Emlak vergisinden elde edilen kazanç belediyelerin en önemli gelirlerinden. Ayrıca gayrimenkul sahibi vatandaşların ve şirketlerin her sene ödediği bir servet vergisi olmasından son derece yaygın ve önem arz eden bir vergi. Emlak vergisi, arazi ve bina vergisi olmak suretiyle iki çeşit olup esas düzenlemeler 1970’ten beri yürürlükte olan 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nda gerçekleştirildi. Kanunun mevcut durumunda emlak vergisi, araziler için Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 49 ile 72-76. maddelerinde düzenlenen takdir komisyonları tarafından 4 senede bir belirlenen değerler, binalar için ise söz konusu takdir komisyonunca belirlenen değerlere ek olarak Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen bina metrekare inşaat maliyetleri esas alınarak ilgili belediyeler tarafından tahakkuk ettiriliyor.
Takdir komisyonu tarafından belirlenen arazi ve arsa değerleri her sene tekrar değerleme oranının yarısı oranında yükseltiliyor. Takdir komisyonları tarafından arsa ve araziler ile ilgili olarak takdir edilen değerler tarh ve tahakkuk işlemlerinin gerçekleştirileceği sürenin başlangıcından en az 6 ay önce, arsalara ait olanlar takdirin ilgili olduğu il ve ilçe merkezlerindeki ticaret odalarına, ziraat odalarına ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları ile belediyelere, araziye ait olanlar şehir merkezlerindeki ticaret ve ziraat odalarına ve belediyelere imza karşılığında veriliyor. Büyükşehir belediyesi olan şehirlerde ise takdir komisyonu kararları bir merkez komisyona verilmekte ve son karar da bu komisyon tarafından alınmakta.
Takdir komisyonlarının bu kararlarına karşı kendilerine karar tebliğ edilen daire, kurum, teşekküller ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları 15 gün süreyle ilgili vergi mahkemesi nezdinde dava açabilir. Vergi mahkemeleri tarafından alınacak kararlar aleyhine 15 gün içinde Danıştaya başvuru yapılabilir. Kesinleşen asgari ölçüde arsa ve arazi birim değerleri, ilgili belediyelerde ve muhtarlıklarda uygun bir yere asılmak şartıyla tarh ve tahakkukun yapıldığı senenin başından Mayıs ayı sonuna kadar ilan edilir. Danıştay ve vergi mahkemelerinde dava açılması halinde, davalının 15 günde vereceği tek savunma ile dosya tekemmül etmiş sayılır. Danıştay ve vergi mahkemeleri tarafından bu davalarda, dosyanın tekemmül ettiği tarihten itibaren en geç bir ay içinde karar verilir.
Takdir komisyonları çeşitli kamu kurumu temsilcileri ile az sayıdaki özel sektör temsilcisinden meydana geliyor. Arsalar için değer takdir eden komisyonlar, belediye başkanı veya tevkil edeceği memurun başkanlığı altında belediyenin yetkili bir memuru ile defterdarın, vergi dairesi başkanlığı bulunan yerlerde ise vergi dairesi başkanının görev vereceği iki memur, tapu sicil müdürü ya da tevkil edeceği bir memur ve ticaret odasınca seçilmiş bir üye (ilgili olduğu arsalara dair takdir komisyonlarına organize sanayi bölgesini temsilen bir üye) hakkında mahalle ve köyün muhtarından oluşur.
Görüldüğü üzere, emlak vergisinde takdir komisyonunca belirlenen değerler temel olmasına karşın, takdir edilen değerler mükelleflere tebliğ edilmemekte, mükelleflerin bu değerleri yalnız ilgili muhtarlıklarca ilan edildiğinde öğrenmeleri sağlanmakta ve öğrenmiş oldukları kabul edilmekte. Dava açma süresinin ne zaman başlayacağının Kanun’da açıkça düzenlenmemesi mükellefler açısından belirsizliğe neden olmakla birlikte mahkeme içtihatları ilan yapılması gereken 30 Haziran’dan itibaren dava açma süresinin başladığı ve dava açma süresinin genel süre olan 30 gün olduğu belirlenmiştir.
