Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu’nda başkan olarak görev yapan Av. M. Şeref Kısacık, son zamanlarda artan “sitelerin kötü yönetilmesi ve yüksek aidat” gibi şikayetleri çözümleriyle birlikte değerlendirdi.
Ev alacak vatandaşlar için oldukça önemli açıklama yapan İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı Av. M. Şeref Kısacık, özellikle site gibi projelerde sık sık karşılaşılan aidatın yüksek olması, yönetimin kötü olması ve kat maliklerinin haklarına dair bilgiler paylaştı.
Kısacak, ev almadan önce sitenin yönetim planına bakılmasına dikkat çekti ve yönetim planının sitenin anayasası olduğunu ifade etti. Bir konut aldıktan sonra yıllar boyunca site yönetiminden kaynaklı problemler sebebiyle mahkeme salonlarında karar bekleyenlerin sayısının son derece fazla olduğunu açıkladı.
Av. M. Şeref Kısacık, site yönetiminin yaşayan kişileri nasıl etkilediği, site yönetimleri için kanundaki eksiklerin giderilmesi ve aidat ücretlerinin yüksek olmasının nedenlerini ayrıntılarıyla anlattı.
SİTELERİN İYİ YÖNETİLMEMESİ VE AİDATLARIN YÜKSEKLİĞİ GİBİ PROBLEMLERİN KAYNAĞI NEDİR VE NASIL ÇÖZÜLÜR ?
“Çok hoş bir soru. Gerçekten bu tarz haberleri çok fazla duyar olduk. Hatta yönetim şirketleri de o haberleri yapanları kınadılar. Mafyalar yönetiyor siteleri gibi şeyler söylendi. Şimdi bunun sebebi derinlerde. Bir yasal derinlik var, yasal kusur var o ayrı bir tartışma konusu. Biz halkımızı bilgilendirirken şuradan hareket etmemiz lazım. Biz avukatlar dahil hiçbirimiz bir siteden yer alırken “Bu site nasıl yönetilecek? Yönetim planında ne yazıyor? Aidatları kim belirleyecek ? Nasıl belirlenecek ? Aidatlar çok yüksek olur mu ?” diye o yönüyle hiç bakmıyoruz. Oysa bakmamız gerekir.
Örneğin yapımcı şirketler kanunun kendilerine verdiği yetkiye dayanarak sizi on yıl, beş yıl ben yöneteceğim diyorlar. Bazıları gerçekten iyi yönetiyor. Bazıları da ya kendi kurdukları bir yönetim şirketine veriyorlar ya da kendi personellerini görevlendiriyorlar. İyi niyetlilerse iyi yönetiliyor fakat bazı durumlarda iyi niyetli olsalar da iyi yönetemiyorlar. Çünkü siteler çok büyüdü, çok karmaşıklaştı.
KANUN DEĞİŞİKLİĞİ ŞART
Kanunumuz bir apartmanda sekiz on bağımsız bölüme göre yapılmıştı. Şimdi hepimiz biliyoruz ki içinde oteller, alışveriş merkezleri, konut blokları, ofis blokları olan devasa siteler var. Bazı sitelerde inanamazsınız 4200 bağımsız bölüm var. Her ailede üç kişinin yaşadığını ve oraya günlük temizliğe, çocuk bakımına, gazete, süt, yemek getirenlerin olduğunu ve personelin de olduğunu düşünürseniz 15 bin kişinin yaşadığı siteler var. Bu siteler bir apartmana göre yapılmış kanunla yönetilemezler. O nedenle kanun değişikliği şart fakat ben vatandaş olarak ne yapması gerekirim ? Yönetim planına bakacağız. Şimdi çoğumuz diyeceğiz ki yönetim planı ne ? Nerede bulunur ?
YÖNETİM PLANI SİTENİN TEMEL ANAYASASIDIR
Yönetim planı o sitenin temel anayasası. Bu site nasıl yönetilir ? Otopark nasıl kullanılır ? Sitede havuz varsa havuz kullanım koşulları nelerdir ? Çatıya anten konulabilir mi? Balkon kapatılabilir mi ? Yönetici nasıl seçilir ? Aidat nasıl belirlenir ? Yani aklınıza gelen her şey bu yönetim planında yazar. Hangimiz yönetim planına bakıyoruz ? Ben avukatları da dahil ederek soruyorum. Hepimiz balkonuna, ankastresine, bahçesine, havuzuna, çocuk parkına bakıyoruz. Ama hiçbirimiz yönetim planına bakmıyoruz.
YÖNETİM PLANI NEREDE BULUNUR ? YÖNETİM PLANINI KİM HAZIRLAR ?
