Aslında problem tapu müdürlüğü sisteminde kayıtlı olan taşınmazın bağlı bulunduğu belediyeye teslim edilen projedeki numaraların farklı olmasından kaynaklanıyor.
Ancak bu problemin ortaya çıkması genellikle evin satılması ve alıcının kredi başvurusu sırasında eksper tarafından ortaya çıkarılıyor.
Peki, böyle bir durumda ne yapmak gerekir ?
Hatalı blok numaralarının düzeltilebilmesi için; blok bazında kat malikleri kurulunun toplantı düzenlemesi gerekir.
Toplantıda blokta yanlış yazılan daire numaralarının düzeltilmesi için karar alınması ve bu kararın salt çoğunluğuyla (bir oylamada, katılanların yarısından bir artığıyla sağlanan çoğunluk) alınmış karar olması gerekir.
Bu anlamda tüm kat maliklerinin isteği ve imzası gerekir.
Blokta Salt çoğunluğun almış olduğu karar ile lisanslı harita ve kadastro bürosuna başvurulur ya da kadastro müdürlüğü tarafından teknik rapor hazırlanması gerekir.
Yeni proje gereğince düzenlenen ve ilgili idarece onaylanan yeni vaziyet planı ilgilisi tarafından tapu müdürlüğüne takdim edilir.
Alınmış karar ile lisanslı harita ve kadastro bürosu ya da kadastro müdürlüğü tarafından hazırlanan teknik rapor gereğince düzenlenen ve ilgili idarece onaylanan yeni vaziyet planı ilgilisi tarafından tapu müdürlüğüne takdim edilir.
Hatalı blok ya da bağımsız bölüm numaralarında düzeltme işlemi nasıl yapılır hangi yolu izlemek gerekir ?
ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI GENELGESİ
Konu: Hatalı blok ya da bağımsız bölüm numaralarında düzeltme işlemi
Genel Müdürlüğümüze intikal eden taleplerde; Ülke genelinde dikey ya da yatay kat irtifaklı/kat mülkiyetli yapıların; fiili durumları ile tapu girdilerinin dayanağını oluşturan mimari projesindeki bağımsız bölüm numaraları ya da vaziyet planında gösterilen blokların blok numaraları bazı zamanlar farklılıklar göstermiştir.
Bu tür hataların özünde İdaremiz işlemlerinden kaynaklanmamasına rağmen, yaşanan problemler ile taşra birimlerimizin muhatap olduğu, tapu sicilinin esas dayanak belgelerine olan güvenilirliğin zedelendiği ve bu nedenle Teşkilatımızın asli görevi olan tapu sicillerinin 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu’nun öngördüğü şekilde düzenli olarak tutulması ve korunması görevinin tam anlamıyla yerine getirilmesinde zorluklar yaşandığı gözlenmektedir.
Tespit edilen problemlerin tapu sicilinin dayanak belgeleri (inşaat projesi, vaziyet planı, Tapu Planları Tüzüğü’nde tanımlı vaziyet planı ve bağımsız bölüm planlarında bulunan numaralar) üzerinden düzeltilmesine yönelik istemlerin karşılanmasında aşağıdaki yöntem izlenecektir:
A) Kadastro Müdürlüklerince ya da Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Bürolarınca düzenlenecek raporun ibraz edilmesi durumunda
Düzeltmeye konu taşınmazın;
a) Blok numarasında (ya da adında) ya da hem blok hem de bağımsız bölüm numarasında hata olması durumunda, taşınmazın tamamı için,
b) Yaygın kat mülkiyetinde bağımsız bölüm numarasında hata olması durumunda, taşınmazın tamamı için,
c) Blok numarası dışında yalnızca bağımsız bölüm numaralarında hata olması durumunda ise, ana taşınmazın tamamı için ya da blok bazında,
Teknik rapor hazırlanarak talebin karşılanması gerekir.
Uyumsuzluğun rapora bağlanması için ilgililer tarafından ilk önce kadastro müdürlüğü ya da lisanslı harita kadastro mühendislik bürosuna başvuru yapılır.
Tapu müdürlüğü personeli konuya dair sicili oluşturan dayanak belgelerin incelenmesi konusu ile ilgili kadastro müdürlüğü ya da lisanslı harita kadastro mühendislik bürosu personeline gereken bilgi ve belgeleri sağlar.
Bu kapsamda;
1 – Kadastro müdürlüğü ya da lisanslı harita kadastro mühendislik bürosu tarafından düzeltme raporu hazırlanırken Tapu Planları Tüzüğü’nde belirtilen bağımsız bölüm planının hazırlanmış olması gözetilir ve 2010/4 sayılı “Talebe Bağlı Olarak Yapılan Değişiklik İşlemleri” ile ilgili Genelgenin ilgili maddelerindeki esaslara uyulur.
