Türk Borçlar Kanunu çoğu yenilikler getirdi. Bunların sonuçlarını artık yaşadıkça direkt olarak hissetmeye başladık. Kira sözleşmeleri de böyle. Kiracı ya da kiraya veren olarak bir kira ilişkisi içerisine girdiysek, biliriz ki genelde konut ya da çatılı iş yeri kira sözleşmeleri bir yıllık yapılır ve 1 yıl sonra kira sözleşmesinin kendi kendine biteceğini, kiracının evi ya da iş yerini tahliye edeceğini zannederiz.
Oysa yeni hukuki durum öyle değil. Mülkünüzü belirli süreli kiraya vermişseniz, süre bitiminden sonra 10 yıla kadar daha kiraya aynı kiracıyla devam etmek zorunda kalabilirsiniz.
Sözleşmeyi sona erdirecekseniz 15 gün önce bildirmelisiniz.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347’nci maddesi, konut ve çatılı iş yeri kiralarında yalnızca kiracıya belirli süreli, örnek olarak 1 yıl ya da 18 ay gibi süreli yapılmış olan kira sözleşmelerinin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimek koşuluyla kira sözleşmesine devam etmeme hakkı tanıyor.
Yani ev ya da çatılı iş yeri sahibi iseniz, belirli süreli kira sözleşmesini, önemli ve haklı bir nedeniniz yoksa, siz sona erdiremezsiniz.
Kiraya veren, şayet kiracı süre bitmeden en az 15 gün önce kiracılığa devam etmek istediğini bildirirse, 1 yıl daha kira ilişkisine devam etmek zorundadır.Bu böyle 10 yıla kadar uzayabilir. Kiraya veren yalnız 10 yıllık uzama süresi sonunda kira ilişkisini sona erdirme hakkına sahiptir.
Sözleşmeyi sona erdirmeme hakkının sadece kiracıya verilmesi ve 10 yıla kadar uzatma avantajının tanınması, buna karşılık mülkün sahibine bir kez süreli kiraladıktan sonra mülkünü 10 yıldan daha önce prensip olarak kiracısından geri alamamasının nedeni, kiracının maddi olarak güçsüz ve barınmak ya da ticaret yapmak için mülk sahibine tabi olmasına dayanıyor.
Ülkemizde inşaat sektörü son yıllarda büyük bir gelişim gösterdi ve çoğu konut satıldı.Bu konutların birçoğu da yatırım amaçlı değerlendiriliyor. Ancak boş tutulan ve kiraya verilmeyen konut sayısının da çok fazla olduğunu tahmin etmek güç değil. Tam ve net rakamlar Türkiye İstatistik Kurumu’ndan temin edilebilir.
Yatırım amacıyla alınmış mülkün bir kez kiraya verildikten sonra, en az 10 yıl uzama süresi kadar daha kiracıyı tahliye edememe şartı nedeniyle ne kadar konut ve iş yerinin boş tutulduğu, kiraya verilmediği ve bu nedenlerle de kiralarda bir artışa neden olup olmadığının araştırılması gerekir.
Kiracıların daha fazla korunmaya muhtaç olduğunu düşündüren, kiracı istemediği sürece kira ilişkisinin 10 yıl daha uzamasına neden olacak bu düzenlemenin, bu sefer kiracıların aleyhine kira bedellerinin yükselmesine neden olup olmayacağı da araştırılmalıdır.
Kiralardaki artışın enflasyonist etkileri de hesaba katıldığında, “Dimyat’a giderken evdeki bulgurdan olmuş”sak, bulguru yeniden temin etmeliyiz.
Şirketin kira borcundan ortaklar sorumlu mudur?
İş yerimizi bir şirkete kiraladığımızda içimiz rahattır, zira şirket ortaklarının durumunun iyi olduğunu biliriz ve şirketin kendisi değil, ortaklarının, yöneticilerinin durumları kiraların ödenmesi ile ilgili bir güvence verir. İçimiz rahattır da her zaman düşündüğümüz gibi olmaz, şirket kiraları ödeyemez hale gelir, sonra bir bakarız, 1 yıllık kira borcu takıp, iş yerini boşaltır veya şirket batar, iflas edip gider. Kira sözleşmesini verdiğimiz anda güven duyduğumuz ortakları ve yöneticileri ararız fakat bir şey elde edemeyiz, ortaklar ve yöneticiler kiraların borçlusunun şirket olduğunu, kendilerinin de zarar ettiğini vesaire anlatırlar.
İyi araştırmalı..
Kiramızı şirketten alamıyorsak, bunun bir çaresi var mıdır?
Hukukta her olayın özelliği birbirinden farklıdır. Çözümleri de farklı olur.
Gerçekten de şirket ortağı, ortağı olduğu şirket tüzel kişiliğinden ayrı bir kişiliğe sahip olduğu için, şirketin taraf olduğu kira sözleşmesine taraf değil, üçüncü kişi konumundadır. Bu yüzden şirketin kira borcundan sorumlu olmazlar.
Ama iyi araştırmakta fayda var, şirket ortaklarının ,sermayenin tamamını henüz şirkete koymamaları durumunda, kira alacağını tahsil etmek için ortaklara haciz ihbarnamesi gönderilebilir ve şirkete ödemeleri gereken sermaye açığı varsa, bunu şirketin kira borcunun tahsili için icra dairesine ödenmesi ihbar edilebilir.Yani şirket ortağı, örnek olarak 100 bin lira sermaye koyacakken, 50 bin lira koymuş ise, kalan 50 bin lira borcunu şirkete değil, kiracı durumunda olan iş yeri sahibine ödemesi gerekir.Ya da şirkete kişisel borçlu olabilir. Bu durum mülk sahipleri adına bir nebze de olsa kira alacaklarını kurtaran çözüm olarak düşünülebilir.
Çözüm yollarından biri de, hukukçuların “tüzel kişilik perdesinin aralanması” diye nitelendirdiği ilkenin uygulanmasıdır. Bu ilke de şirket ortaklarının şirketin tüzel kişilik perdesini kötü niyetli olarak kendi kişisel menfaatlerine, alacaklıların aleyhine kullandıklarında ilaç gibi bir çaredir.
Bir ortak işine gelmediğinde şirketin ayrı olduğunu ileri sürerek şirket tüzel kişiliğini ön plana çıkarıyorsa, kendi kötü niyetini şirketin tüzel kişilik perdesiyle örtüyor, gizliyor demektir.Bu durum offshore şirketleri ile şirketin bütününün bir şahsa ait olduğu durumlarda en fazla karşımıza çıkar. Hukuk çaresiz değidir ! Bu kötü perde mahkeme kararıyla kaldırılır ve alacaklıların hakları tahsil edilir.
