Oluşturulan bilirkişi kurulu mahkeme heyeti ile birlikte kamulaştırılacak taşınmaz mal ya da kaynağın bulunduğu yere giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal ya da kaynağın;
Cins ve nevini,
Yüzölçümünü.
Kıymetini ektileyebilecek tüm nitelik ve unsarlarını ve her unsurun değerini,
Varsa vergi beyanını,
Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,
Arazilerde, taşınmaz mal ya da kaynağın mevkii ve şartlarına göre olduğu gibi kullanılması durumunda getireceği net gelirini,
Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki emsal satışlara göre satış değerini,
Yapılarda yapı maliyet hesaplarını, resmi birim fiyatları ve yıpranma payını,
Her bir unsurun etkisini açıklanmak kaydıyla bedelin belirlenmesinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri de esas alıp Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini belirler.
Kamulaştırma bedeli, tüm bu hesaplamalar sonucunda taşınmaz için kararlaştırılan bedeldir.
Kamulaştırma Bedeline İtiraz Nasıl Yapılır?
Kamulaştırma bedeline itiraz 30 gün içerisinde Asliye Hukuk Mahkemesi’ne müracaat edilerek yapılabilmektedir. Bu sürenin aşılması halinde ne yazık ki taşınmaz sahibinin kamulaştırma bedelini onayladığı kabul edilir. 30 günlük süre hak düşürücü süre niteliğindedir.
Kamulaştırma Davaları Nasıl Açılır?
Kamulaştırma satın alma usulü ile yapılmadıysa, kamulaştırmayı yapan idare, taşınmazın malikine karşı taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde kamulaştırma davası açar. İdare; topladığı bilgi ve belgelerle yaptırmış olduğu bedel tespiti ve bu konudaki birçok dökümanı dava dilekçesine eklemek zorundadır. Mahkemeden, taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin belirlenmesi ve bu bedelin ödenmesi karşılığında taşınmazın idare adına tesciline karar verilmesi talep edilir. Bu davaya verilen ad kamulaştırma bedelinin belirlenmesi ve tescil davasıdır.
Bir diğer dava da kamulaştırmanın iptali davasıdır. Taşınmaz malın malikine, kamulaştırma prosedürüne karşı idari yargıda iptal ve maddi hatalara karşı da adli yargıda düzeltim davası açma hakkı tanınmıştır. Taşınmaz maliki bu davaları, mahkemece gazete ile yapılan ilan tarihinden itibaren otuz gün içinde açabilir.
Kamulaştırma Davaları Hangi Mahkemede Açılır?
Kamulaştırma davalarında görevli mahkemenin neresi olduğu davanın konusuna göre değişmektedir. Kamulaştırma bedelinin belirlenmesi ve tescil davası asliye hukuk mahkemelerinde görülecektir. Fakat kamulaştırma prosedürünün iptali davası idare mahkemelerinde görülür. Görevli mahkemeleri belirtmekle beraber kamulaştırma davalarında yetkili mahkemeden de bahsetmek gerekir. Kamulaştırma davalarında kamulaştırmaya konu olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.
Kamulaştırma Davaları Ne Kadar Sürer?
Devletin kamu faydası gördüğü durumlarda gerçek karşılığını peşin ödemek suretiyle özel mülkiyette bulunan taşınmazları kamunun mülkiyetine tahsis etmesi prosedürlerinden oluşan kamulaştırma davaları, kamulaştırma yapılabilmesi için ödenecek olan miktarın belirlenmesinde taşınmazın sahibi ile idare arasında anlaşmaya varılamadığında açılan davalardır. Burada ilk olarak bedel tespit edilecektir.
Kamulaştırma davalarının ne kadar süreceği ile ilgili net bir bilgi vermek olası değildir. Bu davanın konusuna, görevli ve yetkili mahkemenin iş yüküne ve davada çalışan avukatın deneyimine göre değişiklik gösterebilecek bir konudur. Bu davalarda keşif ve bilirkişi gibi delil teknikleri kullanıldığından dava süresi bu unsurlarla da olabildiğince yakından ilgilidir. Ancak herhangi bir netlik söz konusu olmasa da kamulaştırma davalarının ortalama olarak 10-15 ay içerisinde sonuçlanabileceğini belirtmek yanlış olmayacaktır.
