Bir gayrimenkulü satın alırken bazı hukuki kuralların bilinmesi gerekiyor. Bilhassa hisseli taşınmaz alırken çok dikkatli olmak yerinde bir davranış olacaktır.
Gayrimenkul almadan önce yapmamız gereken en önemli işlerden biri ilgili Tapu Müdürlüğünde inceleme yapmak olacaktır.
Örneğin bir kişi çok hisseli bir arsanın belli orandaki payını satın aldı. Bu oranın büyük ya da küçük olması önemli değildir ancak satışa taraf olmayan diğer hissedarların satın alan şahsa karşı şufa (önalım) hakları bulunmaktadır.
Hisseli bir taşınmazdan hissedarlar dışında bir kişi tarafından hisse alındığı takdirde, satışı yapan kişi dışındaki hissedarlardan birisi, satış tarihinden itibaren satın alan şahsa karşı dava açıp, masraflarını ve satış bedelini ödemeye razı olduklarını beyan eder ve kendi adına tescilini talep edebilir.
Bu durumda mahkeme, dava itiraz süresinde açılmışsa ve tapuya beyan edilen satış bedeli ve masrafları mahkemenin göstereceği yere yatırması kaydıyla alıcı adına tescil edilmiş olan hissenin tapuda terkinine ve davacı adına tescil edilmesine karar verir.
Mahkemenin kabul edeceği itiraz süresi satışın yapıldığı tarihten itibaren iki yıldır. İki yıllık süre aşıldığı zaman hissedarlardan hiçbiri dava açamaz. İki yıl uzun ve riskli bir süreçtir. Çünkü alınan yer o gün için kıymetli olmayabilir ve iki yıl geçmeden değerinin çok yükseldiğini düşünürsek bu olay satın alan kişiyi zor durumda bırakacaktır.
Ancak Medeni Kanunun 733. maddesi taşınmaz hissesi alan kişiyi zor durumdan kurtarmak için iki yıllık süreyi üç aya indirme hakkı tanımıştır. Hisseyi satın alan kişi diğer hissedarlara, almış olduğu hisseyi noterden ihtarname göndererek bildirir.
İhtarnameyi alan hissedarların ihtarnameyi aldığı tarihten itibaren üç ay içinde şufa (önalım) hakkı davası açması gereklidir. Üç aylık süre içinde dava açılmazsa şufa (önalım) hakkı davası açma hakkı son bulmuş olur.
Hisseli gayrimenkul alan kişi risk almak istemiyorsa yapması gereken şey, hissedarların tamamından şufa (önalım) ile ilgili feragat ettiklerine dair yazılı ve imzalı bir belge almalıdır. Bu belge alındığı takdirde şufa (önalım) hakkı davası açılamaz.
Süre dışında dikkat edilmesi gereken konulardan biri de tapuya beyan edilmiş olan satış bedeli ile ilgilidir. Hisseli taşınmazdan hisse alan bir kişi aldığı hisseyi gerçek satış değerini göstererek kendini korumuş olacaktır.
Çünkü şufa (önalım) hakkı davası açmış olan diğer hissedarlar davayı kazandıkları zaman hisseyi satın alan kişinin tapuya beyan edilen satış bedeli ve masrafları ödenerek tapu, davayı kazanan hissedar tarafına tescil edilir.
Hisseli bir taşınmaz almanın risklerini en aza indirgemek için ilk olarak tapuya taşınmazın satış bedeli olarak emlak beyan değeri değil gerçek satış değerini göstermek olacaktır.
İkinci olarak iki yıllık şufa hakkı davasını önlemek adına satışın yapıldığı tarihte diğer hissedarlara ihtarname göndererek bilgilendirmek ve süreyi üç aya düşürmek olacaktır.
