Ülkemizde inşaat sektörünün büyümesi ile yabancıların da Türkiye’den taşınmaz satın alma istekleri artış göstermektedir. 2644 sayılı Tapu Kanunu madde 35 düzenlemesiyle Türkiye’de yabancıların mülk edinmesi konusu yasal zemine oturtulmuştur. Bu kapsamda, Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişilerin, kanuni sınırlamalara uymak şartı ile, ülke menfaatlerinin gerektirdiği durumlarda Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilecekleri öngörülmüştür. Buna göre yabancıların mülk edinmesi birtakım şartlara, sınırlamalara tabi kılınmış, ayrıca her ülke vatandaşının da gayrimenkul alımı engellenmiştir.
Kanunun 36.maddesinde belirtilen yabancı şirketlerin taşınmaz edinimi esas ve usulleri ilgili Yönetmelik ile düzenlenmiştir. Yabancının mülk ediniminin amacına aykırı gerçekleştiği Bakanlık ya da idare tarafından tespit edilirse, maddenin birinci fıkrası kapsamındaki sınırlamalar dışında miras yoluyla edinilen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar, bir yıl içinde maliki tarafından tasfiye edilmese bile Maliye Bakanlığınca tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bu bedel hak sahibine ödenir.
Yabancıların mülk edinmesi ve oturma izni prosedürleri.
Herhangi bir nedenle Türkiye’ye yerleşmek isteyen kişiler oturma izni almak zorundadır. Yabancı gerçek kişiler oturma izni almak için vatandaşı oldukları veya bulundukları ülke konsolosluğuna müracaat yapmak zorundadırlar. İstenilen belgelerin kusursuz olması durumunda yapılan bu müracaat değerlendirilecek ve makul görüldüğü takdirde oturma izni düzenlenecektir. Oturma izni müracaatı yapıldıktan sonra 90 gün içerisinde sonuçlanacaktır. Ancak yabancıların Türkiye’de mülk edinmek için oturma izni almaları zorunlu değildir. Oturma izni, Türkiye’ye yerleşecek olan yabancıların zorunlu tutulduğu bir husustur.
Hangi ülke vatandaşları Türkiye’den gayrimenkul alabilir ?
Cumhurbaşkanının belirlediği ülkelerin yurttaşı olan yabancı gerçek kişiler Türkiye’den gayrimenkul alabilecek ve sınırlı ayni hak elde edebilecekler. Hangi ülke yurttaşları Türkiye’den gayrimenkul alabilir? Bu soruya yanıt alabilmek için Türkiye büyükelçilik ve konsolosluklarına ya da Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne müracaat edilir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne göre ülkemize sınırı olan ülkelerin yurttaşları kendi ülkelerine sınırı olan illerimizden taşınmaz satın alamayacaktır. Örneğin Gürcistan ülke yurttaşları Türkiye’de Artvin’den taşınmaz satın alamazlar. Edirne ve Kırklareli’ den Bulgaristan yurttaşları mülk edinemeyecektir. Yabacıların mülk edinmesinde, mütekabiliyet ilkesi Tapu Kanununda yapılan 6302 sayılı değişiklik ile kaldırılmıştır. Böylece artık Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin yurttaşları mütekabiliyet ilkesine dikkat edilmeksizin Türkiye’den gayrimenkul satın alabilecektir.
Almanya, Brezilya, Fransa, İngiltere, İtalya, Jamaika, Kanada, Kolombiya, Sırbistan gibi birçok ülkenin yurttaşları ülkemizden gayrimenkul satın alabilmektedir. Fakat, sınırlamalara tabi birtakım ülkeler sınır illerimizden mülk edinimi gerçekleştirememektedirler.
Yabancıların Türkiye’de ev alma şartları nelerdir ?
Yalnızca gerçek kişiler Türkiye’de konut satın alabilir veya sınırlı ayni hak edinebilirler. 2644 sayılı Kanun 35.maddesinde yabancıların Türkiye’de konut satın alması için kanuni sınırlamalara uyması gerektiği belirtiliyor. İşte bu kanuni sınırlamalara bakacak olursak, yabancı gerçek kişi Türkiye’de en çok 30 hektarlık bir taşınmaza sahip olabilecektir.Yabancıların Türkiye’de mülk edinmesi, Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin yurttaşları tarafından yapılabilecektir. Yabancı gerçek kişilerin satın almış oldukları arsa gibi yapısız taşınmazlarda gerçekleştirecekleri projeyi en geç iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmalıdırlar.