Arazi Kamulaştırma Davaları
Arazi kamulaştırma, idarenin kendi mülkiyetine almak istediği bir arazi ile ilgilidir. Kamulaştırmaya konu taşınmaz arazi olduğu için bedel tespiti de buna göre yapılacaktır. Arazi kamulaştırma davaları arazinin satılması konusunda idare ile malikin anlaşamaması halinde açılacak, bedel belirleme ve tescil davasıdır. Kamulaştırmada bedel belirlenmesi Kamulaştırma Kanunu m.11’de düzenlenmiştir. Buna göre kamulaştırmaya konu malın arazi olması durumunda taşınmaz ya da kaynağın mevkii ve şartlarına ve olduğu gibi kullanılması durumunda getireceği net gelirin dikkate alınacağı öngörülmüştür.
Dava sonucunda tescili gerçekleşen arazi ekili ise bu arazinin boşaltılması Kamulaştırma Kanunu m.20 gereği hasat sonuna bırakılacaktır. Hasat zamanını beklemek mümkün değil ise 20. madde gereği kamulaştırmayı yapan idarenin ekin bedelini tazmin ederek arazinin boşaltılmasını talep etmesi mümkündür.
Kamulaştırma Süreci Nasıl İşler?
Kamulaştırma süreci idari aşamalar ve adli aşama olmak suretiyle iki aşamalıdır. Kamulaştırma süreci ilk olarak idari aşamalar ile başlar. İdari aşamada ilk olarak kamulaştırma bedeli için yeterli ödeneğin sağlanacaktır. Ödenek temin edilmeden prosedürlerin başlatılamayacağı Kamulaştırma Kanunu m.3’de açıkça öngörülmüştür. İkinci olarak kamu faydası kararı alınacaktır. Bilindiği üzere kamulaştırma yalnız kamu faydası varsa mümkün olabilecek bir işlemdir. Üçüncü olarak kamulaştırılacak taşınmaz belirlenecektir. Akabinde kamulaştırma kararı alınır ve tapu siciline şerh verilir. Ardından kamulaştırmayı yapacak idare kamulaştırma bedelinin belirlenmesi için yetkili kişileri görevlendirecektir. Kamulaştırma bedelinin belirlendikten sonra ilk olarak kamulaştırmaya konu taşınmazın satın alınması usulü denenir. Taşınmaz sahibi satışa yanaşmazsa ya da kamulaştırma bedeli üzerinde anlaşma sağlanamazsa adli aşama başlayacaktır.
Adli aşamada ilk olarak kamulaştırmayı yapacak idare, asliye hukuk mahkemesine başvuruda bulunur. Böylece başlatılan adli aşamada idare taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin belirlenmesi ile bu bedelin ödenmesi karşılığında idare adına tesciline karar verilmesini talep eder. İdarenin bu amaçla kendisine başvurmasından itibaren mahkeme, otuz gün içerisinde meşruhatlı davetiye çıkararak duruşma gününü tebliğ eder. Bu noktada taşınmaz sahibi, süresi içinde idarenin bu prosedürüne karşı idari yargıda iptal davası açabilir ve yürütmenin durdurulması kararını belgeleyebilir ya da kamulaştırma prosedürü netleşecektir. Kamulaştırma prosedürünün netleşmesi durumunda bedel üzerinde duruşmada taraflar anlaşabilir. Ancak anlaşamazlarsa bedeli mahkeme belirleyecektir. Bedelin belirlenmesinin sonrasında idare, kamulaştırma bedelini bankaya yatıracak ve mahkemece tescil kararı verilecektir. Tescil kararı ile mülkiyet artık idareye geçmiştir. Bundan sonra tapuda inşa edilecek prosedürler sadece beyan edici nitelikteki prosedürlerdir.
Kamulaştırma İşleminin İptali
Kamulaştırma prosedürleri ile ilgili adli aşamalardan ve kamulaştırma davalarından biri kamulaştırma prosedürünün iptalidir. İptal idari mahkemeler nezdinde açılacak bir iptal davası ile mümkün olabilir. Taşınmaz maliki tebligat tarihinden itibaren otuz gün içerisinde idari yargıda iptal davası açabilir. İdari yargıda açılacak olan iptal davası bedel belirleme ve tescil davasından öncelikli görülür.
Taşınmaz malikinin açtığı iptal davasında idare mahkemesi yürütmenin durdurulması kararı verir ve asliye hukuk mahkemesine iletilirse, asliye mahkemesinde açılan davanın sonucu idari davaya göre biçimlenecektir. İdare mahkemesi iptal davasını reddederse asliye hukukta dava görülmeye devam olunacaktır. Ancak idare mahkemesi iptal kararı da verebilir. Böylece prosedür iptal olduğundan, bedel belirlenmesi ve tescil prosedürlerine gerek kalmayacaktır. Dolayısıyla idare mahkemesinin kamulaştırma kararının iptali kararı vermesi durumunda asliye hukukta görülen davanın reddine karar verilecektir.
