Gayrimenkul fiyatlandırma emlak eğitimlerinde genellikle mukayeseli emsal bedel üstüne kurulur. Bu fiyatlandırma sistemi birbirine yakın konumlardaki benzer konutlar için gerçekten etkili bir yöntem zira piyasadaki talebi göz önüne alıyor. Bildiğiniz gibi talep, fiyatı belirleyen en önemli unsur. Ancak ticari emlak söz konusu olduğunda hem birbirine benzer mülk bulmak zor, hem de birbirine yakın konumda örnek…
Ticari gayrimenkul dediğimizde iş yeri, iş merkezi, mağaza, dükkan, ofis, plaza, fabrika, alışveriş merkezi (AVM), otel, turizm tesisi, marina, üretim tesisi, atölye, imalathane, liman, depo, hangar, benzin istasyonu, hastane, okul, otopark, yurt gibi ticari faaliyete konu olan emlak söz konusu. Satılacak gayrimenkul ev olduğunda piyasa fiyatını saptamak için yakın geçmişte yapılmış benzer işlemleri ve satılacak konutun satılmış olan ile farklarını bilmek yeterli oluyor. Ancak ticari gayrimenkulde benzer işlemleri bulmak hiç de kolay değil. Bu nedenle farklı tekniklerden yararlanarak fiyat belirleniyor. Ticari gayrimenkul pazarlamada fiyatlama en önemli etkenlerden birisidir. Konut alımında bazı zamanlar duygular ön plana çıkmakta ve fiyat geri plana düşmektedir yalnız ticari gayrimenkulde bu pek söz konusu olmaz. Güçlü pazarlama, ticari emlak alıcılarını çeker fakat satışı gerçekleştiren husus, doğru rayiç fiyattır.
Rayiç fiyat veya piyasa fiyatı için şu varsayımlar yapılır. Alıcı mülkün özellikleri ile ilgili tam anlamıyla bilgilendirilmiştir. Satışa konu ticari gayrimenkul uygun bir süre diliminde pazarda satışta kalacaktır ve yeterli miktarda pazarlanacaktır. Burada hedeflenecek olan, mülkün satılabileceği en yüksek peşin satış bedelidir ve nakit ödeme söz konusudur. Fiyatlar üzerinde herhangi bir kısıtlayıcı baskı ve etki yoktur. Bu şartlarda oluşan fiyata rayiç fiyat veya piyasa fiyatı denir. Piyasa şartları, alıcı ve satıcıların gelecek ile ilgili olumlu veya olumsuz görüşleri bu fiyat üstünde etkilidir. Arz ve talebin kısıtlama olmaksızın tam bilgi ortamında kesiştiği nokta oluşur piyasa rayiç fiyatı.
Emsal Karşılaştırma ile Fiyat Belirleme (Satışların Karşılaştırması)
Satılacak gayrimenkule benzeyen, yakın zamanda satılmış, satış listesine girmiş, depozito ödenmiş, teklif verilmiş mülkler karşılaştırılır. Birebir benzer bulmak mümkün değil ise, fark yaratan kriterlere göre gerekli değişiklikler yapılarak mülkün değeri belirlenir. Güvenilir ve yeterli veri bulunduğu taktirde her cins gayrimenkule uygulanabilir. En çok konutta uygulanır zira benzer satılmışların fiyatını bulmak mümkün olabilir. Arsa gibi gelir getirmeyen gayrimenkullerin değerlendirilmesinde de kullanılır. Veri var ise fiyatı saptamak için ideal yaklaşımdır. Özel amaçla inşa edilmiş kütüphane, okul, müze, cami gibi gayrimenkullerin değerinin saptamak için uygun değildir. Mal sahibi tarafından kullanılan sanayi ile ilgili ticari mülkler için en iyi hesaplama yöntemidir.
Geçmiş fiyatlar ve işlemler değerlendirilirken işlemin gerçekleştiği dönemden bu yana piyasalardaki olumlu veya olumsuz değişiklikler göz önüne alınmalıdır. Örnek olarak son yıllarda tekstil ve konfeksiyon sektörü Çin ile rekabet etmekte zorlanmakta ve birçok şirket Türkiye’deki üretimini sonlandırmakta.. Üretim yapılan bu tesisler genellikle kolon arası genişliği ve tavan yüksekliği bakımından konutlardan çok farklı değil. Bu yüzden bu tesislerde diğer sektörlerin üretim veya depolama yapması zor. Tekstil piyasası gün geçtikçe rekabette geriye düşerken ve birçok firma sektörden çıkarken geçen sene yapılmış satış değerlerini bu senenin fiyatlandırmasında kullanmak aldatıcı olacaktır.
