in

Müteahhitten Ev Alırken Dikkat !

Küçük bir ihmal konutunuzu kaybetmenize, uzun yıllar hukuki mücadele vermenize neden olabilir.

Arsanız veya konutunuz için müteahhit ile kat karşılığı sözleşme yapacaksanız dikkat. İmar durumundan tapu kayıtlarına, müteahhit seçiminden imzalayacağınız sözleşmenin ara satırlarına kadar her aşamada denetimi elden bırakmayın.Küçük bir ihmal konutunuzu kaybetmenize, konutzede olup uzun yıllar hukuki mücadele vermenize neden olabilir.

Birçok kişi bireysel olarak binaları yıkıp yenisini yapmayı tercih etmediği için veya finansal güce sahip olmadığı için bir müteahhit firma ile anlaşarak sürece başlıyor. Bu durumda arsa veya konut sahibi bir bedel ödemiyor, müteahhit inşaatı yapıp karşılığında yapılan anlaşmaya göre kendi payına düşen konut veya ticari birimleri teslim alıyor.

İnşaat firmaları, arsa arzının sınırlı olduğu yerlerde hak sahiplerini ikna edebilmek için kıran kırana savaşıp, en iyisini yapacaklarını vaat ediyorlar. Ne var ki yola çıkarken kurulan hayaller, verilen vaatler yerini bazen hayal kırıklıklarına bırakıyor.

İmar durumu araştırılmalı !

Hepimiz mevcut binamız yıkıldığında benzerinin yapılacağını ve yeni binada aynı yerde hak sahibi olacağımızı düşünüyoruz. Keza mevcut binamızın üzerinde bulunduğu arsanın imar durumu yıllar sonra değişmiş olabilir.

Yeni imar durumuna göre mevcut binamızın üzerinde bulunduğu arsanın imar planı vasfında değişiklik yapılmış olabilir.

Örneğin; Konut imarı bulunan bir parsel yıllara göre ticari+ev imarlı bir durum haline gelmiş olabilir. Yine mevcut parselde yeni imar planı kapsamında bazı kesintiler yapılmış olabilir.

Tüm bunlar yeni yapılacak olan parseldeki inşaatın alanını ve brüt-net alanlarını etkiler. Bu nedenle ilk adım imar durumunuzu araştırmak olmalı.

Tapunuzu inceleyin.

Mevcut parselde kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmuşsa ya da arsa durumunda olup kaçak bina dediğimiz statüde bir bina olsa dahi ayrıntılı bir biçimde tapudaki bütün kayıtlar incelenmeli.

Kat irtifakı kurulmuş bir taşınmazda herkesin bağımsız mülkiyet sahibi olduğu düşünülse dahi o daire için tapu kaydına konulmuş bütün şerhler 6306 sayılı kentsel dönüşüm sürecinde tüm apartmanı bağlayabilir.

Örneğin; bir dairede maliklerin kendi aralarında var olan miras kaynaklı bir tapu iptali tescil davası var ve tedbir şerhi bağımsız daire üzerine işlenmiş. İşte bu tedbir sebebiyle malikler 2/3 ile anlaşmış olsalar dahi yalnızca bu tedbir sebebiyle binayı yaptıramayabilir.

Bu şerhin anlamını bilmediği için dairelerini tahliye eden malikler şerh kaldırılana kadar yani dava sonuçlanıncaya kadar konutlarından mahrum kalabilirler.

Yine taşınmazda mevcut arsa payı oranı mutlaka incelenmeli. Bir taşınmaza temel gücünü veren arsa payı olduğu unutulmamalı. Bu payın doğru dağıtılmış olup olmadığı da önemli bir ayrıntı.

Eğer doğru dağıtılmamışsa her zaman arsa payı düzeltme davası açılabilir. Tapuda birçok kayıt şerh ve beyan olabilir.

Bu nedenle mutlaka inceleme aşamasında takyidatlı (bütün malik,sınırlı ayni hak, şerh,beyan,haciz ve ipotek kayıtlarını ihtiva eden) tapu alınmalı. Bu araştırma eğer kaydın içeriği bilinmiyorsa mutlaka konunun uzmanı bir hukukçuya sorularak öğrenilmeli.

Müteahhitiniz bu işi yapabilir mi ?

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri tek taraflı fesh edilemeyen yalnız mahkeme kararı ile fesh edilebilen ve fesih süreci uzun süren sözleşmelerdendir. Bu süre içerisinde istenildiği gibi ben gidiyorum deme hakkı kimsede olmadığı için işi yapma konusu ile ilgili ehil müteahhit bulunmalıdır.

Siz arsanızı veya konutunuzu kat karşılığı bir firmaya vermeye karar verdiyseniz mutlaka müteahhittin şirket sermaye yapısını araştırın.

Şirket ortaklarının kimler olduğu daha önce aleyhlerine-lehlerine iflas, iflas ertelemesi davası açılıp açılmadığı yine eski kurdukları şirketler sebebiyle haciz, ipotek borçlusu durumuna düşüp düşmedikleri incelenmelidir.

İşi yapacak müteahhit şirketin bir masa bir sandalyeden ibaret bir şirket olup olmadığı, yani şirket merkezinin olup olmadığı da irdelenmelidir. Sermaye yapısı düzgün, yeterliliği olan, mal varlığı olan şirketler tercih edilmeli. Şirketin daha önce yapmış olduğu işlerinin neler olduğu ve bu işler hakkında hukuki problemler bulunup bulunmadığı da mutlaka araştırılmalıdır.

