Tapu Vekaleti Nedir ?
Noterde vekalet verilerek bir kişi adına başka biri tarafından resmi işlemler gerçekleştirilebilmektedir. Birçok resmi prosedürün gerçekleştirilmesini sağlayan vekaletname adlı bu belge ile gayrimenkul alım-satımı veya kiralaması da yapılabilmektedir. Tapu işlemlerinin başka biri tarafından gerçekleştirilmesi için verilen vekalete tapu vekaleti denir.
Gayrimenkulü alan, satan veya kiralayan taraflardan her biri vekaletname ile işlem gerçekleştirebilir. Ayrıca vekaletnamede tevkil yetkisi ibaresine yer verildiği takdirde vekil atanan kişi diğer kişileri de vekil belirleyebilir. Ancak aynı kişi her iki taraf için de vekil olarak gösterilemez.
Gayrimenkul üzerinde (satış, ipotek tesis etme, bağışlama vb) işlemler yapabilmek için şahsen müracaat gereklidir. Ancak noterde / konsoloslukta düzenlenen vekaletname ile başka biri vekil kılınabilecek ve yapılmak istenen prosedürlere dair o şahsa yetki verilebilecektir. Böylece yurtdışında yaşayan ya da yoğunluğu nedeniyle vakti olmayan kişiler söz konusu tapu prosedürlerini basitçe halledebileceklerdir. Ne var ki vekile verilen yetki son derece büyük olduğu için dikkat edilmesi gereken birçok husus bulunmaktadır.
Tapuda İşlem Yapılabilmesi İçin Verilen Vekaletnamelerde Nelere Dikkat Edilmelidir?
• Dikkat edilmesi gereken en önemli neden vekaletle verilen yetkinin net ve açık biçimde belirtilmiş olmasıdır. Aksi takdirde tapu müdürlüğü vekaleti kabul etmeyebilir ya da vekaletname verilen kişi yetkisini aşabilir. Bu nedenle satış için veriliyorsa açıkça “satış” ibaresi, ipotek tesis edilmek isteniyorsa açık şekilde “ipotek” ibaresi bulunmalıdır. “Tüm işleri yapmaya yetkilidir” biçiminde verilen vekaletnamelerle tapuda prosedür yapmak zor olabilecektir.
• Özellikle ipotek tesis edilmesi için verilen vekaletnamelerde gayrimenkulün hangi borç ilişkisine binaen teminat gösterileceği belirtilmelidir.
• Eğer prosedür yapılacak gayrimenkul belli ise vekaletname sadece o gayrimenkulü kapsayacak biçimde verilmelidir. Örneğin “İstanbul İli Üsküdar İlçesi Çamlıca Mahallesi 15 Pafta No 345 Ada No 29 Parsel No’lu alanda bulunan arsamın satışı için”
• İşlem yapılacak kişi belli ise o kişinin de isminin ve TC kimlik numarasının vekaletnameye yazılması da yerinde olacaktır. Böylece vekilin vekalet yetkisini kötüye kullanmasının önüne geçilecektir. Hatta satış / ipotek bedeli dahi vekaletnameye işlenebilecektir.
• Eğer vekilin ilgili vekaletnamedeki yetkisini başka birine devretmesine izin vermek istiyorsa vekaletnamede buna dair hüküm (tevkil yetkisi) bulunmalıdır.
• Vekaletname ile verilen yetki mümkün olduğunca süreyle kısıtlanmalıdır. Aksi taktirde vekilin (azledilmediği sürece) sınırsız süreyle yetkisi bulunacaktır.
• Eğer vekaletnameyle çok sayıda şahsa yetki veriliyorsa bu kişilerin münferiden / tek başlarına prosedür yapmaya yetkili olup olmadığı belirtilmelidir. Eğer vekiller bu yetkiyi sadece beraber kullanabileceklerse bu hususa dair hüküm açık şekilde düzenlenmelidir.
• Vekaletnamede “adıma kayıtlı taşınmazlar” ibaresinin kullanılması durumunda söz konusu yetki; sadece vekalet verildiği tarih itibariyle sahip olunan tüm gayrimenkulleri kapsayacaktır.
• Yabancı ülke makamlarınca düzenlenen vekaletnamelerde “Apostille Şerhi” bulunmalıdır. Eğer bu şerh bulunmuyorsa ilgili yabancı ülke makamının imza ve mührü o yerdeki Türk konsolosluğunca tasdik ettirilmelidir.
Tapu Vekaletnamesi İçin Hangi Belgeler Sunulmalıdır ?
