Sevdiklerinizle birlikte yeni bir yaşama adım atmadan satın almak istediğiniz ev beklentilerinizi karşılıyor mu ?
Satın alacağınız evi seçerken konumundan büyüklüğüne, yönetim şeklinden aidat ücretine kadar göz önünde bulundurduğunuz kriterlerle ilgili her bir detay gereksinimlerinize yanıt vermelidir. İkinci el konut satın alırken evin yaşına bağlı olarak karşılaşılacak sorunları bertaraf etmek üzere gerekli tadilatı tamamen bitirdikten sonra huzurlu bir yaşama merhaba diyebilirsiniz. Nitelikli konut projelerinden yeni bir ev satın almayı planlıyorsanız bakım ve onarım giderleri yok denilecek kadar az olacaktır.
Sevdiklerinizle beraber yeni bir yaşama adım atmadan önce konut satın alırken bilmeniz gereken bazı önemli hususlara göz atabilir ve yatırımcı tercihlerini nelerin şekillendirdiği ile ilgili fikir sahibi olabilirsiniz.
Doğru fiyat nasıl tespit edilir ?
Evin fiyatı ile piyasa değeri karşılaştırması mutlaka yapılmalıdır. Gayrimenkul değerleme firmalarından bu hususta danışmanlık hizmeti almanız mümkün. Ayrıca, almayı düşündüğünüz evle benzer konumlarda bulunan diğer satılık evlerin fiyatlarını emlak arama motorunda araştırıp karşılaştırma yapmanız mümkün. Bu sayede muadil gayrimenkullerin ortalama fiyatları üzerinden fikir edinebilirsiniz. Örneğin, satılık daire İstanbul seçenekleri arasında filtreler sayesinde tam anlamıyla aradığınız özelliklerde daireleri listeleyip kıyaslamanız mümkündür. Bu yöntemi uygularken sahip olmayı düşündüğünüz evle karşılaştırdığınız evlerin yakın özelliklere sahip olmasına dikkat etmeniz gerekir. Kimi zaman ekonomik çalkantılar, dönemsel olarak konut fiyatlarının artmasına veya azalmasına yol açabilir. Kısa ve orta vadede konut piyasasında gerçekleşen değişimleri izleyerek bu dönemlerde konut alma kanaatnizi gözden geçirmeniz birikimlerinizi daha sağlıklı değerlendirmenize yardımcı olacaktır.
Tapu işlemlerinde gereken evraklar neler ?
Tapuda zaman kaybetmeden satın alma işlemlerinin tamamlanması için gerekli evrakların kusursuz olarak daha önceden hazırlanması gerekir. Tapu müdürlüklerinin satış işlemlerini randevu ile yaptığı unutulmamalıdır. Webtapu ya da Alo 181 üzerinden başvurunuzu yaptıktan sonra size verilen randevu tarih ve saatinde ilgili tapu müdürlüğünde işlemlerinizi gerçekleştirebilirsiniz. Ayrıca, taşınmazın alım ve satımı hakkında harç ve döner sermaye bedellerini Webtapu üzerinden elektronik ortamda ödeyebilirsiniz.
Güncel evrak listesi;
- Alıcı ve satıcının kimlik belgeleri,
- Her iki tarafa ait vesikalık fotoğraf,
- Temsili edilme söz konusu ise vekaletname, yetki belgesi,
- Zorunlu deprem sigortası poliçesi,
- İlgili konutun tapu senedi,
- Gerekiyorsa ipotek evrakları şeklinde sıralanabilir.
Satış aşamasında tapuda görevli memur, taşınmazın emlak beyan değerini gösteren belge isteyebilir. Emlak beyan değerini gösteren belge, taşınmazın bulunduğu belediyeden alınmaktadır. Günümüzde birçok belediye tapu sicil müdürlükleri ile entegrasyon kurduğundan görevli memur bu bilgiye kendi sistemleri üzerinden ulaşabilmektedir. Böyle bir sistemin olmadığı yerlerde taşınmazın emlak beyan değerini gösteren belgenin belediyeden alınması gereklidir. Ancak, tapu harcı emlak beyan değeri üzerinden hesaplanmaz. Tapu işlemlerinde beyan edilen satış değeri, emlak beyan değerinden daha düşük olamaz. Satış işlemleri sırasında tapuda görevli memura taşınmazın gerçek satış değeri beyan edilmelidir. Tapuda evin değerinin gerçek satış değeri üzerinden gösterilmemesi hâlinde ileride alıcı ve satıcı için cezai müeyyide uygulanabileceği bilinmelidir. Satışı yapılan gayrimenkulün satış değerinin düşük beyan edilmesi halinde, Gelir İdaresi Başkanlığı, eksik beyan edilen değerden kaynaklı harç kayıplarını cezalı olarak tahsil etmektedir.
Evin depreme dayanıklı olup olmadığı nasıl anlaşılır ?