Türkiye’de yabancıların mülk edinmesi için gerekli belgeler nelerdir ?
Yabancıların mülk edinmesi için gerekli belgelerin başında kimlik belgesi veya pasaport bulunmaktadır. Taşınmazın Tapu Senedi ya da taşınmazın bulunduğu köy veya mahalle, ada, parsel, bina, bağımsız bölüm bilgisi gereklidir. Bunların yanısıra İlgili belediyeden taşınmaza ait “Emlak Rayiç Değeri Belgesi” alınmalıdır. Zorunlu deprem sigortası poliçesi, satıcıya ait son 6 ay içerisinde çekilmiş bir adet fotoğraf, alıcıya ait 2 adet fotoğraf yabancıların mülk edinmesi için gerekli belgeler arasında bulunmaktadır. Ayrıca, yurtdışında düzenlenmiş olan bir vekaletname ile işlem yapılacak ise vekaletnamenin tercümesi ile aslı veya onaylı örneği de gerekmektedir.
Türkiye’de yabancıların mülk edinmesi konusunda sınırlama var mı ?
Yabancıların taşınmaz edinimi halinde bazı sınırlamalar bulunmaktadır. Yabancıların mülk edinmesi yalnız gerçek kişiler tarafından yapılabilmektedir. Öncelikle yabancıların taşınmaz edinimi uluslararası ikili ilişkiler ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde gerçekleşir. Yabancılar Türkiye’de toplamda 30 hektarlık bir alan satın alabilmektedirler veya sınırlı ayni hak edinebilirler. Bu miktarı Cumhurbaşkanı iki katına kadar arttırabilmektedir. İlgili kanunun 35.madde birinci fıkrasına göre, yabancıların edinmiş oldukları taşınmazlar ile sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümününü geçemeyecektir. Bu kanuni sınırlamaların yanısıra askeri yasak bölgelerde ve güvenlik bölgelerinde yabancıların taşınmaz satın almaları yasaktır.
Yabancı uyruklu gerçek kişilerin askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde taşınmaz kiralamaları da mümkün değildir. Yabancı tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ise yalnız özel kanunlar kapsamında taşınmaz satın alıp sınırlı ayni hak edinebilirler. Gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi mevzuatlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine taşınmaz rehin edilirken bu kanuni sınırlamalar uygulanmayacaktır. Yabancıların Türkiye’de mülk edinmesi hem gerçek kişiler için hem de tüzel kişiler için de birtakım sınırlamalara tabidir. Yabancıların taşınmaz edinimi yönetmelik uyarınca Tapu Kanunu madde 36’ da belirtilen şirketlerin temel ve usulleri düzenlenmiştir. Özel bölgeler, askeri yasak ve güvenlik bölgeleri vb. sınırlamalar için ilgili Yönetmeliğe bakılmalıdır.
Yabancıların tapu işlemleri esnasında dikkat etmesi gereken hususlar.
Yabancıların tapu prosedürleri sırasında dikkat etmeleri gereken birtakım hususlar bulunmaktadır. Tapu prosedürlerinde bazı suçların mağduru haline gelmemek adına mutlaka uzman bir gayrimenkul avukatı ile birlikte çalışılmalıdır. Yabancıların taşınmaz edinimi sırasında taşınmazın satılmasına mani teşkil edecek bir hususun var olup olmadığına dikkat etmek gerekir. Yabancıların tapu prosedürleri ilk önce taşınmaz veya sınırlı ayni hak edinimi için ön müracaat yapılmalıdır. Taşınmaz müracaatının reddi durumunda bu karara itiraz edilebileceği unutulmamalıdır. Bu itiraz Tapu Müdürlüğünün bağlı olduğu Bölge Müdürlüğüne yapılabilecektir. Türkiye’de yabancıların taşınmaz edinmesi için oturma izni almış olmaları zorunlu değildir. Yabancıların tapu prosedürleri sırasında güvenilir olduğuna emin olmadığı kişi ve şirketler ile çalışmaması önerilmektedir.
