Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı, Av. Ali Güvenç Kiraz, arsa azlığı ve bir konut projesini yüklenecek inşaat firmalarını azlığı karşısında Türk zekasının pratik yollar keşfederek yeni uygulamalar bulduğunu kaydetti. Kiraz’ın kentsel dönüşümün önünü açmak için somutlaştırdığı kooperatif modeli şu şekilde:
Ülkemizde 2006 akabinde kamuya ait şirketler ve özel şirketler eliyle önemli ölçüde toplu konut projesi yapıldığı görüldü ve yine 2012 yılında çıkarılan Kentsel Dönüşüm Yasası ile de büyük şehirlerde azalan arsa stokuna yönelik binaların yıkılması ve yenilenmesi ile gayrimenkul sektörü 2018 başlarına kadar ciddi bir ivme gösterdi. Kentsel dönüşüm de tabi ki işin çok başlarında olduğumuzu ve beklenen seviyelere gelinmediğini de söyleyebiliriz.
2017 sonlarında gayrimenkul sektöründe ortaya çıkan krizle beraber adeta yaprak kımıldamayan bir dönem yaşadık ve bunun tam aksine 2019 sonlarında faiz indirimleri ile de bir anda stokların eridiğini gördük. Ancak kentsel dönüşüme devam edebilecek bir müteahhit grubunun kalmaması, arazi geliştiren ve toplu konut yapan neredeyse hiçbir firmanın yeni proje yapmaması fiyatları an itibariyle çok yüksek ve enteresan noktalara getirmiş oldu.
Her olumsuz durumdan yeni kolay bir süreç ve model çıkarmaya yatkın olan Türkiye toplumu gayrimenkul fiyatlarının astronomik boyutlara gelmesi akabinde yeni modelleri keşfetmeye başladı ve hatta geçmişte denenmiş özü itibariyle harika bir model olan ancak uygulamada yaşattıkları ile trajedileri barındıran bir modelin de tekrar güçlenmesine vesile oldu.
Arazi fiyatlarının çok artması bir yüklenicinin gidip bu araziyi satın alması ve akabinde inşaat yapmasının ciddi maliyeti ve bu maliyete yönelik tüketicinin aynı şekilde karşılık verememesi nedenleriyle insanlar etraflarında güvendikleri insanları ikna ederek iki model de arazi satın alma bu araziye inşaat yaptırma ve mülk sahibi olma yoluna gitmektedirler. Özellikle 2020 yılı ve akabinde ciddi şekilde bu iki modelin güçlendiğini görmekteyiz.
Peki nedir bu iki model ?
1-Yapı kooperatifi kurmak
1980’li yıllar boyunca çok uygulanmış ve maalesef kötü anıları da çok fazla biriktirmiş “kooperatifzede” kavramının da oluşmasına yol açan bu modelin 2020 sonrası hızla tekrar geliştiğine şahit oluyoruz. 1980’li yıllarda yasaların yeterli olmaması, kooperatif yönetimlerinin şeffaf olmaması ciddi yolsuzluklar, müteahhitlerin batması, denetlenememesi vs gibi süreçlerin artık yeni yasalar ile asgari düzeyde garanti altına alındığını görüyoruz.
Müteahhitlik sınıflandırılması, sözleşmeler de bilhassa Yargıtay kararları ile üyelerin paralarının ve mülkiyet haklarının güvence altına alınması modelin yeni dönemde kullanılabilmesine imkan vermektedir. Ancak hali hazırda halen modelde ciddi sorunlar olduğunu ve yasal düzenlemeler yapılması durumunda insanların paralarını biriktirerek cüzi ödemelerle ve taksitli ödemelerle konut ya da yazlık sahibi olması mümkün hale gelebilecektir.
Yapı Kooperatifi kurmak çok zor değildir. 7 kişi bir araya gelerek bu kooperatifi kurabilecektir. Yine yapı kooperatifi modeli ile inşaatın yükleniciye bedel karşılığı yaptırılması ve akabinde “zede” olmadan tapu sahibi olunması mümkün görünmektedir.
2-Birlikte arsa satın alma modeli
Bu model ile kooperatif gibi tüzel kişiliği olan bir yapı kurmadan ve o sisteme hiç girmeden insanlar bir araya gelerek bir taşınmazı müşterek mülkiyete tabi olarak satın almaktadır. Burada akla müşterek mülkiyete tabi taşınmazda hissedarlardan birisinin açabileceği izale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) davası ya da bir hissedarın hissesini satmak istemesi durumunda diğer hissedarın şuf’a (ön alım) davası açma riskinin nasıl bertaraf edileceği ya da edilip edilemeyeceği sorusu gelmektedir.
Bu hususta da Medeni Kanun’un getirmiş olduğu yeni düzenlemeler ile süresiz bir şekilde izale-i şüyu davası açma ya da şuf’a hakkının kullanılmaması ve müşterek maliklerin kullandıkları alana bir müdahale olursa men-i müdahale edebilecekleri bir sistem kurulabilmekte ve hatta bu tapuya da şerh edilebilmektedir. Bu model ile yine Yapı Kooperatifi kurma modelinde olduğu gibi birlikten kuvvet doğar prensibi çalışmakta topluca bir arsa satın alınmakta ve topluca yine inşaat yapımı ve mülk edinme süreci işletilebilmektedir.
Son dönemde ortaya çıkan ve güçlenen bu sistemle artık insanların ciddi bir şekilde çok yüksek bedellerle konut ya da yazlık almak yerine bu modelleri tercih ettikleri görülmektedir. Tabi burada önemle söylenmelidir ki her iki model için de ekonomik olarak güvenilir bir yapı kurulması yine mutlaka sürecin denetlenmesi ve tapu sahibi olunarak ilerlenmesini önermekteyiz. Yapı Kooperatif modelinin tekrar gelişmesi ise aslında çok kıymetli bir model olan kooperatifçiliğin gelişmesi açısından önemli bir gelişme olarak karşımıza çıkmaktadır.