Sözleşmeler çok iyi hazırlanmalı !

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karma akitlerdir. Satış vaadi içerdiği için tek taraflı fesh edilemez. Mutlaka fesih kısmı sözleşmelere açıkça yazılmalıdır.

Sözleşmelerde süre konusu oldukça önemli. Sürelerin net anlaşılır bir biçimde yazılması gerekir.

Yer teslimi, yapım ruhsatı,inşaatın bitirilmesi, fiili teslim ve iskan için ne kadar süre öngörülmüş…

İşte bütün bu sürelerin net anlaşılır olması oldukça önemli. Teslim maddesi eksik, ruhsatın ne kadar sürede alınacağı belli olmayan durumlarda müteahhit, bu hususta esnek davranıp süreyi çok uzun bir zamana yayabilir.

Müteahhittin hak edeceği payın devri konusu kat karşılığı inşaat sözleşmesinde büyük önem arz eder.

Bu hususta ülkemizde yoğun olarak kullanılan iki usul vardır.

Bunlardan ilki payın kat irtifakı ile devri…

Bu modelde müteahhit ile yapılan sözleşmede kat irtifakı kurulumu ile pay devri yapılır, devredilen bu payların üzerine malikler lehine ipotek konulur, maliklerde kademeler durumunda (iş bitirme oranlarına göre) ipotekleri kaldırarak müteahhitte temiz bir biçimde daireleri / iş yerlerini bırakır.

İpoteklerin kaldırılması için geçerli iş bitirme oranlarının mümkün olduğu kadar daha çok inşaat yapmaya teşvik edici biçimde geç yapılmasını sözleşmeye koymak burada dikkat edilmesi gereken önemli noktadır.

Önemli bir diğer nokta da, iskandan sonraya mutlaka bir bağımsız bölümün bırakılmasının gerekliliği. Bazı sözleşmelerde ipotek ile birlikte teminat mektubu da alınıyor. Teminat mektupları iş bitirme oranlarına göre iade edilecekse, iş bitirme oranı yine inşaatın biraz daha fazla yapılmasına denk getirilmeli ve yine iskan sonrasına, iskan ve iskandan kaynaklı zararlar için bir miktar teminat mektubu bırakılmış olmalıdır.

İkinci model ise hak ediş usulüdür.

Bu modelde kat irtifakı kurulumunda müteahhite hiçbir pay devredilmez. Müteahhitin hak edeceği tüm daireler/işyerleri arsa sahipleri lehine kurulur ve müteahhittin sözleşmede belirtilen hak ediş, iş bitirme oranına göre kendisine devredilir. Pay devrinin yapılmaması ve iş bitirme oranına göre yapılması sebebiyle, arsa sahipleri lehine yapılabilecek en iyi kat karşılığı inşaat sözleşmesi modelidir.

Bu modelde dikkat edilmesi gereken husus, sözleşme içinde; hak ediş/iş bitirme oranlarının mümkün olduğu kadar inşaatın daha çok yapılmasının teşvik edilerek belli bir seviyeye göre yapılması ve yine iskan sonrasına mutlaka bağımsız bölüm ya da bölümlerin bırakılmasıdır.

Yapılacak sözleşmelerde cezai şart bedellerinin ‘çok açık’ bir biçimde yazılması gerekir.

Müteahhittin verilen süre içerisinde işi bitirmemesi, süresinde teslim etmemesi, işe hiç başlamamış olması, teslim etse bile yapacağı ayıplı işler ve kira kayıpları sebebiyle mutlaka cezai şart talep edilmelidir.

Yine sözleşmelerde müteahhit kendisine bazı maddelerde yüksek oranda cezai şart bedeli yazmışsa, karşı taraf lehine de cezai şart bedeli yazılmalı, tek taraflı bir cezai şart asla kabul edilmemelidir. Sözleşmelerde müteahhittin ve arsa sahiplerinin hak ve sorumlulukları net bir biçimde yazılmalıdır. Müteahhittin sözleşme süresince bir diğer müteahhitte sözleşmeyi devretmemesi için maddeler konulmalıdır.

Teknik şartname yapılacak işlerin niteliği, malzeme kalitesi, seçilecek ürünün markası gibi hususları içerdiği için inşaatlar tamamlandıktan sonra açılacak davalar için büyük önem arz eder.

Teknik şartnamelerin mutlaka ehil bir uzmana gösterilmesi ve sözleşmede muğlak, belirsiz ifade olmaması sağlanmalıdır. Bir markanın birbirinden farklı kalite ve fiyatta ürünü vardır.

Örneğin teknik şartnameye X marka klima yazarsanız soğutma kalitesinden fiyatına kadar çok çeşitli bir yelpazede seçim hakkını müteahhitte bırakmış olursunuz.

Halbuki, klima tanımı sizin tarafınızdan net olarak yazıldığı takdirde müteahhit bu marka ve kalite dışında bir uygulama yapamaz ve bunun bedelini tazmin etme hakkınız doğar.

Teknik şartnamelerde “aynısı,muadili” gibi ifadeleri fazla koymamaya özen göstermelisiniz.

Ne düşünüyorsunuz?

232 points
Upvote Downvote

Yorumlar

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Loading…

Loading…

0

Murat Kurum Açıkladı “Ülke Genelinde Yaygınlaştıracağız !”

Gayrimenkul Değerleme Raporu Nedir ? Raporda Hangi Bilgiler Yer Alır ?