Artan kiralar karşısında mevcut kiracısının ödediği rakamı beğenmeyen ev sahipleri senede 1 kez zam yapabileceği halde ikincisini talep etmeye başladı.
Bazı ev sahipleri de zam oranları konusu ile ilgili kural tanımıyor. Kanuna göre belirlenen zam oranının 2 katını talep edenler de var. Eğer kiracı 5 yılını tamamladıysa bu defa ev sahibi ‘kira tespit davası açarım’ tehdidi ile geliyor.
Kira sözleşmesi yenileme döneminde esasen zam yapılan kiracılar ikinci zam isteğine ‘hukuksuz’ diyerek itiraz edince, “Talep geri çekilmiş olup 5 yılı dolduran kiracılara kira tespit davası açılacaktır.” tehdidiyle karşı karşıya kalıyor.
Borçlar Kanunu’na göre kiraya zammın sözleşme yenileme ayında ve yılda bir kere olacağına vurgu yapan uzmanlar, yapılacak zam oranın da TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını geçemeyeceğini belirtiyor.
Kira Tespit Davası
Beş yıldan önce bu davanın açılmasının mümkün olmadığını açıklayan Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, “5 yıl geçti, senin evinin kirası bölgeye göre düşük kaldı, çok fazla zam yapıyorum denilemez. Kiracı ile uzlaşma yoksa mülk sahibi kira tespit davası açmak zorunda” dedi.
Kiraz, “Açıklanan son rakamlara göre bu ay kira artış oranı 19.60. Ev sahibi bu rakam bölgeye göre az dedi ve dava açtı. Şimdi bu noktada bilirkişi raporu gerekir.
Bu raporda emsal kira sözleşmelerine bakılacak. Kiralar 4 bin liraya çıksa da 3 bin, 3 bin 500 lira ödeyen eski kiracılara da dikkate alınarak ortalama rakam belirlenecek. Ortalamanın da 3 bin 500 lira çıktığını düşünelim. Bu noktada hakimler kiracıları güvenliğini sağlamak için ‘hakkaniyet indirimi’ uygular. 10 yılı aşan kiracılarda genellikle bu oran yüzde 20, 10 yıl altına da yüzde 10’dur.
Yüzde 10 indirim dahi olsa bu defa kira 3 bin 500’den 3 bin 150’ye düşer. Mülk sahibi 4 bin beklerken 3 bin 150’ye razı olmak halinde kalır. Hatta daha az da olabilir. Yani çoğunlukla beklendiğini alamaz.
Üstelik karşı tarafın avukatına, kendi avukatına yapacağı ödemeler de var. Ev sahipleri tüm bunları düşünerek yola çıkmalı. Bu davaların istinafla beraber 2 – 2.5 yıl sürdüğü de unutulmamalı.
Eğer çok büyük farklar varsa tespit davasını tavsiye ederim. Mesela işyeri için kiracı 5 bin ödüyor fakat bölge ortalaması 40 – 50 bin lira ise tespit davası açılabilir.”
Kiracı İndirim Talep Edebilir
Ev sahiplerinin yanı sıra kiracıların da uyarlama isteğinde bulunabileceğini söyleyen Ali Güvenç Kiraz;
“Eğer borçludan kaynaklanmayan bir nedenle ödeme güçlüğü varsa kirada indirim istenebilir. Bunun için kiracı gelir kaybını ispatlar.
Hakim de mal sahibinin de haklarını gözeterek bir denge içinde ve belli bir sürede geçerli olmak kaydıyla kirada indirime gidebilir” dedi.
