizmetleri hakkında da kolaylık sağlandı. GYO’lar inşaat yapamıyor, proje geliştirebiliyordu. Ancak geliştirecekleri projede, inşaat hizmeti alacakları şirketten tüm inşaat ile ilgili malzemelerin alınması şartı vardı. Özellikle inşaat yasağı sebebiyle gerek mali idare gerekse SPK tarafından yapılan eleştirilerin önüne geçecek, işin doğası ve sözleşme hükümleri gereği satın alınan inşaat malzemesi temin işinin inşaat yasağını ihlal anlamına gelmediğini ifade eden oldukça önemli bir düzenleme yapıldı. Artık inşaat malzemelerinin, ortaklığın portföyünde bulunan belirli bir gayrimenkul projesi hakkında olması ve münhasıran bu projede kullanılmak üzere temin edilmesi mümkün olacak. İnşaat işlerinin malzemelerinin ortaklık tarafından satın alınarak inşaat hizmetini yapacak müteahhidin kullanımına sunulması sağlandı. Yani GYO’ların inşaat malzemelerini kendileri alıp stoklarında tutabilmesi mümkün hale getirildi.
EKSPERTİZ DEĞERİNDEKİ HER DEĞİŞİMDE KAP’A AÇIKLAMA YAPMA ZORUNLULUĞU KALKTI
Özellikle pandemi döneminde çok gerekli olan bu hususta SPK, GYO’lara önemli bir kolaylık sağladı. Ekspertiz değerinin düşüklüğü nedeniyle KAP’ta açıklanıp, genel kurulda ortaklara bilgi verilecek durumlarda ‘ekspertiz değerinden düşük’ olarak bulunan mevcut hüküm, ‘ekspertiz değerinin yüzde 95’inden düşük’ olarak değiştirilerek konu netleştirildi. Yani GYO’ların yayınladığı ekspertiz değerlerinde eğer kira gelirleri bu ekspertiz değerinin 1 TL bile altına düşerse, bu durumun KAP’ta gerekçeleriyle beraber açıklanması gerekiyordu. SPK, değerleme raporu yüzde 5’e kadar bir farklılık olursa, bunlar ile ilgili herhangi bir aksiyon alınmasına gerek olmadığını açıkladı. Özellikle çok kiracılı yerlerde ortaya çıkan ve hem rekabeti hem de bir şekilde GYO menfaatlerini engel olan önemli bir hususun düzenlenmesi sağlandı. Hatta ekspertiz raporunda ofis, AVM ve otellerdeki doluluk oranlarının esas alınmasına hükmedildi.
BİLGİ VERME VE KAMUYU AYDINLATMA MADDESİ SADELEŞTİ
GYO’lara yönelik yeni düzenlemede bilgi verme hakkında yükümlülüklerde sadeleştirmeye gidildi. Fiziken kırtasiye işleriyle uğraşılmasının önüne geçilerek KAP’ta yayınlanan prosedürlerin bunun dışında SPK’ya gönderilmesine gerek olmadığına hükmedildi. Böylece çok anlamlı olmayan birçok kalem bildirim yükümlülüğünden çıkarıldı.
