Gelir Vergisi Kanunu, kira gelirlerinin tespitinde mükelleflere iki yöntem sunmuştur. Bunlar “gerçek gider yöntemi” ve “götürü gider yöntemi” dir. Mükellefler bu yöntemleri uygulama konusu ile ilgili bir tercih hakkına sahiptirler. Bu tercihlerini kullanmaları açısından mükelleflerin için bir koşul söz konusu değildir. Ancak götürü gider yöntemini seçenler iki yıl geçmedikçe bu yöntemden dönemezler. İkinci yıldan sonra ise, diğer yöntem seçilebilir. Bu husustaki tercih hakkı, her bir kira geliri sağlayan taşınmaz için tek tek kullanılamaz, tercihin beyanname bazında yapılması gerekir.
Gerçek gider yöntemini seçen mükelleflerin safi iradın belirlenmesinde indirebilecekleri giderler Kanunun 74. maddesinde listelenmiştir. Bu giderlerin safi iradın belirlenmesinde dikkate alınabilmesi için, belgeli olması ve kiraya veren tarafından yapılmış olması şarttır. Eğer bu giderler kiracı tarafından üstlenilmişse ya da kiracıya yansıtılmışsa bu giderlerin kiraya veren tarafından dikkate alınması olası değildir.
Safi iradın belirlenmesinde indirimi kabul edilen giderler 2020 yılı açısından şöyledir ;
1. Kiraya verilen mal ve haklara ilişkin sigorta giderleri;
2. Ev olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i ile kiraya verilen mal ve haklardan dolayı yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile (İktisap bedelinin %5’i tutarındaki bu indirim, yalnızca alakalı gayrimenkule ait hasılata uygulanır. 88 inci maddenin 3’üncü fıkrasının uygulanmasında indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmaz.)
3. Kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla, kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, harç, resim ve şerefiyelerle belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları;
4. Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, asansör ve su giderleri;
5. Gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan, kiraya verilen malların idaresi için yapılan giderler;
6. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar,
7. Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Emlakin iktisadi değerini artıracak düzeyde tadili, tevsii ya da bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz.);
8. Kiraya verilen mal ve haklara ait idame ve bakım giderleri;
9. Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler;
10. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (kira indirimi gayri safi hasılattan diğer giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır; kiranın indirilemeyen kısmı gider çok fazlalığı kabul edilmez.)
11. Kiraya verilen mal ve haklar ile ilgili olarak mukavelenameye, kanuna ya da ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.
6745 sayılı Kanun’la 2016 yılında bu listeye “kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan enerji tasarrufu ve ısı yalıtımı sağlamaya yönelik harcamalarda eklenmiştir.
Gerçek gider yöntemini seçenler, kiraya verilen mal ya da haklar için ödedikleri gecikme faiz ve zamları ile vergi cezaları ve para cezaları hasılattan gider olarak indirilemez.
Kiraya verilenin ev olması durumunda, diğer şartları da varsa, önce Gelir Vergisi Kanunu’nun 21. maddesinde yazılı istisnanın düşülmesi, daha sonra giderlerin indirilmesi gereklidir. Ancak düşülecek giderler arasından, istisnaya isabet eden kısmın ayıklanması zorunludur.
Gerçek gider yöntemini tercih ederek beyanda bulunan mükelleflerin, gider ya da harcama belgelerini beyannamelerine eklemeleri ya da vergi dairesini vermeleri gerekmemektedir. Ancak bu belgelerin 5 yıl süre ile saklanması ve vergi idaresince talep durumunda ibraz etme edilmesi gereklidir. Eğer bu belgeler ibraz edilmezse, vergi idaresi indirilen giderleri, ispatlanamadığı gerekçesi ile reddedebilir.
Taşınmazın iktisabında tapu harcı gider kalemi değildir. Aynı şekilde daireye kombi taktırılması, bu maksatla tesisat yaptırılması da gider niteliğinde değildir. Bu giderlerin maliyete eklenerek amortisman hesabında dikkate alınması gereklidir. Kiraya verilmiş taşınmaz yurt dışından elde edilen kredi ile iktisap edilmişse bu krediye ait faizler de gider olarak kira gelirinden indirilemez. Kiraya verilen taşınmazın iktisabı için kullanılan dövizli konut kredisi anapara ödemelerinin ve bu anapara taksitlerine dair kur farklarının da, bu taşınmazdan elde edilen kira gelirinin beyanında gider olarak indirim konusu yapılması mümkün bulunmamaktadır. Ancak, anapara taksitine dair ödenen kur farklarının gayrimenkulün iktisap bedeline eklenmesi suretiyle oluşacak bedelin % 5 ini aşmayacak şekilde 5 yıl süreyle yalnızca ilgili taşınmaza ait kira gelirinden gider olarak indirim konusu yapılması mümkün olabilir. Ayrıca, söz konusu anapara taksitine dair ödenen kur farklarının söz konusu taşınmazın maliyetine eklenmesi suretiyle amortisman hesaplanmasında dikkate alınması mümkün olabilir.
Mahkemenin kira belirleme kararına istinaden geçmiş yıllarda çok fazla alınmış olup iade edilen kira farkları da cari yılda gider olarak dikkate alınamaz. İade, önceki yıllarda tahsil edilen kira tutarlarında da bir azalma gerçekleştirdiğinden, söz konusu dönemlere dair beyanların düzeltilmesi gerekir.
Öte yandan kiraya verilmiş taşınmazdan elde edilen kira gelirini gerçek gider yöntemini seçerek beyan edenler, bu taşınmaz için ilgili yılda ödenen emlak vergisi tutarını, toplam kira gelirlerinden indirim konusu yapabilirler.
