Kira sözleşmesinin tanımı Türk Borçlar Kanunu’na göre kiraya veren, kiralayan ve kira sözleşmesi olarak üç temel unsurdan oluşur.
İlgili maddede (Madde 299) kira sözleşmesi şu şekilde tanımlanıyor:
Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını ya da kullanmayla beraber ondan faydalanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Kiracının Temel Yükümlülükleri Şunlardır ;
• Kiracının asli yükümlülüğü kirasını ödemektir. (TBK m. 313)
• Kira sözleşmesinde kira ödeme tarihi belirtilmediyse ya da gayrimenkulün bulunduğu bölgede genel bir uygulama yoksa, kira her ayın sonunda ödenir. (TBK m. 314)
• Kiracı, kira bedelini ya da ödemekle yükümlü olduğu diğer giderleri ödemediği durumda, kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir. (TBK m. 315)
• Kiracı, kiralanan üzerinde yapacağı değişikliklerde kiraya verenden yazılı izin almak zorundadır.
• Kiracı evi nasıl teslim aldıysa o şekilde teslim etmek zorundadır. Ancak kullanımdan dolayı meydana gelen eskimeler ve yıpranmalardan sorumlu değildir.
• Kiracıyla ilgili hem TBK’da hem de ilgili diğer kanunlarda bulunan bir diğer temel yükümlülük ise kiraladığı gayrimenkule gerekli özeni göstermesi ve çevre sakinlerinin haklarını gözeterek iyi geçinmesidir. Aksi durumda, kiraya verenin kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshetme hakkı mevcuttur.
Kiracılar Hangi Durumlarda Tahliye Edilebilir ?
Kira bedelinin ödenmemesi durumunda, konut sahibi kiracısına tahliye talepli olarak icra başlatabilir. İcra takibi ile kiracıya gönderilecek ödeme emrinde 7 gün içinde itiraz edilebileceği, 30 gün içinde ödeme yapılması gerektiği belirtilir. İtiraz süresi 6 aydan kısa kira sözleşmelerinde 3 gündür. Verilen sürede itiraz edilmez ya da 30 gün içerisinde ödeme yapılmazsa kira alacağı kesinleşir ve konut sahibi (alacaklı) icra mahkemesinde kiracının tahliyesini isteyebilir.
Kira borcunun tahsilatı dışında, konut sahibi, ihtiyaç sebebiyle de kiracısını tahliye edebilir. Ev sahibinin eşi, altsoyu, üstsoyu ve Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konutu kullanma zorunluluğu bulunması, gereksinim sebebi ile tahliyeyi oluşturmaktadır. Örneğin konut sahibinin kirada oturması ama maddi zorluklar sebebiyle kirayı ödemekte zorlanması, oluşan sağlık problemleri sebebiyle konut değişikliği gerekliliği veya çocuğunun evlenmesi gibi durumlar doğrultusunda kiracı tahliyesi gerçekleştirilebilir. Bu durumda konut sahibi fesih bildirme sürelerine uygun olarak göndereceği bildirim ve belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içerisinde açacağı dava ile kiracıyı tahliye ettirebilir. Ancak, mahkeme gereksinimin gerçek ve samimi olduğunu araştıracak ve buna göre tahliye kararını verecektir. Bununla birlikte, gereksinim amacıyla evin tahliyesi halinde herhangi bir haklı neden olmaksızın evin üç yıl geçmeden başka birine kiralanması durumunda, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemesi söz konusu olacaktır.
Sık karşılaşılan bir diğer tahliye nedeni, evin satılmasıdır. Evin sahibinin değişmesi halinde yeni sahip, ihtiyaç doğrultusunda kiracıyı tahliye edebilir. Fakat satın alma işleminin gerçekleşmesinin sonrasında 1 ay içerisinde, bu durumu kiracıya bildirmeli ve 6 ay içerisinde tahliye davası açmalıdır.
Bunlar dışında, aşağıda örnekleri verilen durumlar da kiracının tahliyesine neden olabilir ;
• Kullanılamayacak durumda olan veya hasarlı binaların tekrar inşa ve imar gereksinimi nedeni ile kiracı tahliye edilebilir. Burada bilirkişi tarafından verilen karar önemlidir.
• Ev sahibinin, aynı kira yılı içerisinde haklı nedenle (kira ödenmemesi vb.) iki kez noter onaylı ihtarname göndermesi halinde kiracı tahliye edilebilir.
• Kiracı, evi belirli bir tarihte tahliye edeceğine dair yazılı bir tahliye taahhüdü vermiş ise, ama taahhüt ettiği tarihte evi tahliye etmezse, konut sahibi elindeki taahhüte dayanarak kiracıyı tahliye ettirebilir.
• Kira sözleşmesine aykırı bir durum yaşandığında kiracı tahliye edilebilir. Kiralanan mülkün, aksinin kararlaştırılmasına rağmen kiracı tarafından bir başkasına devredilmesi buna örnek olabilir.
• Komşulara saygısızlık, toplumun huzurunu bozma ya da bina/site kurallarına uymama gibi nedenler kiracının tahliye edilmesine yol açabilir.
• Son olarak, kiracı ya da konut sahibinden herhangi biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli nedenlerin varlığını öne sürerse, bahsi geçen nedenin sözleşmenin devamını çekilmez hale getirip getirmediğini, fesih neticesinde karşı tarafa tazminat ödenip ödenmeyeceğini ve bunun tutarını açılacak dava sonucunda hakim belirleyecektir.
