Kentde yaşayan insanların büyük çoğunluğu sitelerde ya da toplu konutlarda yaşamaya başlamıştır. Elbette ki bu durum da apartman yönetiminde ortak giderler konusunu fazlasıyla önemli hale getirmiştir. Peki apartman ortak giderleri nelerdir? Kat maliklerinden hangi giderler için para toplanabilir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda her kat malikinin apartman yönetiminde ortak giderlere nasıl katkıda bulunacağına dair hükümler mevcuttur. Söz konusu hükümlere dayanarak öncelikli olarak şunu söyleyebiliriz ki neredeyse kişinin maliki olduğu alan dışında kalan her yer ortak alan olarak kabul edilmektedir.
Ancak kat maliklerinin apartman hakkında yapacağı bir sözleşme ile ortak giderlerin azaltılması ya da arttırılması mümkün olacaktır. Bu tür apartman sözleşmelerine özellikle büyük sitelerde çok sık rastlanmaktadır.
Bunun nedeni ise sitelerin yönetiminin tek bir binanın yönetimine nazaran daha zor olmasından kaynaklanır. Yapılacak olan bir sözleşme ile kat maliklerinin yükümlülükleri açık bir şekilde belirlenmekte ve her kat maliki de bu sözleşmeye uygun olarak hareket etmektedir.
Apartman yönetiminde ortak giderler ifadesi ile anlatılmak istenen genel olarak apartmana dair bakım, onarım ve diğer masraflardır.
Yapılacak olan sözleşme ile farklı masrafların da ortak gider olarak belirlenmesi mümkün olabilir. Apartman sakinlerinin tamamı ortak alan içerisinde bulunan ve bunun yanı sıra ortak kullanıma tabi olan tüm masrafları aralarında bölüşerek ödeme yükümlülüğüne altındadır.
İleride oluşabilecek sorunların önüne geçilebilmesi adına hem apartman yönetiminde ortak gider ile ilgili mevzuatın bilinmesi hem de varsa apartman sözleşmesinin incelenmesi büyük önem arz etmektedir.
Elbette ki gerek bu sözleşmenin hazırlanması esnasında gerekse doğabilecek ihtilafların çözümünde bir gayrimenkul işin ehli bir avukattan yardım alınması yararlı olacaktır.
Apartman Yönetiminde Ortak Giderler Nelerdir?
Ortak alanların neler olduğu Kat Mülkiyeti Kanunu’nda açıkça belirtilmiştir. İlgili kanun maddesi uyarınca ortak yerler;
-Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire ya da odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
-Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
-Çatılar, bacalar, genel dam teraslaro, yağmur olukları, yangın güven merdivenleri. Yukarıda sayılanların dışında kalıp da yine ortaklaşa kullanma, korunma ya da yararlanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de ortak yer konusuna girer.
Yukarıda yazılı yerler ve şeyler Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince her halde ortak yer sayılır. Ancak daha önce de açıkladığımız gibi ortak yerler sözleşme ile serbestçe belirlenebilir.
Kat maliklerinin arasında aksine bir anlaşma olmadıkça kanunda belirtilen biçimde ortak giderlere katılma söz konusu olacaktır. Giderlere katılma kat maliklerinin en büyük yükümlülüğüdür.
Peki, apartman yönetiminde ortak giderler nelerdir? Ortak giderler arasında kapıcı, kaloriferci, bekçi ve bahçıvan ücretleri apartmanın ortak alanlarının bakım masrafları örneğin gösterilebilir.
Aynı zamanda ana gayrimenkulün sigorta primleriyle tüm ortak yerlerin koruma, bakım, onarım ve güçlendirme giderleri apartman yönetiminde ortak giderler arasında bulunmaktadır. Bir diğer ortak gider ise yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleridir.
İlgili giderler için toplanacak miktara da her bir kat maliki kendi arsa payı oranında katılmak zorundadır. Belirtmeliyiz ki kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerinde bulunan kullanma ile ilgilin vazgeçmek veya kendi sahip olduğu bağımsız bölümünün durumu bundan dolayı bunlardan yararlanmaya gerek bulunmadığını öne sürerek gider ve avans paylarını ödemekten kaçınamaz.
Apartman yönetiminde ortak giderlere katılmak bir zorunluluk olmasından kaynaklı gider ve avans paylarını ödemeyen kat maliki ile ilgili diğer kat malikleri veya yönetici yönetim planına, kanuna ve genel hükümlere dayanarak dava açabilmektedir.