Danıştay içtihatları, bunun dışında takdir komisyonu kararına zamanında dava açılmaması halinde, emlak vergisinin tahakkuk ettirilmesinin sonrasında takdir komisyonu kararının iptali sebebiyle yapılan başvuruların söz konusu kararların netleştiği gerekçesiyle süre açısından kabul edilmemesini hukuka uygun görmekte. Bu durumda, ilan edilen takdir komisyonu değerlerine zamanında dava açılmazsa artık tahakkuk ettirilen emlak vergilerine karşı bu nedenle dava açılamayacağı söylenebilir.
2022-2026 yıllarında uygulanacak olan arsa ve arazi birim metrekare değerleri, takdir komisyonları tarafından tespit edilip muhtarlıklarda 30 Haziran 2021’e kadar ilana çıkarıldı. Takdir edilen değerlerde birçok bölgede son derece fahiş denebilecek yükselişler kaydedildi. Öyle ki bazı bölgelerdeki artışlar 10 – 15 kat şeklinde oldu. Bu yükselişlerin mükellefleri ekonomik olarak zor duruma düşüreceği öngörülüyor. Benzer bir durum 2017’de de yaşanmış ve takdir edilen değerlere karşı birçok dava açılmış, ortaya çıkan haksız durumu dikkate alan kanun koyucu da Emlak Vergisi Kanunu’na eklediği geçici 23. madde ile artış oranına yüzde 50 ile sınır getirmişti. Eğer benzer bir düzenleme olmazsa vatandaşlardan ciddi tepkiler gösterilebilir. Her dört senede bir aynı tartışmanın yaşanmaması için söz konusu geçici madde kalıcı hale getirilmeli.
Öte yandan böyle bir düzenleme yapılmaması ihtimaline karşılık, mükellefler bir hak kaybına uğramamaları için takdir edilen arsa/arazi değerlerine karşı dava açabilir. Adli tatil nedeniyle dava açma süresi 7 Eylül 2021’e kadar uzatıldı. Davalar, ilgili belediye başkanlığı taraf gösterilerek takdir komisyonu kararının iptali talebiyle vergi mahkemesinde açılabilir. Her mahalle, sokak, apartmanda bir vatandaşın dava açması da yeterli olur. Dava açmayanlar da açılan davanın sonuçlarından faydalanabilecektir.
Takdir komisyonları tarafından belirlenen arsa ve arazi birim metrekare değerleri sadece emlak vergisi açısından değil, diğer bazı vergiler açısından da önemli. Veraset intikal vergisi ve yine yakın zamanda ihdas edilen değerli konut vergisi emlak vergisine temel olan vergi değeri üzerinden belirleniyor.
Ayrıca, net alanı 150 metrekareye kadar olan evlerde, 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde lüks ya da birinci sınıf inşaat şeklinde inşa edilenlerde, yapı ruhsatının alındığı tarihte konutun üzerine yapıldığı arsanın emlak vergisine temel arsa birim metrekare vergi değeri uygulanacak KDV oranını etkiliyor. Arsa birim metrekare vergi değeri; 1.000 Türk Lirası’nın altında olan konutların tesliminde KDV oranı yüzde 1, 1.000 Türk Lirası ile 2.000 Türk Lirası (2.000 TL dahil) arasında olan evlerin tesliminde yüzde 8, 2.000 Türk Lirası’ndan çok fazla olan konutların tesliminde ise yüzde 18 oranında KDV uygulanıyor. Bu nedenle, takdir komisyonlarınca belirlenen yeni değerler bazı konut teslimlerindeki KDV oranlarında, bu nedenle de konut fiyatlarında artışı getirecek. Enflasyonda hızlı bir yükselme meydana gelen bu süreçte konut fiyatlarında vergi nedenli bir yükseliş istenmese gerek.
Özetle takdir komisyonları tarafından takdir edilen arsa ve arazi birim metrekare değerlerindeki fahiş yükselişler sadece emlak vergisini değil, veraset ve intikal vergisi, değerli konut vergisi ve KDV’yi de etkiliyor.
