Lüks bir siteden konut aldınız fakat tapu kaydını, vaziyet planını, projesini ve yönetim planını hiç incelemediniz. Oysa sitede kamuya terk edilmiş alanlar olabilir. Sitenizin ortasından günün birinde bir otoyol geçebilir. Dairenizin değeri bir günde yarıyı yarıya azalabilir. Bu nedenle sitelerin temel yasası olan yönetim planlarına dikkat ! Yönetim planınız sitenize özgü olmalı ve uzman avukatlarca hazırlanmalı.
Etrafı duvarlarla çevrilmiş, kapısına güvenlik konulmuş her yerleşim yeri, hukuki anlamda site (toplu yapı) olmayabilir. Site içindeki sosyal tesisler size ait olmayabilir. Sitenizin sınırları içerisinde gözüken her alan da sitenize ait olmayabilir. Halkın da rahatça yürüyerek geçebileceği kamuya terk edilmiş alanlar/yollar bulunabilir. İstanbul’da ortasından devlet yolu geçen böyle siteler var.
YÖNETİM PLANI MATBU OLMAMALI
Çoğumuzun bırakın incelemeyi, görmediğimiz hatta varlığını bile bilmediğimiz yönetim planları, sitenin yönetim tarzını, ortak alan yer ve tesislerin kullanma maksat ve şeklini, sitenin yönetimine dair tüm kuralları düzenler.
Yönetim Kurulu-Denetim Kurulu seçiminden, ortak giderlere, katılım oranına, gecikme tazminatı, faiz oranından, ortak alan yer ve tesislerin kullanımına kadar site yönetimi ile ilgili tüm konuları düzenleyen yönetim planı kat maliklerini ve diğer site sakinlerini bağlayan bir sözleşme niteliğini taşır.
Tek cümle ile yönetim planları apartman ve sitelerin ana (temel) yasasıdır. Site sakinleri arasında çıkabilecek uyuşmazlıklarda kapısını çaldığınız mahkeme ilk önce yönetim planınıza bakıyor. Bu kadar önemli olan yönetim planları kırtasiyelerde satılan matbu yönetim planı olmamalı, internetten indirilmemelidir. O siteye özgü hazırlanmalıdır. İçinde alışveriş merkezleri, müstakil villalar, bloklar, hatta okul, stat, hastane bulunan karmaşık yapıların site adı altında beraber yönetilmeye çalışıldığı günümüzün bir gerçeği. Bu denli komplike yapılardan oluşan büyük bir sitenin ana (temel) yasası olan yönetim planının o siteye özgü/özel hazırlanmasının ne kadar önemli olduğu açıktır. Bu da gösteriyor ki, yönetim planları o siteye özgü bir şekilde uzman avukatlara hazırlatılmalı. Avukatların yanısıra, konut sahiplerinin, kiracıların, yönetim firması sahiplerinin/çalışanlarının, site yönetici ve denetçilerinin bilmesi gereken toplu yaşam hukukuna dair değerlendirmeleri şu şekilde:
Lüks bir siteden servet değerinde konut alırken, dikkat edin. Tapu kaydına, vaziyet planına, projesine, yönetim planına bakın. Sitenizin içerisinde kamuya terk edilmiş yer var mı inceleyin. Sitenizin ortasından otoyol geçebilir, otoyol geçince siteniz ikiye üçe bölünebilir. Sitenin havuzu, otoparkı, sosyal tesisleri yolun karşısında kalabilir. Bir günde dairenizin değeri yarı yarıya düşebilir.
AİDAT DÜZENLEMESİNE BAKIN !
Evinizin kira değerinin üzerinde aidat ödemek durumunda kalabilirsiniz. Sitede ne kadar çok açık-kapalı havuz, spor alanları, hamam-sauna, şelale, gölet, sosyal tesis vs. varsa giderleri de bir o kadar artar. Sitenin giriş-çıkış kapısının fazlalığı dahi (personel sayısını artıracağından) gideri artırır.
Sitede yaşayan maliklerin sayısına, niteliğine ve sizinle uyumlu olup olmadıklarına bakın. 300 dairenin 200 tanesi bir şahsa ait olabilir. Yönetici, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla atandığı için hiç istemediğiniz kişiler sizi yönetebilir. Yönetimde söz ve karar sahibi olamayabilirsiniz.
Yönetim planında toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere bir geçici yönetim kurulması öngörülebilir.
Sitenizle hiç ilgisi olmayan (yapımcı firmanın çalışanları ya da onların görevlendirdiği) kişiler yıllarca sizi yönetebilirler.
ARSA PAYINIZA DİKKAT
Her bağımsız bölümün konumuna, kullanım amacına, bulunduğu kata, büyüklüğüne göre arsa payı belirlenir. Arsa payının tek ölçüsü bağımsız bölümün büyüklüğü değildir. Örneğin İstanbul Bağdat Caddesi’ndeki 60-70 m2′ lik bir dükkan, binanın üst katlarındaki 200-250 metrekarelik bir daireden daha pahalı olabilir. Dolayısıyla, arsa payının da daha yüksek olması gerekir. O yüzden arsa payınızı inceleyin. Arsa payınız gerçek duruma uygun değilse, hiç gecikmeden arsa payı revizyon davası açın. Arsa payı, ortak alanları (örnek olarak otoparkı) kullanırken önemli, genel kurulda karar alınırken önemli. Kentsel dönüşüm uygulaması açısından da oldukça önemli. Binanızın riskli yapı olduğu netleştikten sonra, maliklerinin (arsa payı bakımından) 2/3’ü “burayı arsa olarak satalım” şeklinde karar alabilir. Arsa payınız olması gerekenden düşükse daha az para alırsınız. Bağımsız bölümü sizinkinden çok daha değersiz olan bir malik tapudaki arsa payı daha yüksek gözüktüğü için sizin payınıza düşen miktardan çok daha fazla para alabilir.
Arsa payı revizyon davası her zaman açılabilir. Yöneticiyi davalı olarak göstererek açılamaz. Tüm kat maliklerini davalı olarak göstermek zorundasınız. Çünkü dava sonunda verilecek kararlar tüm maliklerin mülkiyet hakkını ilgilendirmektedir. Dava haklı görülürse arsa payları değişecektir. Açacağınız davada bağımsız bölümlerin arsa payı belirlenirken (bilirkişiler olması gereken arsa paylarını hesaplarken) bağımsız bölümlerde sonradan meydana gelen değer artışlarını ve azalmalarını dikkate alamazlar. Kat ittifakı/mülkiyeti kurulurken ki ilk sıradaki değerleri ölçü almak zorundadırlar.
YÖNETİCİ EK AİDAT TOPLAYABİLİR
Apartman yönetim kurulu ve site genel kurulu toplanmadan yönetici ek aidat (ortak gider avansı) toplayabilir. Örneğin sitede kanalizasyon sistemi tıkandı ya da fırtınadan çatı uçtu ise bunun gibi acil ve yapılması zorunlu olan bakım onarım işlerini yönetici derhal yaptırır. Beklenmeyen bu gider için sitede para yoksa ya da diğer işler/ödemeler için topladığı parayı harcamak zorunda kalmışsa, yönetici ek aidat isteyebilir. İşletme projesiyle bizden aidat adı altında istenen miktar aslında avanstır. Dönem içerisinde gerçekleşeceği tahmin edilen giderlere karşı alınır. Dönem sonunda ise gerçekleşen gidere bakılarak nihai hesap yapılmalıdır.