Bununla birlikte bahsi geçen kişilerin icra takibi başlatması da mümkün olabilir. Eğer kat maliki gider ve avans payını ödemede gecikiyorsa ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlü olacaktır.Tüm bu bilgilere dayanarak şunu söyleyebiliriz ki apartman yönetiminde ortak giderlere katılma kanuni bir yükümlülük olduğundan dolayı buna riayet edilmediği takdirde kanuni yaptırımlarla karşılaşmak söz konusu olacaktır. Bu nedenle kat malikleri her halde sözleşmeden ve kanundan kaynaklanan giderleri ve avansları vaktinde ödemelilerdir.
Apartman Yönetimindeki Giderler Yönetmeliği
Bir apartmanda yönetimin nasıl oluşturulması gerektiği ve yönetim ile kat maliklerinin hak ve sorumlulukları Kat Mülkiyeti Kanunu’nun beşinci bölümünde açıklanmıştır. Daha önce de belirtmiş olduğumuz gibi ortak alanlar kanunda açıkça belirlenmiş olmakla beraber yapılacak bir sözleşme ile serbestçe belirlenebilmektedir. Bir diğer taraftan apartman yönetimi de kendisi bir yönetmelik belirleyerek apartmanın ortak giderlerinin ne olduğunu belirleyebilmektedir.
Fakat söz konusu yönetmelik hazırlanırken keyfi maddelerin yönetmeliğe konulması olası değildir. Apartman yönetimindeki giderler yönetmeliği uygun hükümler içermeli ve ortak menfaati göz etmelidir. Apartman yönetimindeki giderler yönetmeliğinin bir diğer ismi ortak kullanım alanları yönetmeliğidir. Uygulamada ortak kullanım alanları yönetmeliği deyimi de sık sık kullanılmaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun en önemli maddelerinden biri 43. Maddedir. İlgili maddeye göre;
-Yapılması istek edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise ya da yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa ya da ana gayrimenkulün tüm kat malikleri tarafından kullanılması kesinlikle gerekli olan yerlerinde ya da geçitlerinde bulunmuyorsa bunlardan yararlanmak istemeyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler.
– Bununla birlikte, başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki ya da onun külli ya da cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik ya da ilaveden yararlanma hakkını kazanırlar.’’
Görüldüğü üzere apartman yönetimindeki giderler yönetmeliği hazırlanırken mevcut kanuna makul bir biçimde ortak gider planı çıkarılmalıdır. Apartman yönetiminin hazırladığı bir düzenlemeyle herkesi böylesi bir masrafa katılmaya zorlaması olası değildir.
Kat Malikine Karşı İcra Takibinin Başlatılması
Kat malikinin aidat borcunu ödememesi sebebiyle kat malikine karşı icra takibinin başlatılması mümkün olabilir. Aidat borçlarına dair olan para borcu için ilamsız icra takibi başlatılabilecektir. Bu borca dair icra takibinde yetkili icra dairesi ana taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesidir.
Söz konusu icra takibi başlatma yönetici tarafından gerçekleştirilebileceği gibi diğer kat malikleri tarafından da yapılabilir. Aynı zamanda yönetici, apartmanı temsil etmesi adına bir avukata da vekalet verebilir ve avukat vasıtasıyla da icra takibi başlatılabilir.
KMK m.20 kapsamında ödenmeyen aidatlara dair olarak aidatın ödenmesi gereken günden başlayarak her bir ödenmeyen aidat için aylık yüzde 5 gecikme tazminatı söz konusu olacaktır.
Dolayısıyla ödenmeyen bir aidat mevcutsa buna karşı itiraz yoluna müracaat edilmesi durumunda borcunu ödemeyen borçlunun aleyhine bir durum oluşacaktır. Çünkü icra takibi neticesinde esasen hem aidat hem gecikme tazminatı hem de icra masrafları ve avukatlık ücreti ödenecektir.
Bunun yanı sıra bir de şayet haksız itiraz neticesinde itirazın tapu iptali davası açılmışsa bunun dışında yüzde 20 oranında inkar tazminatına hükmedilecektir. Bu durumda da yeniden avukatlık ücreti ödenecektir.
Kat maliklerine en büyük tavsiyemiz ödenmeyen aidat borçlarını en kısa süre içinde ödemeleri ve genel anlamda bu tür ödemelerde gecikme yaşamamalarıdır. Aksi takdirde aidatın çok daha üstünde meblağlar ödemeleri söz konusu olacaktır.