2 – Düzeltmeye konu tüm bağımsız bölüm ve/ya da blokların fiili kullanım durumu ile tapu kaydının dayanağını oluşturan mimari proje/vaziyet planı ile varsa belediye/il özel idaresinde bulunan mimari proje/vaziyet planı üzerinde farklılık ya da hata olup olmadığı konularında genel bir değerlendirme yapılarak, kadastro müdürlüğünce ya da lisanslı harita kadastro mühendislik bürosu tarafından ekli örneğe uygun teknik rapor hazırlanır.
3 – Düzenlenen rapor, taşınmaz belediye ya da belediye mücavir alan sınırları içinde ise belediye başkanlığı tarafından, belediye ya da belediye mücavir alan sınırları dışında ise, il özel idaresi tarafından onanır.
Düzeltme işlemi sonucu, mimari inşaat projesinde/vaziyet planında blok ya da bağımsız bölüm numaraları dışında herhangi bir değişiklik yapılamaz.
4 – Düzenlenen raporun belediye/il özel idaresince onanmasından sonra; bağımsız bölüm ya da blok numaraları ile fiili durum arasında uyumsuzluk olduğu konusunda, kadastro müdürlüğü ya da lisanslı harita kadastro mühendislik bürosu tarafından bir üst yazı ile hatalı bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde belirtme yapılması için tapu müdürlüğüne bildirimde bulunulur.
Tapu müdürlüğünce de, “… tarihli rapora göre; bu bağımsız bölümün/bloğun projede belirlenen bağımsız bölüm numarası/blok numarası ile fiili kullanımı uyumsuzdur.” şeklinde … tarih … yevmiye numarası ile beyanlar bölümüne belirtme yapılır.
Ayrıca, yapılan bu işlemin sonucundan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35/f bendi ve 38. maddesi uyarınca, ilgililerine tebligat yapılması için kadastro müdürlüğü ya da lisanslı harita kadastro mühendislik bürosu tarafından tespit edilen yöneticiye; yöneticinin tespit edilememesi durumunda ise, Türk Medeni Kanunu’nun 1019. maddesi uyarınca tapu müdürlüğünce ilgililerine tebligat yapılır.
5 – Düzeltme işlemine konu blokların ya da bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarında aynî ya da şahsi haklar, yasaklayıcı ya da kısıtlayıcı şerhler bulunması durumunda, hak lehtarından ve şerhi talep eden idarelerden düzeltmeye dair muvafakat aranır. (Noterden imzası onaylanmak suretiyle alınacak muvafakatname kabul edilir.)
Düzeltme raporu gereğince, blok ya da bağımsız bölüm numaralarında değişiklik yapıldıktan sonra aynı yönde gelecek ikinci revizyon isteminin yargı kararıyla karşılanması gerekir.
6 – İşlemden sonra, düzeltmeye temel raporun bir sureti belediye ya da il özel idaresine gönderilir.
7 – Raporun uygulanış şekline dair genel değerlendirme
Hatadan etkilenen karşılıklı bağımsız bölüm maliklerinin bireysel (mükerrer bağımsız bölüm numarası oluşturulmayacak şekilde) müracaatları mümkün olup, örnek olarak; A/Blok 2. Kat 6 ve 7 nolu bağımsız bölüm malikleri kendi bağımsız bölümlerine dair revizyon isteminde bulunabilir.
Düzeltme, hatalı bağımsız bölüm maliklerinin tamamının katılımıyla tek istemde karşılanabileceği gibi, bir kısım hatalı bağımsız bölüm maliklerinin istemi ile rapor gereği kısmi olarak ilgili bağımsız bölümler düzeyinde de sağlanabilir.
Blok numaralarının düzeltilmesinde, hatalı olan bloklardaki tüm bağımsız bölüm maliklerinin aynı anda istemde bulunması gerekir.
İstem, tescil istem belgesi düzenlenerek, revizyon isteyen bağımsız bölüm maliklerinin ya da revizyon yapılacak bloklardaki tüm bağımsız bölüm maliklerinin bizzat ya da temsilcisinin talebi veya muvafakati (Düzeltme istemlerinde, noterden verilen kat malikinin kimlik ve taşınmaz bilgilerini içerir muvafakatname kabul edilir.) alındıktan sonra düzeltme işlemi olarak yevmiye defterine kayıt edilerek;
a) Blok düzeltmelerinde
Tapu kütüğünün beyanlar bölümüne; “Vaziyet planında/mimari projede blok değişikliği yapılmıştır. … Tarih … Yevmiye” şeklinde belirtme yapılmalıdır. Vaziyet planı ya da projedeki eski blok numarası kırmızı renkli mürekkepli kalemle çizilerek yenisi yazılmak suretiyle tarih ve yevmiye numarası belirtilmeli ve düzeltilen kısma maliklerin imzası alınmalıdır.
b) Bağımsız bölümler arasında yapılan düzeltmelerde
Tapu kütüğünün beyanlar bölümüne; “Mimari projesi üzerinde bağımsız bölüm numarası değiştirilmiştir. … Tarih … Yevmiye” şeklinde belirtme yapılmalıdır. Mimari projedeki ilgili bağımsız bölüm numaraları kırmızı renkli mürekkepli kalemle çizilerek yenisi yazılmak suretiyle tarih ve yevmiye numarası belirtilmeli ve düzeltilen kısma maliklerin imzası alınmalıdır.