Olası bir depremde en önemli unsurun binanın sağlamlığı olduğunu unutmamak gerekiyor. Deprem kuşağında bulunan yerleşim bölgelerinde ev satın alırken binanın deprem yönetmeliğine ve yapım standartlarına uygunluğunu kontrol etmeye özen gösterin. Binanın, yapı ruhsatına uygun şekilde yapılıp yapılmadığı, kat mülkiyetinin ve iskanının olup olmadığı, önceden alınmış bir deprem dayanıklılık raporu olup olmadığı gibi konuları araştırmanızda büyük fayda var. 1999 depremi sonrası yeni yönetmeliğe uygun şekilde yapılmış olan binalarda depreme karşı dayanıklılığın daha üst seviyede olması beklenebilir. Bu hususta bir mühendislik firmasından danışmanlık almanız da mümkün. Bunun yanısıra gözle yapacağınız bazı kontroller size yardımcı olacaktır:
- Binada bodrum kat varsa rutubet ya da su birikintisi olup olmadığını kontrol edin. Yalıtımı iyi yapılmayan binaların taşıyıcı sistemlerindeki demirin paslanması, şiddetli bir deprem sırasında yapının hasar görmesine yol açabilir.
- Binadaki kat adedinin yapı ruhsatında ifade edildiği gibi olup olmadığına dikkat edin. Daha az kat adedi daha sağlam yapı statiği ve depremde daha az hasar görme riski anlamına gelir. Elbette ki üst seviye standartlarda yapılan çok katlı binalar da depreme karşı yüksek düzeyde dayanıklılığa sahip olabilirler.
- Zemin katın üst katlarla aynı şekilde olması, taşıyıcı duvarlarının bulunması depreme dayanıklılık açısından önemlidir. Dükkan gibi farklı amaçlarla kullanım nedeniyle taşıyıcı duvarların bulunmaması depreme dayanıklılık açısından istenen bir durum değildir. Ayrıca alan kazanımı amacıyla zemin katın üstünden ya da daha üst katlardan itibaren binada çıkma yapılmış olması depreme karşı dayanıklılık konusu ile ilgili dikkat etmeniz gereken bir durumdur.
- Binaya sonradan yapılan herhangi bir müdahale olup olmadığını mutlaka kontrol edin. Özellikle ticari amaçlı kullanım için binanın taşıyıcı kolonlarına, dış ve iç duvarlarına sonradan yapılmış olan müdahaleler acı tecrübeler gösteriyor ki deprem sırasında bu tür binalarda büyük hasarlar oluşmasına neden oluyor.
- Diğer taraftan zemin durumu da binanın olası bir depreme dayanabilmesi açısından büyük önem arz ediyor. Yapının bulunduğu parsele ait zemin etüt raporu zeminin cinsi, yapısı ve sahip olduğu özellikler gibi bilgileri içeriyor ve zeminin türüne göre binanın yapım şeklinin belirlenmesini sağlıyor. Örneğin, gerekli yasal ve teknik şartlara göre kayalık zeminde inşa edilmiş bir binanın depreme karşı dayanıklılığının üst seviyede olmasını bekleyebiliriz. Bunun yanısıra Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya ilgili belediyeler tarafından hazırlatılan zemin durumunu gösterir jeoloji haritalarına erişerek ev satın almayı düşündüğünüz bölgeye ait genel zemin şartlarını da araştırabilirsiniz.
Yatırımcı nelere dikkat etmeli ?
Yatırımcı tercihlerinin nasıl şekillendiğine bakacak olursak ev satın almayı düşündüğünüz bölgenin demografik yapısı ve nüfus artış hızı iyi bir yatırım olup olmayacağı konusu ile ilgili fikir verebilir. Dışarıdan hızlı göç alan, nüfus artış hızı ülke ortalamasının üzerinde olan, orta ve üst gelir sınıfına sahip nüfusun çoğunluğu oluşturduğu bölgeler konut yatırımı için en uygun lokasyonlardır. Toplu ulaşım imkanları hali hazırda zengin olan ya da potansiyel gösteren bölgeler gayrimenkul yatırımı için uygun olabilir. Evin, merkezi noktalara, metro, şehir içi otobüs güzergahları gibi ulaşım ağlarına yakın olması değerinin sürekli artmasını sağlar. Ticari ya da sosyal açıdan gelişme potansiyeli yüksek bölgeler konut yatırımı için en doğru alanlar olabilirler. Yeni planlanan ulaşım akslarına ve ticari bölgelere yakın yerlerde gayrimenkul fiyatlarındaki artış oranları çok yüksek seviyeleri bulabilir. Yatırım amacıyla alacağınız evin kat mülkiyetinin bulunması gelecekte yasal bir problemle karşılaşmamanız için önemli bir husus teşkil eder. Yatırım için kullanacağınız birikimin geri dönüş süresini (amortisman) doğru değerlendirmelisiniz. Aynı bölgedeki benzer nitelikte konutların kira bedellerini araştırıp yatırımınızın geri dönüş süresinin bölge ortalamalarına göre avantajlı olup olmadığını hesaplayabilirsiniz. Bu hususta fiyat araştırması yapmak için bir emlak arama motoru kullanabileceğiniz gibi çeşitli gayrimenkul değerleme servislerinden de faydalanabilirsiniz. Ev satın alırken ilk etapta bilmeniz gereken bazı önemli hususlara göz atabilir ve yatırımcı tercihlerini nelerin şekillendirdiği hakkında fikir sahibi olabilirsiniz.
