Kentsel dönüşüm, kentin bir bölümünün ya da önemli oranda büyük bir kısmının proje kapsamında sistematik bir şekilde mevcut yapı stoklarının olası depremlere karşı toprak zeminin ve üzerindeki yapının risk değerlerinin belirlenmesi, olası depremde yıkılması ve yıkılırken çevredeki diğer yapılara zarar vermesi olasılıklarının da değerlendirilerek, riskli toprak zemin ve riskli yapıların kullanım dışına çıkarılarak yerine toprak zeminin yapısına uygun yapıların inşa edilmesi ve böylece olası depremlerde yaşanabilecek can ve mal kaybının en aza indirmek için yapılan kamusal çalışmalardan biridir.
Kentsel dönüşüm ilk olarak I. Dünya ve II. Dünya Savaşı sonrası ön plana çıkmıştır. Savaşta yıkılan binaların yerine kentin tarihi ve kültürel yapısına uygun yeni binalar yapılmıştır.
Son İzmir depremi ile birlikte yeniden ülkemizin deprem bölgesinde olduğunu hatırladık. İstanbul başta olmak suretiyle birçok şehir risk altında bulunmaktadır. Riskli zemin ve yapıların tespit edilmesi yerlerine depreme dayanıklı tarihi ve kültürel yapıyı koruyacak yapıların yapılması büyük önem arz ediyor. Depremde meydana gelebilecek mal ve can kayıplarına karşı kentsel yenileme önemli bir konu olarak karşımıza çıkıyor.
Özellikle riskli bölgelerde yaşayan insanların yakından ilgilendiği bu konu apartman ve site toplantılarının birinci gündem konusu olmaktadır. 1999 yılında meydana gelen Düzce ve Gölcük depremleri akabinde kentsel yenilemeye önem verilmeye başlanmıştır. 2012 yılında 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” yasası yürürlüğe girmiştir.
Kentsel Dönüşüm Yasasının Amacı
- En başta deprem olmak suretiyle, sel, heyelan, kaya düşmesi ve çığ gibi afet riski altında bulunan bölgelerdeki yapıların yıkılıp yerine güvenilir binaların inşa edilmesi.
- Hizmet ömrünü tamamlamış eski ve hasar görmüş binaların yerine standartlara uygun yaşam alanlarının oluşturulması.
- Kültür merkezi, park, eğlence alanları gibi ihtiyaçların yeni yapılacak yapılarda karşılanması.
- Çarpık kentleşmenin önüne geçmek amacıyla modern, kentin tarihi, doğal güzellikleri ve kültürel yapısını koruyan marka şehirler oluşturmak olarak sıralanabilir.
Kentsel Dönüşüm Şartları Nelerdir ? Kimler Başvurabilir ?
Kentsel dönüşümden yararlanabilmek için yapının riskli olması gereklidir.
Riskli olması için;
Riskli alan içerisinde olmalı ya da riskli alan dışında binanın ömrünü tamamlamış olması, yapının yıkılma ya da ağır hasar alma riski olması gereklidir. Binanın riskli olup olmadığının tespiti, uzman kişiler tarafından ortaya konulan ilmi ve teknik verilere dayanılarak yapılmaktadır. Yapının risk taşıdığının tespit edilmesi için daire sahiplerinden bir kişinin lisanslı firmalara müracaat etmesi gerekir.
Kanun, Türkiye’nin her yerinde kent ve köylerde riskli alanda bulunan ya da risk taşıyan yapıları kapsamaktadır.
Devletin sağladığı yapım kredisi, kira yardımı, belediye harç – vergi avantajlarından faydalanılabilir.
6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapıların Tespiti için Yetki Verilen Kurum ve Kuruluşlar Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenmiştir.
Süreç Nasıl İşlemektedir ?
Binanın kentsel dönüşüme girebilmesi için ilk önce bakanlık yetkili kuruluşundan deprem risk raporu alınması gerekir. Deprem risk raporu alındıktan sonra bakanlık tüm kat sahiplerine bilgilendirme yazısı yazar. İsteyen kat malikleri rapora 15 gün içinde itirazda bulunabilir ve tekrar inceleme isteyebilir. İtiraz komisyonu binanın riskli olduğuna dair karar verirse yapının yıktırılması gerekir.
Bu aşamadan sonra “Bina Ortak Karar Protokolünün” karara bağlanması gereklidir.
Bina ortak karar protokülünde;
60 gün içinde binanın nasıl, hangi müteahhitle yıktırılacağı, Kentsel dönüşüm kredi kullanımı kararı, 2/3 çoğunluk ile karara bağlanmalıdır. Bu kararlar, bina Ortak Karar Protokolü ile alınır. Bina ortak karar protokolüne katılmayan hak sahiplerinin hisseleri, açık artırma ile diğer ortaklara satılır. Bu satışta alıcı çıkmazsa, Bakanlık bu hisseleri kamulaştırma yoluyla satın alır. 60 gün içerisinde karar alınamadığı durumlarda bina bakanlık tarafından yıktırılır.
Yıkım işlemi sonrası;
- Yeni yapının belediye projelerinin hazırlanması,
- Belediyeden inşaat izni alınması,
- Yeni dairelerin iskan tapularının alınması süreci işler.
Kira Yardımı Almak İçin Neler Gereklidir ? Kaç ay kira alınır ?
Yeniden dönüşüm yapılmasında gayrimenkul sahibi ve kiracıların mağdur olmaması açısından kira yardımı yapılmaktadır. Kira yardımı en çok 18 ay olarak verilmekte ve taşınma masrafları için ilk 5 ay peşin olarak ödenmektedir.
Güncel listeye göre mal sahipleri illere göre 715 TL ile 1150 TL arasında, kiracılar ise 1430 TL ile 2300 TL arasında yardım alabilmektedir.
Kira yardımı alabilmek için Alt yapı ve kentsel dönüşüm hizmetlerine müracaat edilmesi gerekir.
Başvuru için gerekli belgeler başvuruyu yapacak kişinin mal sahibi ya da kiracı olmasına göre değişmektedir.
Mal Sahibinin başvuru yapması için gerekli evraklar ;
- Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Müdürlüğü’nden alınması gereken başvuru formu,
- Nüfus cüzdanının aslı ve fotokopisi,
- Tapu senedinin aslı ve fotokopisi,
- Nüfus kayıt örneği (Nüfus müdürlüğünden alınacak),
- Ziraat Bankası ya da Halk bankasından alınacak IBAN numarasının bulunduğu hesap cüzdanı.
Kiracıların başvuru yapması için gerekli evraklar ;
- Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Müdürlüğü’nden alınması gerekli başvuru formu
- Nüfus cüzdanının aslı ve fotokopisi,
- Nüfus kayıt örneği (Nüfus müdürlüğünden alınacak) ya da son üç aya ait su, elektrik ya da doğalgaz faturasının aslı,
- Yapının riskli olduğunu belirten raporun fotokopisi,
- Ziraat Bankası ya da Halk bankasından alınacak IBAN numarasının bulunduğu hesap cüzdanı.
