Kanun koyucu tarafından, bilhassa tarımsal arazilerin bölünerek işlevselliğini ve bütünlüğünü kaybetmemesi amacıyla kamu faydası gözetilerek getirilen bu düzenlemenin, uygulamada tarımsal arazi malikleri için çok büyük sorunlar yarattığı gözlemlenmektedir.
Gerçekten de, tarımsal arazilerin bütünlüğünün sağlanması amacıyla getirilen düzenlemenin uygulamada, sınırdaş maliklere tanınmış önalım hakkı sebebiyle tarımsal arazilere dışarıdan yatırım yapmak isteyen alıcıların bulunmasını zorlaştırdığı; potansiyel yatırımcıların önalım hakkının varlığı ve beraberinde getirmesi muhtemel yargılama süreci ile karşı karşıya kalmamak için tarımsal arazilere yatırım yapmaktan kaçındığı; söz konusu durumun ise tarımsal arazilerin değerinin düşmesine yol açtığı; sınırdaş maliklerin düşük fiyat beklentisi içerisinde tarımsal arazilerin alımını uzun süre gerçekleştirmediği görülmektedir. Bu durumda, kamu faydası göz önüne alınarak getirilen düzenlemenin, tarımsal arazilerin bütünlüğünü sağlamak amacıyla gelinen noktada amacına ulaştığını söylemek mümkün görünmemektedir.
Önalım Hakkı Nedir ?
Önalım hakkı (şufa hakkı), sözleşmesel ve kanuni önalım hakkı olarak ikiye ayrılmaktadır. Kanuni önalım hakkı paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen üçüncü şahsa satması ya da tamamiyle satması durumunda, diğer paydaşlara tanınmış bu payı satın alma hakkını ifade eder. Ön alım hakkı TMK’da düzenlenmiştir ve diğer kanunlarda da birtakım kanuni önalım hakları tanımlanmıştır. İşte bunlardan birisi de tarımsal arazilerin satımında sınırdaş maliklere tanınmış kanuni önalım hakkıdır.
5403 Sayılı Kanun’un 8/i maddesinin birinci fıkrasında, aile malları ortaklığı ya da kazanç paylı aile malları ortaklığı mensuplarının üçüncü kişilere yapacakları devirlerde ortaklık üyelerine tanınmış önalım hakkı düzenlenmiş iken; ikinci fıkrada bu konudan bağımsız olarak tarımsal arazilerde sınırdaş maliklere tanınmış önalım hakkına yer verilmiştir.
Tarımsal arazilerde önalım hakkı şöyle düzenlenmiştir:
“Sınırdaş tarımsal arazi malikleri de tarımsal arazilerin satılması durumunda önalım hakkına sahiptir. Sınırdaş maliklerden birine satılan tarımsal arazi için diğer sınırdaş malikler önalım hakkı yoktur. Önalım hakkına sahip çok sayıda sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması durumunda hakim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir.”
Satın Alınan Tarım Arazisine Dair Kimler Önalım Hakkı Kullanabilir ?
Tarımsal arazilerin üçüncü kişilere satılması durumunda sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin önalım hakkına sahip olduğu hükümde ifade edilmiştir. Dolayısıyla ilk olarak, araziler arasında bir sınır komşuluğu olması gereklidir. Önalım ile ilgilin istifade edebilmek için bunun dışında, sınırdaş arazinin de tarımsal arazi niteliğini haiz olması gereklidir.
Öte yandan, üçüncü kişilere satılan tarımsal arazinin çok sayıda sınırdaş maliki bulunması halinde tarımsal bütünlük arz eden arazi maliki lehine önalım hakkına hükmedilecektir. Tarımsal tümlüğün belirlenmesinde yürütülen tarımsal faaliyetin türü gibi hususlar göz önüne alınır. Ancak, tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler tarafından önalım hakkının kullanılması olası değildir.
Önalım Hakkının Kullanımı ve Kullanım Süresi
5403 sayılı Kanunun 8/i maddesinin TMK atfıyla; TMK’nın 733. maddesi uyarınca önalım hakkı, tarımsal araziyi satın alan alıcıya karşı dava açılarak kullanmak mümkün. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, hâkim tarafından belirlenen önalım bedelini hâkimin belirleyeceği süre içinde ve yine hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. Önalım bedeli, davalı (alıcı) tarafından ödenen harç ve masraflar ile tapuda gösterilen satış bedelinin toplamından ibarettir.
Önalım hakkının kullanılması için iki türlü süre söz konusudur:
Satış işlemi, gayrimenkulün alıcısı tarafından önalım hakkı sahibi paydaşlara noter vasıtasıyla bildirilmişse, satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde şufa davasının açılması gerekir.
Satış, önalım hakkı sahibi paydaşlara noter aracılığı ile bildirilmemişse her durumda satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde şufa davasının açılması gerekir.
Bu süreler geçtikten sonra önalım için dava açılması olası değildir. Hak düşürücü niteliktedir.
Öte yandan, önalım hakkının yalnız hakka konu taşınmazın tamamiyle ya da kısmen üçüncü şahsa satılması durumunda kullanılabileceğini belirtmek gerekir. Burada önalım hakkını doğuran işlem satış işlemidir. Cebr-i icra yoluyla satış, mirasçılara özgüleme, trampa, bağış gibi işlemlerle taşınmazın üçüncü bir şahsa devredilmesi durumunda alakalı sınırdaş malikin önalım hakkını kullanması olası değildir. Bu noktada, söz konusu trampa, bağış gibi işlemlerin önalım hakkının kullanılmasını önlemek amacıyla muvazaalı olarak yapılıp yapılmadığının belirlenmesi büyük önem arz edecektir.
Önalım Hakkından Feragat ve Vazgeçme
TMK’nın 733/2 maddesi uyarınca, önalım ile ilgili feragatin resmi biçimde yapılması ve tapu kütüğüne şerh edilmesi gereklidir. Bu durumda bir taşınmaza dair olarak önalım ile ilgili tümüyle feragat edilmesi yalnız tapu müdürlükleri nezdinde gerçekleştirilecek resmi işlemle mümkün olabilir. Ancak, somut ve belirli bir satışa dair olarak önalım hakkını kullanmak istemeyen malikin söz konusu hakkı kullanmaktan vazgeçtiğine dair talebini yazılı şekilde beyan etmesi yeterli olacaktır. Belirli bir satışa dair önalım hakkını kullanma işlemi satıştan önce ya da sonra yapılabilir. Belirli bir satıştan feragat eden önalım hakkı sahibi, taşınmazın yeniden satışı durumunda vazgeçtiği önalım hakkını tekrar kullanabilir.