Yönetim planını daha ilk sırada tapuya kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken çoğu zaman yapımcı şirket tarafından özensiz bir şekilde diğer bir site için hazırlanmış yönetim planı, yapılacak siteye uygun olmasa da internetten indirilir ve okunur. Eskiden tapunun karşısındaki kırtasiyede satılıyordu. Şimdi büyük siteler olunca ve hayatımıza internet girince artık internetten indirilmeye başlandı. Başka bir site için hazırlanmış sizin siteye özgü değil. Dolayısıyla yönetim planı sizin sitenize özgü hazırlanmadığı için bir yığın yönetimsel problem çıkıyor. Aidatların yüksekliği, iyi yönetim seçilememesi, ortak alan yer ve tesislerinin iyi kullanılamaması, işletilememesinin sebebi aslında budur. Bu nedenle yönetim planını ilk sırada hazırlarken inşaat şirketlerinin hukuki ve yöntem destek alması lazım. Yönetim şirketlerinden destek alması lazım. En önemlisi de hukukçulardan destek alması lazım.
BİR SİTE NASIL DAHA İYİ YÖNETİLİR ?
Siz inşaatı yapıp çekip gidiyorsunuz. Sonra birbirini hiç tanımayan birçok insan bir arada yaşayacak. Neye göre yaşayacak ? Hazırlanan özensiz yönetim planına göre yaşayacak. “Peki kötü hazırlanmış tamam hadi değiştirelim” diyebilirsiniz. Beşte dört kat malikinin bu değişikliğe onay vermesi lazım. Yani 500 kişilik sitede 400 kişinin imzası gerekiyor. Bunu nasıl sağlayacaksınız. O 400 kişi bir araya gelecek aynı yönetim planı değişikliğine imza atacak. Üç bin, dört bin olan siteleri söylemiyorum. Başka, peki kötü bir madde var diyelim ve bu madde sebebiyle sitemiz yönetilemiyor. Bunun iptalini dava edelim diyoruz. Gene biz binlerden bahsetmeyelim. Beş yüz bağımsız bölümlü bir site olsun; siz davayı açan bir kişiyseniz kalan 499 kişiyi de davada davalı göstereceksiniz. Bu kişilerin hepsinin adresini bularak tebligat yapacaksınız, ölenler varsa mirasçılarını bulacaksınız. Bunu şunun için anlattım. Hukuki bir olgu olarak değil. Yönetim planı bu kadar önemli işte. Sonradan değiştirmeniz, dava açarak iptal etmeniz son derece zor. O nedenle halkımızın bir siteden yer alırken yönetim planına bakması gerekir. O siteye özgü hazırlanmış mı ? O apartmana göre hazırlanmış mı ? Sanayi sitesi de yazlık site de olabilir. Buna dikkat edilmesi gerekiyor. Örneğin hastaneye yakın bir yerde hekim muayenehanesi yapılacak. Doktor, kiralıyor ya da satın alıyor ve dünyanın da masrafını yapıyor. Sonra yönetici geliyor diyor ki “Yok burada hekim muayenehanesi yapamazsın.” Niye ? Çünkü yönetim planında yasak. Doktor ya da o şahsa hukuki danışmanlık yapan avukat yönetim planına bakmadığı için o hekim oraya boşuna masraf etmiş oluyor.
KAT MALİKLERİ DAHA İYİ BİR YÖNETİM İÇİN NELER YAPABİLİR ?
Yapımcı şirketin kendisine verilen yetkiyi, insanlar yaşamaya başlayıp artık yönetimi bize verin dediği zaman genel kurulu toplayarak hak sahiplerine teslim etmesi gerekir. Eğer etmezlerse bu sefer üçte bir kat maliki toplanarak yönetime dilekçe vererek ihtar çekecek. Artık biz kendimizi yönetmek istiyoruz diyecek. Mahkemeye gidip dava açacak ve yıllarca uğraşılacak. O nedenle taşınmazı satın almadan önce yönetim planına bakın ve sözleşmenize bakın eğer ağır koşullar varsa bunların hafifletilmesini talep edin ve yönetimin size acele geçmesini sağlayın. Çünkü yapımcı şirketin asıl işi yapmak. Yönetim kısmı ise profesyonel bir yönetim şirketinin işi ya da eğitimini almış kişilerin işidir. Artı malikler yaşam başladı biz kendimizi yönetmek istiyoruz dedikleri zaman bunun önüne engel olmamak gerekir. Malikler kendisi yönetmekte olduğu zaman kaç personel çalışacağına, sosyal tesislerin kullanım koşullarına, hekim muayenehanesi olup olmaması gibi konulara karar verebilir. Ama üç bin beş bin konutluk bir projede bulunuyorsanız bu kadar kişinin örgütlenip sağlıklı yönetim kurmasının güçlüğünü de bilmeniz gerekir. Yani bu kadar çok birbirini tanımayan insanı nasıl örgütleyeceksiniz.
BUNUN ÇÖZÜMÜ NEDİR ? BÜYÜK SİTELER OLMASIN MI ?
