Gayrimenkul sektöründe çok önemli bir yere sahip olan teminat amaçlı değerleme işlemi, adından da anlaşılacağı üzere teminat alınması veya verilmesi gereken durumlarda sürecin doğru, hızlı ve güvenilir bir şekilde işletilmesi adına değerleme uzmanları tarafından yapılan profesyonel değerlendirmelerdir.
Sigorta şirketleriyle bağlantılı olarak kuruluşlardan istenen gayrimenkul teminat ipotekleri veya bankalar başta olmak suretiyle ilgili finans kuruluşları adına alınan ticari krediler ya da bireysel krediler için gösterilen teminatlar değerleme süreçlerinin başlıca hususlarındandır.
Sektörel olarak baktığımızda sanayi, turizm, eğitim, sağlık ve lojistik sektöründe, bunun dışında işyeri ve konut değerlendirme süreçlerinde sıklıkla teminat amaçlı değerleme çalışmalarına ihtiyaç duyulmaktadır.
Yapılan bu değerleme süreçleri her iki taraf için de atılacak adımların doğru ve güvenilir şekilde atılmasına yardımcı olmaktadır.
Piyasa genelinde kur vb. ani değişimler doğan ekonomik değişim riski yüksek olmasından, hazırlanan değerleme raporu sayesinde hem kuruluşlar ticari olarak aksaklık yaşanmadan değerleme sürecini iyi idare edebilmekte hem de her koşulda alacaklarının teminatını hukuksal olarak koruyabilmektedir.
TEMİNAT AMAÇLI DEĞERLEME SÜREÇLERİ NASIL İLERLER ?
Teminat amaçlı değerleme süreçleri gerçekleştirilirken, kredili satışların, satıcı ve alıcının dışında diğer bir tarafı olan bankaların ve finans kurumlarının vermiş oldukları ticari ve bireysel krediler için gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından oluşturulan gayrimenkul değerleme raporu esas alınır.
Bu rapor BDDK ve SPK kurumlarınca görevlendirilmiş gayrimenkul değerleme firmaları ile bünyelerinde çalışan SPK lisansına sahip gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından yapılmaktadır. Değerleme raporunun devlet tarafından düzenlenmesi zorunlu hale getirilmiştir.
Hazırlanan bu raporun teknik detaylarında gayrimenkullerin türüne göre yönetmeliğe uygun inşa edilip edilmediği, imar kanununa uygun olup olmadığı, eğer yapı için öncesinde çıkartılmış bir “riskli yapı” beyanı bulunuyorsa yapının yıkılıp yeniden inşa edilip edilemeyeceği gibi resmi süreçlerin belirlenmesi yapılır. Bu nedenle ilk önce değerlemesi talep edilen gayrimenkullerin bağlı olduğu belediye, özel idare vb. kurumlarına gidilerek imar arşiv dosyası incelenmektedir.
İskan belgesi, yapı ruhsatı, ceza belgeleri varsa onların içeriği, tutanaklar vb. evraklar teker teker incelenerek raporlamaya dahil edilir. Gayrimenkulleri ilgilendiren mevzuatlar dahilinde gerekli belgelerin bulunup bulunmadığı, yapıların izin sahibi olup olmadığı veya imar mevzuatına uygunluğun bulunup bulunmadığı gibi bilgiler değerleme raporda mutlaka yer alır. Eğer iskan iptali, ruhsat iptali gibi örneklendirebileceğimiz durumlarla karşılaşıldıysa bu durumların gayrimenkulün satışında engel teşkil edip etmeyeceği hazırlanan rapor içerisinde belirtilir.
Ayrıca satın alınması düşünülen bir taşınmazın kat irtifak/mülkiyet tapusu bulunuyorsa, değerleme süreçlerinde bu gayrimenkulün projesinde gösterilen plana uygun olup olmadığı, bina içindeki konumu, alansal olarak projede belirtilen ölçülerle uyumlu olup olmadığı, binanın ortak alanlarından herhangi bir eklentiye sahip olup olmadığı, taşıyıcı kolonların projedeki gösterime uygunluğu gibi örneklendirebileceğimiz birçok ayrıntı da teminat amaçlı değerleme öğeleri arasında bulunmaktadır.
Eğer söz konusu gayrimenkul ticari vasfa sahipse; ticari kullanımlı hangi fonksiyonları barındırdığı, imara planına ve yapılaşmaya uygunluğu, amortisman (yıpranma payı) kriterleri, eğer tarım arazisiyse sulama, taşıma, ulaşım gibi özelliklerinde yeterli imkanı sunup sunmadığı gibi örneklendirebileceğimiz birçok alt başlık da inceleme altına alınarak teknik bir değerlendirme yapılır.
Raporun Değer Takdiri bölümüne gelindiğinde taşınmazın güncel piyasa koşullarındaki yasal ve mevcut değerinin ne olduğu belirtilmektedir. Hazırlanan rapordaki bilgilerin finans kurumları veya bankalar tarafından verilecek kredinin değerlendirilmesinde önemli kriterlerinden birini oluşturur.
Teminat Amaçlı Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri Nelerdir ?
Teminat amaçlı değerleme yaklaşımları konusu ile ilgili 3 ana ilkeden bahsetmek mümkün olabilir. Bu yaklaşımlar genel manasıyla varlıkların niteliğine, mevcut haldeki bilgilere ve değerlemeye dahil olan koşullara bağlı olarak değişiklik göstermektedir. Pazar yaklaşımı, gelir yaklaşımı ve maliyet yaklaşımı olarak üç farklı alanda incelenebilen yaklaşım modellerini şöyle özetlenebilir;
Pazar Yaklaşımı
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer varlıkların satışını ve piyasa verilerini dikkate alarak karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan varlık, açık piyasada yapılan benzer varlıkların satışlarıyla veya istenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınarak karşılaştırılır. Teminat amaçlı değerlemede en fazla kullanılan yöntem olup arsa, arazi, konut, ofis vb. mülkler için kullanılan yöntemdir.
Gelir Yaklaşımı
Bu yaklaşımda, değerlemesi yapılan varlıkların oluşturduğu işletmeye ait gelir ve harcama verileri dikkate alınarak indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapılır. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (genelde net gelir) ve değer ile ilişkilidir. Bu işlemde, Hasıla ya da İskonto Oranı veya her ikisi de dikkate alınır. Teminat amaçlı değerlemede akaryakıt istasyonu, otel vb. mülkler için kullanılan yöntemdir.
Maliyet Yaklaşımı
Maliyet yaklaşımında, mülkün satın alınması yerine, mülkün benzerinin ya da aynı faydası sağlayacak diğer bir mülkün inşa edebileceği olasılığı dikkate alınır. Uygulamada, tahmin edilen değer, yenisinin maliyetinin değerlemesi yapılan mülk için ödenebilecek olası fiyatı aşırı ölçüde aştığı durumlarda eski ve daha az işlevsel mülkler için amortismanı da içerir. Teminat amaçlı değerlemede fabrika, depo, komple bina vb. mülkler için kullanılan yöntemdir.