Arsalar fiyatlandırılırken mukayese edilen örneklerin yapılaşma koşulları incelenir. Yapılaşma koşullarının emsallerine göre inşaat emsali gibi avantajlı ve dezavantajlı olduğu yönler tespit edilir. Parselin emsallerine göre yola cephe, manzara, eğim, yola yakınlık gibi pozitif ve negatif yönleri ortaya konur. Mevcut imar koşullarının elverdiği olası toplam inşaat alanı ve yapılaşma türü göz önüne alınır. Kiralanabilir ya da satılabilir inşaat alanından hareket ederek arsa değerine dönüş yapıldığında çıkan fiyat, emsallerle uyumlu mu kontrol edilir.
Komple bir binanın fiyatlandırma çalışmasında binanın mimari projesinin mevcut durum ile uygunluğunun, ruhsat ve eklerinin, yerinde ve resmi kurumlarda tespit edilmesi gerekir. Binanın güncel imar durumu ile kullanım fonksiyonunun ve mevcut kat yüksekliğinin uyumlu olup olmadığı, varsa ruhsatsız katlarının tespit edilmesi oldukça önemlidir. Binanın yerinin doğruluğu, parsel sınırları içerisinde inşa edilip edilmediği, tekrar inşası durumunda yola terklerinin bulunup bulunmadığı sorgulanır. Seçilen emsallerin de bina emsali olmasına dikkat etmek gerekir, aksi takdirde katlar arası fiyat farkları göz önünde bulundurulur. Çevre emsallerin benzer özellikte yapılar olmasına özen gösterilmelidir. Normal kat sayısı, bodrum kat, kat büyüklüğü, manzarası, cephesi ve ticaret potansiyeli iyi irdelenmelidir.
Maliyet Yaklaşımı ile İşyeri Fiyat Belirleme
Fiyatı belirlenecek gayrimenkulün tekrar inşa edilmesi halinde ortaya çıkacak maliyetten yararlanılır. Tahmini maliyetten satılmak istenen mülkün amortismanı çıkartılır ve üzerine arazi değeri eklenerek fiyat belirlenir. Piyasada sıklıkla alım ve satımı yapılmayan mülklerin fiyat tespitinde kullanılır. Özel kullanıma sahip yapılar için uygundur. Karşılaştırılabilir satış bilgisi olmadığında sık başvurulan bir yöntemdir. Alışılagelmişin dışında bir mülkte ya da çok yavaş bir pazarı olan mülklerde kullanılır. Gelir getirmeyen gayrimenkullerin fiyatını belirleme konusunda faydalıdır. Yarım kalmış inşaatların fiyatını belirlemekte kullanmak mümkün. Eğer fiyatı belirlenecek yapı çok eski ise kullanılması uygun değildir.
Gelir Yöntemi ile İşyeri Fiyat Belirleme
Gelir yöntemi ile işyeri satış fiyatı belirlerken “Gayrimenkulün değeri ve fiyatı getirisine bağlıdır” mantığından yola çıkılır. Mülkün gelecekteki faydaları ve üretme kapasitesi incelenir ve bu getirinin bugünkü değeri hesaplanır. Genelde mülkün satış fiyatı ve kira beklentisi arasındaki ilişkiyi yansıtır. Gelir getiren ya da gelir getirmesi beklenen mülkler için uygundur.
Bu yöntem uygulanırken dikkat edilmesi gereken en önemli etken, elde edilen gelirin gayrimenkul el değiştirdikten sonra devam ettirilebilir olmasıdır. Örnek olarak satışa sunulan bir otel satış öncesinde bir marka zincire bağlı olarak çalışıyor ise ve yeni mal sahibi ile bu marka desteği devam etmeyecek ise eski dönemdeki gelir sürdürülemeyecektir. Bu durumda markasız çalışıldığında elde edilecek gelirden yola çıkmak gerekir.
Farklı bir örnek olarak, eğer bir benzin istasyonu işletmecisi geniş çevresi ve iş bağlantıları vasıtası ile yüksek miktarda satış gerçekleştiriyorsa gayrimenkul el değiştirdiğinde bu satış ve gelirin sürdürülemeyeceği açıktır. Bu durumda o bölgede normal şartlarda yapılabilecek cirolar göz önüne alınmalı ve fiyat bu yolla belirlenmeli.