Devletin büyük sitelerin iyi yönetilmesini sağlayacak yasal düzenlemeleri yapması gerekir. Örneğin yedi kişilik bir kooperatif kurabilirsiniz. Bu kooperatifin yönetim kuruluna bakanlık bir temsilci gönderir. O temsilci yönetim kurulu faaliyet raporunu, bilanço gelir gider hesaplarını, aidatlar ne kadar toplanmış, neler harcanmış tamamının birer örnek olarak alır ve bakanlıkta bulundurur. O genel kurulun anayasaya uygun yapılmasını sağlar. Devlet, yedi kişiyle oluşan bir kooperatifin bile hesaplarına bakarken, genel kuruluna görevli gönderirken; on binlerce insanın yaşadığı, yüzlerce kişinin çalıştığı bir sitede devletin hiçbir rolü yok. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı içeriğinde konut, iş yeri, yazlık siteler ve devre mülkler için bir birim olmalı. En azından talep edildiğinde genel kurulun daha sağlıklı geçmesi için istiyoruz denildiğinde bakanlık temsilcisi görevlendirilmeli. Yani problemlerden bir tanesi de bu. Tamamen denetimsiz ve yöneticinin iyi niyetine bağlı. Yönetim planı iyiyse iyi yönetiliyor, değilse yok. Kamunun bu duruma müdahale etmesi gerekir.
KAT MALİKLERİ NASIL SÖZ SAHİBİ OLACAK ?
Halkımızın genel bir eğilimi var eski bir öğretmen olarak bunu söylemek zorundayım. Sadece şikayet ediyoruz. Yöneticiler iyi yönetmiyor, aidatlar fazla ama genel kurul olunca maç vaktindeyse ona da gitmiyoruz. Eğer katılım olmazsa genel kurul ne olacak ? Dar bir azınlığın eline kalacak ve o azınlık nasıl karar verirse sitede yaşayan herkes ona göre yaşayacak ve şikayet etmeye başlayacak. Aidatlar yüksek ve iyi yönetim olmuyor diye davalar açılacak. Bu davalar 8-10 yıl sürecek. Abartmıyorum 15 yıl süren dava var. Bu kadar zaman sonra kazansanız ne olacak. İşte maalesef kamunun ihmal ettiği, bu örgütlenmeyi bir yasal düzenlemeye bağlamadığı ve denetlemediği gibi üniversitelerimizde de bu hususta ders verilmiyor. Halbuki dağ başında yaşamıyorsak gazeteci, hekim ya da avukat olsak da hepimiz bir apartmanda yaşıyoruz. Bu kat mülkiyeti kanununa göre yönetiliyor. O halde kamunun müdahil olması gerekir. Ayrıca üniversitelerde bu konunun ders olarak okutulması gerekir. Avukatların uzmanlaşması, uzman bilirkişi ve uzman mahkeme gerekir. Tüketici mahkemesi gibi bu hususta da uzman mahkemelerin olması gerekli.
Yönetim planlarının sitelerin internet sayfalarında yayınlanması zorunlu hale gelmeli. Tapudan para vererek ve sıraya girerek bu yönetim planına ulaşmak zor. Kamu bu bilgileri internete açmalı. Satın alacağınız yerin tapu kaydını şu pandemi sürecinde internetten görmeyi mümkün kılmalı.
Salgın sebebiyle genel kurul yapılamıyor. Bu nedenle de yeni dönem aidatı vs. gibi konularda karar almak zorlaştı. Yeni teknolojileri kullanarak uzaktan oy verme yapılabilir. E-posta ile tebligatları yapabilmemiz gerekiyor. Genel kurulları da benzer bir şekilde yapabilmeliyiz. Bu salgın yıllarca sürerse genel kurullar da yıllarca yapılamayacak. Eğer kötü yönetim varsa bu nedenden dolayı onlar yıllarca yönetimde kalacak ve değiştiremeyeceğiz.
AİDAT ÜCRETLERİ NEDEN YÜKSEK ?
Her ne kadar kat mülkiyeti kanununda aidat kavramı olmasa da ortak gider avansı olarak geçer. Dilimize aidat olarak yerleşti. Bir sitede konut, iş yeri ya da yazlık alırken acaba bu aidata nasıl yansıyacak diye bakmıyoruz. Aidatların yüksek olmasının asıl nedeni iyi yönetilememek. Genel kurul irade göstererek site yönetimi konusu ile ilgili uzman kurum ya da kişilerden destek alabilir. Yönetim problemi yalnız bu yolla çözülebilir. Yönetim kurulu uzun zamandır sitede yaşayan emekli ya da vakti olan kişilerden oluşuyor. Bu şekilde olursa ne kadar iyi niyetli olsalar da site içinde bir sorun çıktığı zaman o problemi çözüme ulaştırmak için piyasa araştırmasını iyi yapamıyor. Bu da aidatlara ek ücret olarak yansıyor.
SİTEDEN EV ALIRKEN NELERE DİKKAT ETMEK GEREKİR ?
Aldığınız taşınmazın bulunduğu sitede göller, havuzlar, fitness salonları gibi alanların işletilmesi de aidatların yüksek olmasının nedenleri arasında. Bir site içinde yer alacaksanız ihtiyacınız olmayan ya da kullanamayacağınız yerler var mı bunu da göz önünde bulundurmanızda fayda var.
