Bankalarca yapılan kanuni takipler sonunda kredilerin teminatında bulunan ipotekli taşınmazlar İcra Müdürlüklerince açık arttırma suretiyle cebri satışa konu olmaktadır. Bu süreçte borçlunun kredi sözleşmesinden doğan ödeme yükümlülüklerini yerine getirmemesi üzerine kredi hesabı kat edilerek, teminat olarak alınmış ipoteğin paraya çevrilmesi amacı hakkında İcra Müdürlüğü icra takibi başlatılmakta ve ipotek takibi netleştirilerek ipotekli taşınmazlar için satış kararı alınmaktadır.
Vergi mevzuatımıza göre; müzayede mahallerinde (İcra’daki) yapılan satışlar prensip olarak Katma Değer Vergisi’ne tabidir. Verginin mükellefi ise bu satışları yapan İcra Müdürlüğü olup, nihai olarak KDV ödeme sorumluluğu ihaleyi alan tarafa aittir(KDVK Madde: 8). Uygulamada KDV, ödeme yükümlülüğü olan hallerde KDV tutarı ihalenin netleşmesi sonucunda ödenir. Müzayede mahallerinde yapılan satışlarda verginin matrahı ise net satış bedelidir. (KDVK Madde: 23/d).
Prensip bu olmakla birlikte eğer kanunda bulunan istisna hükümleri varsa müzayede mahallerindeki satışlarda da istisna uygulaması yapılır. Burada İcra Müdürlüğü ya resen istisnayı uygular veya alıcı İcra’daki prosedürü takiben Vergi Dairesi’ne VUK’nun revizyon hükümleri kapsamında müracaat ederek iade talep eder. Tabii burada ihalenin KDV’li mi KDV’siz mi olacağı daha baştan tespit ettirilmeli ve satış fiyatı buna göre belirlenmelidir. Zira ihale herkese açık bir işlem olduğu için katılımcıların bu bilgiye sahip olmaları gerekir. Aksi halde ihalenin iptali davaları söz konusu olabilir. Bu hususta Yargıtay tarafından verilen bir kararda “….ihale bedeli üzerinden KDV alınıp alınmayacağı satışa katılacak taliplileri olumsuz etkileyeceğinden KDV Kanunun 17/4-r maddesi uyarınca istisna kapsamına girip girmediği Mahkemece araştırılmadan şikayetin reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.” biçiminde hükme varılarak, satışa konu taşınmazın KDV karşısındaki durumunun ihale ilanında, yani daha başlangıçta belirtilmiş olması gerektiği vurgulanmıştır.
Dolayısıyla KDV istisnası olan bir prosedürde İcra satış ilanının buna uygun olmaksızın yapılması durumunda, bu durum satış sonrası ihalenin feshine yol açabilmektedir. İhalenin feshi davasını; borçlu, alacaklı ,tapu kaydındaki ilgililer ve ihaleye katılıp da pey süren herkes açabilmektedir. Bu neden ile ilgili İcra Müdürlüğü’nün daha işin başında ihaledeki satışta “KDV olup olmadığını” belirlemesi ve ihale ilanını buna göre yapması oldukça önemlidir. Aksi halde alacaklının uzayan hukuki süreç nedeniyle alacağını tahsil edememesi mağduriyetine yol açmakta ve kötü amaçlı borçlular ise üstünlük sağlamaktadırlar. Alacaklının banka olması durumunda ise bu olumsuz süreç ülke ekonomisine de zarar verecektir. Alacağını zamanında tahsil eden banka, bunu yine ihtiyacı olan sanayici, ticaret erbabı, KOBİ ve diğer müşterilerine kredi vererek finans sağlayacaktır.
Gayrimenkulün İcra’da 3’üncü şahsa satılması
Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 17/4-r maddesi uyarınca, 2 yıldan fazla süredir şirket aktifinde bulunan gayrimenkul satışı KDV’den istisnadır. Genel kural budur. Kredi borcu olan kurum gayrimenkulünün alacaklı banka tarafından İcra’da satışının yaptırılması durumunda da kanunda bulunan “2 yıl kuralı” geçerlidir. Başka deyişle 2 yıldan fazla süredir şirket aktifindeki taşınmazın satışının İcra’da yapılması durumunda KDV uygulanmaması gerekir.
İki Tam Yıl Süreyle Sahip Olunan Taşınmazların Satışı
“KDV Kanununun 17/4-r maddesine göre, kurumların aktifinde ya da belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler KDV den müstesnadır.