Mimari proje/vaziyet planında yapılan revizyon işleminin tarih ve yevmiye numarası ile, bu genelgenin A/4. maddesi gereğince beyanlar bölümüne yapılan belirtme de terkin edilir.
B) Belediye ya da il özel idaresi tarafından düzenlenen blok ya da bağımsız bölüm numaraları düzeltilmiş projenin ibraz edilmesi durumunda
1 – Tüm kat maliklerinin isteğiyle; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. ve 68. maddeleri uyarınca; söz konusu bağımsız bölüm numaralarında mevcut Hatayı düzelten yetkili kurum tarafından onaylanmış vaziyet planı/mimari projenin ibraz edilmesi ve işlemin sonuçlandırılması için tüm kat maliklerinin talebi ve imzası gerekir.
2 – Kat malikleri kurulu kararına istinaden yöneticinin isteğiyle; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. ve 68. maddeleri uyarınca; söz konusu bağımsız bölüm numaralarında mevcut Hatayı düzelten yetkili kurum tarafından onaylanmış vaziyet planı/mimari proje ve tüm kat maliklerinin oybirliği ile alınmış düzeltmeye ve işlemin yönetici tarafından yapılabileceğine dair noter tasdikli kat malikleri kurul kararının ibraz edilmesi durumunda yöneticinin talebi ve imzası gerekir.
Ayrıca, tescil istem belgesinde; “ ibraz edilen kat malikleri kurul kararındaki imzaların tam ve kusursuz olarak kat maliki ya da vekiline ait olduğunun ve talep edilen işlemden doğan sorumluluğun yöneticiye ait olduğunun belirtilmesi” gereklidir.
Diğer taraftan, kat malikleri kurul kararındaki malik isimleri tapu müdürlüğünce kontrol edilmelidir.
3- B bölümünün uygulanması ile ilgili genel değerlendirme
Düzeltmeye konu blokların ya da bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarında aynî ya da şahsi haklar, yasaklayıcı ya da kısıtlayıcı şerhler bulunması durumunda, hak lehtarından ve şerhi talep eden idarelerden düzeltmeye dair muvafakat aranır.
Düzeltme işlemine temel mimari inşaat projesinin/vaziyet planının blok ya da bağımsız bölüm numaraları dışında herhangi bir değişiklik içermemesi gerekir.
İstem, tescil istem belgesi düzenlenmek suretiyle, yöneticinin ya da tüm bağımsız bölüm maliklerinin bizzat ya da temsilcisinin talebi veya muvafakati (Düzeltme istemlerinde, noterden verilen kat malikinin kimlik ve taşınmaz bilgilerini içerir muvafakat kabul edilir.) alındıktan sonra revizyon işlemi olarak yevmiye defterine kayıt edilerek;
Tapu kütüğünün beyanlar bölümüne; “Vaziyet planında/mimari projede blok değişikliği yapılmıştır. … Tarih … Yevmiye” ya da “Mimari projesi üzerinde bağımsız bölüm numarası değiştirilmiştir. … Tarih … Yevmiye” şeklinde belirtme yapılmalı ve düzeltmeye esas yeni proje dosyasında saklanmalı, bunun dışında eski vaziyet planı ve mimari projenin ön sayfasına, “İşbu projenin blok/bağımsız bölüm numaraları … tarihli yeni düzenlenmiş vaziyet planı/mimari proje ile değiştirilmiştir. … Tarih … yev.” şeklinde kırmızı mürekkepli kalemle şerh düşülmesi gereklidir.
C- İşlemin Mali Yönü
492 sayılı Harçlar Kanunu’nun Tapu ve Kadastro Harçlarının bulunduğu (4) sayılı tarifesinin 13/c pozisyonu gereği işlem başına harç ve Döner Sermaye İşletme Müdürlüğünce belirlenen döner sermaye ücreti tapu müdürlüğünce tahsil edilir.
Ayrıca, Genelgenin A bölümüne göre, lisanslı harita kadastro mühendislik bürosu tarafından, lisanslı büroların çalışmaya başlamadığı yerlerde ise kadastro müdürlüğü tarafından rapor hazırlanmış ise, İdarece belirlenen ücret tahsil edilir.
Diğer taraftan, genelge kapsamında yapılan işlemlerde zorunlu deprem sigorta poliçesi aranmaz.
Yukarıda adım adım izlenmesi gereken yolun takip edilmesi ve yapılan işlemlerin sonrasında tapuda daire numarası yanlış olarak yazılmış numaralar, bu işlemlerin sonrasında doğru numaralandırma yapılarak, yada blok numaralarında ki yanlışlık giderilerek düzenleme işlemi yapılır.