Gerçek kişiler tarafından verilecek vekaletnamelerde vekalet verenin son 6 ay içinde çektirdiği 2 adet fotoğraf ile kimliğini / pasaportunu noterliğe ya da konsolosluğa ibraz etmesi yeterlidir. Eğer vekaletname verecek olan (Anonim şirket, dernek vb) tüzel kişi ise bu belgelere ilave olarak imza sirkülerini de sunması gerekecektir. Olası mevzuat değişikliği ve uygulama farklılıklarına binaen öncesinde ilgili noterliğin aranarak bilgi alınması her zaman daha sağlıklı olacaktır.
Tabi burada en önemli olan husus verilecek vekaletin kapsamının yukarıdaki kıstaslar da temel alınarak belirlenmiş olmasıdır. Noterliğe vekaletname içeriğinin bir belge olarak gönderilmesine gerek yoktur zira burada vekaletname içeriği bizzat noter memurları tarafından yazılacaktır. Ancak prosedürleri hızlandırma adına gerek fiziki gerekse de dijital nüshasının noterliğe götürülmesi yerinde olacaktır.
Satış İçin:
… adresinde sahibi olduğum …ili …. İlçesi … mahallesi …… Pafta No .. Ada No …. Parsel No’da bulunan …. niteliğindeki taşınmazımın tamamının ….. TC Kimlik No’lu ….…. ‘a …. TL bedelle satılması için tescil isteğinde bulunmak, defter ve belgeleri imzalamak da dahil olmak suretiyle tapu müdürlüklerinde gerekli her türlü işlemi yapmaya, her türlü harç, vergi ve giderleri yatırmaya, satış bedelini almaya 05.10.2020 tarihine kadar ……. adresinde mukim …. TC Kimlik No’lu ……’ı vekil kıldım.
İpotek Tesisi İçin:
… adresinde sahibi olduğum …ili …. İlçesi … mahallesi …… Pafta No .. Ada No …. Parsel No’da bulunan …. niteliğindeki taşınmazın tüm hisseleri üzerinde …… tarihli sözleşmeden kaynaklı ……’a olan …… borcunun teminatı için …. TL bedelle … sırada ve …. Derecede ipotek tesis edilmesi için tescil isteğinde bulunmak, defter ve belgeleri imzalamak da dahil olmak suretiyle tapu müdürlüklerinde gerekli her türlü işlemi yapmaya, her türlü harç, vergi ve giderleri yatırmaya, 05.10.2020 tarihine kadar ……. adresinde mukim …. TC Kimlik No’lu ……’ı vekil kıldım.
Vekilin Azledilmesi / Vekaletnamenin İptali
Vekile olan güvenin kaybolması ya da vekalet konusu işin gerçekleşmesi akabinde vekilin vekillik yetkisinden azledilmesi yerinde olacaktır. Burada azil için herhangi bir noterliğe giderek beyanda bulunulması ve vekile tebligat çıkarılması yeterlidir. Böyle durumlarda vekil; tebligatın kendisine ulaştığı andan itibaren vekillik yetkisini kaybedecektir. Ancak bilhassa vekilin usulsüz / yetkisiz prosedür yapma ihtimali bulunan hallerde daha süratli hareket etmek gerekecektir. Bu nedenle olası zararlardan kurtulmak adına vekilin prosedür yapma ihtimali bulunan tapu müdürlüklerinde vekilin azledildiğine dair bildirimde bulunulabilecektir.
Vekaletin Kötüye Kullanılması
Bilindiği üzere vekilin yaptığı prosedürler vekil veren mal sahibi yapmışçasına geçerlidir. Burada vekalet veren; kendi talimatına uyulmaması gerekçesiyle vekilin gerçekleştirdiği prosedürün iptal edilmesini talep edemeyecektir.
Örneğin gayrimenkul değerinden düşük bir bedele satılmışsa ya da bir diğer gayrimenkul satılmışsa vekil bu prosedürün iptal edilmesini isteyemeyecektir. Ancak vekalet veren kişi, uğradığı zarardan dolayı vekile karşı dava açabilecektir.
Burada eğer vekil ve vekilin işlem yaptığı kişi kötü niyetliyse, vekalet veren bu prosedürün iptal edilmesi için tapu iptal ve tescil davası açabilecektir. Benzer biçimde vekaletnamede olmayan bir yetkiye dayanılarak yapılan prosedürler için de aynı dava açılabilecek ve prosedürün geri alınması istenebilecektir. Burada vekalet verenin taşınmazı talimatlara aykırı biçimde satılmışsa zarara uğrayan mal sahibinin hızlı şekilde hareket etmesi gerekecektir. Zira vekilin gayrimenkulü devrettiği kişi ilgili gayrimenkulü bir başkasına devrederse (ve son alıcı kötü amaçlı değilse) bu durumda prosedürün iptal edilmesinin bir yararı olmayacaktır.