Eğer satış fiyatı belirlenen bir ofis binası veya plaza ise, yeni inşa edildiğinde satış ofisi tarafından 1000 m2 diye pazarlanmış olabilir, yalnız bu 1000 m2 üzerinden kiralanabileceği anlamına gelmez. Satışta brüt metrekare üzerinden gidilmiştir, otopark ve resepsiyon gibi kiralanamaz alanlar da toplam alanda gösterilmiştir. Net kullanım alanı 600 m2 olan bir ofis 800 m2 brüt kullanım alanı üzerinden kiralanıyor olabilir. Gelir hesabının buna göre yapılması gerekir. Ofis değerlemelerinde kapitalizasyon oranı bölgeden bölgeye göre değişmekte beraber İstanbul’da özellikli ofis bölgelerinde % 6,5 – % 7 arasında.
Kapitalizasyon oranı, dükkan tipi ticari gayrimenkullerde % 5 – % 7 aralığında. Bir bölgedeki dükkan tipi gayrimenkulleri etkileyecek özellikli bir projenin bölgeye yapılması (hastane, adliye vs.) ya da kamu yatırımları gibi nedenler yatırımın geri dönüş süresini değiştirebilir. Yani adliye, hastane gibi bölgenin hareketlilerini etkileyecek yatırımlar geldiği zaman o bölgede satış fiyatları artıyor yalnız kiralar aynı oranda artmıyor zira satın almalarda bu tür yatırımların uzun vadeli etkisi beklentileri arttırıyor ve fiyatı yükseltiyor yalnız kiralamalar o günkü alternatif kiralık yerlere göre belirleniyor.
Proje Geliştirme Yöntemi ile Fiyat Belirleme
Projenin yapılması halinde yapılacak harcamalar tahmin edilir, firmanın pazarlama politikaları kapsamında harcamalar için gider tahmini yapılır. Geliştirilmesi halinde projenin gelir tahmini yapılır. Sektörün durumu, projenin bulunduğu yere yakın konumda benzer projelerin satış rakamları ve fiyatlandırmalarından faydalanılır. Projenin performans tahmini yapılarak bugünkü değerinin ne olacağı hesaplanır.
Trend Analizi ile İşyeri Satış Fiyatı Belirleme
Buraya kadar olan yöntemlerde fiyatların ve diğer parametrelerin sabit kaldığını varsaydık. Halbuki gerçek dünyada hiç bir şey sabit kalmıyor. Uçan bir kuşu ok ile vurmak istiyorsanız kuşun önüne nişan almanız gerekiyor, eğer hava rüzgarlı ise rüzgarın yönünü ve hızını da hesaba katmalısınız. Trend analizi fiyatların hangi yöne gideceğini öngörmenize yardım eder.
Örneğin, İstanbul’da Anadolu yakası plaza ve ofis piyasasını ele alalım. Konuta göre, ticari gayrimenkulün kira getirisinin daha yüksek olması yatırımcıları son yıllarda ticari emlak alımlarına yöneltti. Yatırımcılar aldıkları plaza katı, ofis, iş merkezi türü gayrimenkulleri kiraya vererek konuttan çok daha fazla getiriler elde etme beklentisine girdiler.
Ancak inşaat şirketleri ofis üretmeye devam ettiler zira bu ofislerin maliyeti daire maliyetlerinden daha düşük (ofislerin çoğu dört duvar teslim ediliyor, akabinde kiracının ihtiyacına göre bölmeler, zemin, tuvalet, mutfak vs. yapılıyor, bu durum ince işçilikler yapılan bir ev ile mukayese edildiğinde maliyetleri çok düşürüyor). İstanbul’daki ofislerde, yeni ofis alanları inşa edildikçe boşluk oranları artış gösterdi.
Talep arzdan daha süratli büyümediği için bundan çıkacak sonuç ofis kiralarının düşeceği. Eğer gayrimenkulün satış fiyatı Gelir Yöntemi ile belirlendiyse bu gelirin gün geçtikçe düşeceği ve alıcılar için cazibesinin azalacağı ortada. Bu durumda fiyat bu günkü rakamlara göre değil, yakın gelecekte gerçekleşecek değerlere göre belirlenebilir, aksi halde yakın gelecekte çok daha yüksek fiyat indirimlerini göz önüne almak gerekecektir.