“Bu hüküm uyarınca, kurumların aktiflerinde, il özel idareleri ile belediyelerin mülkiyetinde en az iki tam yıl süreyle bulunan taşınmazların (arsa, arazi, bina) satışı KDV den istisna olup, bu satışların müzayede suretiyle gerçekleşmesinin belirtilen duruma etkisi yoktur.”
KDV istisnası için “2 yıl” kuralının yanında, bir diğer şart ise ilgili kurumun gayrimenkul ticareti yapmıyor (Örn. inşaat işi ile uğraşan bir kurum ya da otel binasını kiraya veren bir şirket) olmamasıdır. Eğer gayrimenkul ticareti ya da kiraya verilmesi işi ile uğraşan bir şirket ise bu şirketlerin temel iştigal konusu taşınmaz satışı olduğu için bu kapsamdaki taşınmazlar için vergi istisnası uygulanması mümkün olmamaktadır. Gayrimenkul ticareti ile uğraşmak ile neyin kastedildiğini Gelir İdaresi Başkanlığı’nın verdiği görüşlerden hareketle saptamak gerekir. Örneğin; temel işi otel işletmeciliği olan bir şirketteki gayrimenkulun satışı durumunda KDV istisnası uygulanır. Ancak bu şirket otel binasını kiraya vermiş ise, diğer deyişle otel bir diğer turizm firmasınca işletiliyorsa KDV istisnası uygulanmaz. Çünkü bu şirketin ana işi sahip olduğu gayrimenkulden kira geliri sağlamaktır. Binanın Kamunun arazisi üzerine yapılmış bir otel olduğunu varsaydığımızda “irtifak hakkı” satışı söz konusu olur. Bu prosedür de KDV’den istisnadır. Bunun gibi süper market işi ile uğraşan bir şirketin bu amaçla kullandığı binanın satışında istisna uygulanır, yalnız bu şirketin kira amaçlı diğer binalarının satışında KDV istisnası uygulanmaz.
Görüldüğü üzere; şirket bilançosunda 2 yılı geçen bir süreyle mevcut olan binanın ya da diğer bir gayrimenkulün satışı KDV’den istisnadır. Satışın İcra Müdürlüğü’nde yapılması durumunda da prensip olarak KDV ödenmez. Bununla beraber bahse konu taşınmazların ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmaz ve iştirak hisselerinin teslimleri KDV istisnası kapsamı dışındadır.
Sonuç olarak; cebri icra satışını gerçekleştirecek olan İcra Müdürlüğü’nün daha işin başında ihaledeki satışta “KDV olup olmadığını” tespit ettirmesi ve ihale ilanını buna göre yapması oldukça önemlidir. Burada da İcra Müdürlüğü ilk önce konuya dair olarak bağlı bulunduğu Vergi Dairesi’nden mukteza talep etmeli ve vergisel durumu tespit ettirmelidir. Vergi İdaresi’nin mevzuat kapsamında yanıtından sonra ise;
– Taşınmazın 2 yıldır borçlu şirket aktifinde olup olmadığının veya
– Borçlu şirketin taşınmaz ticareti ile uğraşıp uğraşmadığının
belirlenmesi artık İcra Müdürlüğü’nün işidir. Zira Vergi İdaresi’nin mukteza müracaatlarında ilgili şirketler nezdinde inceleme yapma görevi bulunmamaktadır.
Gayrimenkulün İcra’da banka alacağına mahsuben bankaca iktisabı
Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 17/4-r maddesi uyarınca; bankalara borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık taşınmaz ve iştirak hisselerinin (müzayede mahallerinde yapılan satışlar dahil) bankalara devir ve teslimleri her halukarda KDV’den istisnadır.
Burada borçlu şirketin faaliyet konusu ya da gayrimenkulün 2 yıldan fazla süredir şirkette bulunup bulunmadığının önemi yoktur.
Taşınmazın kanuni takip sürecindeki kredi borcuna mahsuben alacaklı bankaya devri durumunda borçlu şirkette satış kazancı oluşması haline Kurumlar Vergisi istisnası yüzde 100 oranında uygulanır.
Öte yandan gayrimenkulün İcra’da alacağa mahsuben banka’ca iktisabı durumunda Tapu Harcı ve Damga Vergisi istisnası da uygulanır.
Diğer İstisnalar:
“İstisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmaz ve iştirak hisselerinin teslimleri istisna kapsamı dışındadır.
“İstisna kapsamında teslim edilen kıymetlerin iktisabında yüklenilen ve teslimin yapıldığı döneme kadar indirim yoluyla giderilemeyen Katma Değer Vergisi, teslimin yapıldığı hesap dönemine dair gelir ya da Kurumlar Vergisi matrahının belirlenmesinde gider olarak dikkate alınır.”
