Gelir Vergisi Kanunu’na göre bir gerçek kişi sahip olduğu gayrimenkulleri başka birine kiralar ve bu kiralamadan gelir elde ederse, bu gelir, toplum arasında “kira vergisi” olarak bilinen “gayrimenkul sermaye iradı olarak değerlendirilecektir. Gerek ev gerekse iş yeri kira gelirlerinden gelir vergisi alınmaktadır. Ancak ev sahipleri ile iş yeri sahiplerinin aldıkları bu kira gelirlerinin vergilendirme temelleri farklılık arz etmektedir. Konut kira geliri elde eden gerçek kişiler, elde ettikleri kira geliri 2020 yılı için 6 bin 600 TL’yi aşarsa kira gelirini 2021 Mart ayında beyan eder ve vergisini iki eşit taksitte öder.
Ancak iş yeri kiralarında; kiracı, kirayı öderken brüt kira tutarı üzerinden yüzde 20 stopaj yapar ve bunu iş yeri sahibi adına vergi dairesine aynı yıl içinde aylık veya duruma göre 3 ayda bir beyan ederek vergisini öder. İş yeri sahibi ise stopaj kesilmeden önceki kira gelirlerinin 2020 yılı içinde toplam tutarı 49 bin TL’ yi aşarsa kendisi de bunu bu kez 2021 yılında beyan eder ve hesaplanan gelir vergisinden kiracının 3 ayda bir ödediği stopajları mahsup eder. Mahsup sonucunda bakiye pozitif çıkarsa öder, bakiye eksi çıkarsa iade alır.
Gerçek kişi iş yeri sahibi ile kiracı, kira konusu ile ilgili anlaşırken iş yeri sahibinin sık sık kullandığı, hem kiracıyı hem de vergi açısından devleti zarara uğratan “stopaj sana ait” uygulaması var. Yani iş yeri sahibi çoğu zaman yalnızca cebine girecek kirayla ilgilenecek, iş yeri kirasından alınacak stopajla pek ilgilenmeyecektir. Bu noktada uygulamada sık sık çift kira kontratı yapılmaktadır. Biri Maliye, diğeri ise kendileri için.
İş yeri kira uygulamasındaki problemi anlamak için kolay bir örnekleme yapılabilir. Örneğin bir iş yerinin aylık brüt 5 bin TL’ye kiraya verilmesi halinde kiracı her ay yüzde 20 stopaj yapar (1.000 TL) ve bunu iş yeri sahibi adına vergi sorumlusu sıfatıyla beyan eder ve öder. Fakat iş yeri sahibi kesilen bu stopajın cebinden çıkmaması adına stopaj düşüldükten sonraki kısmını (4 bin TL) banka üzerinden, kalan 1.000 TL’ yi ise elden alarak, ödenen 1.000 TL’lik stopajı da kiracıya yükleyip toplam brüt 6 bin TL kira geliri elde etmektedir. (4 bin TL net kira + 1.000 TL stopaj + 1.000 TL elden alınan kira)
Yıl sona erdiğinde iş yeri sahibi, tüm kira geliri (5 bin x 12 ay) 2020 yılı için 49 bin TL olan beyan sınırını aşarsa 60 bin TL’yi beyan eder ve götürü gideri seçmesi durumunda da 9 bin 240 TL vergi hesaplanır. Kiracının stopajla ödediği 12 bin TL’lik vergi, bu tutardan düşülür (12 bin – 9 bin 240) ve bakiye eksi çıktığından 2 bin 760 TL’yi iş yeri sahibi iade alır.
Görüldüğü gibi stopaj iş yeri sahipleri tarafından kiracılara ödettirilmektedir. Keza kiracının ödediği stopaj, iş yeri sahibinin cebinden çıkmış gibi gelir beyanından mahsup edilerek iş yeri sahibine iade edilmektedir.
Stopaj pandemi etkisiyle yüzde 20’den yüzde 10’a düşürüldü.
İş yeri kira gelirlerinden inşa edilecek stopaj oranı, 1 Ağustos-31 Aralık 2020 tarihleri için 5 aylığına pandemi etkisiyle yüzde 20’den yüzde 10’a düşürüldü. Bu kuşkusuz olumlu bir gelişme yalnız stopajların kiracıya ödettirildiği ve sonrasında iş yeri sahiplerinin beyan edip kiracıya ödettirilen stopajların kendi hesaplanan gelir vergilerinden mahsup ettirilme sisteminin pek de rasyonel / hukuki bir uygulama olmadığı aşikardır. Bir başkasının ödediği verginin kendi gelir vergisinden mahsup edilmesi hiç de adil değildir.
İş yeri kira stopajının tamamen kaldırılması gereklidir ki uygulamada basit usul mükellefleri stopajsız kiralama yapmaktadırlar. Tıpkı ev kiralamalarında olduğu gibi iş yeri kira geliri programının da stopajsız hale getirilmesi bir zorunluluktur.
Yılın son 5 ayı için iş yeri stopaj oranının yüzde 10’a düşürülmesi, sadece son 5 ay kiracıların iş yeri sahibi adına cebinden ödediği stopajı yarıya düşürecektir.
Stopaj kaldırılsa bile çoğu iş yeri sahibi gerçek kira gelirlerini yine beyan etmeyeceği için bir denetleme de kaçınılmaz olacaktır.
İndirilen yüzde 10 stopajın iş yeri sahibine kira diye ödenme olasılığı yüksek.
Bir diğer problem, brüt yapılmış kira kontratlarında brüt tutarın kiracının cebinden çıkmasının devam etmesidir. Şöyle ki; brüt kira tutarı üzerinden indirilen yüzde 10 stopajın bu kez iş yeri sahibine kira diye ödenme olasılığı yüksektir. Brüt kira aylık 5 bin TL ise yüzde 20 stopaj ile 4 bin TL net kira ödenirken stopajın yüzde 10’a düşürülmesi sonucunda kiracı bu kez 500 TL stopaj yaparak iş yeri sahibine toplam 4 bin 500 TL ödemek zorunda kalacaktır. Bu durumun da denetlenmesi gerekmektedir.
5 ayda tüm yılın kirasını peşin ödeyecekseniz ödüllendirileceksiniz.
Bir yılın kirası 1 Ağustos tarihinden önce yüzde 20 stopaj ile peşin olarak ödenmiş ise son 5 aylık kira için fazladan ödenen yüzde 10’ luk stopaj iade edilmemektedir. Vergi kanunlarımızda iade almanızı sağlayacak bir maddemiz bulunmamaktadır.
2020 yılı kirası hiç ödenmediyse ve yılın son 5 ayında ödenirse, tamamı üzerinden yüzde 10 stopaj ödenecektir. Önümüzdeki yılların kirası 1 Ağustos-31 Aralık 2020 tarihleri arasında ödenirse tüm gelecek yılların kirası için yüzde 20 yerine yüzde 10 stopaj ödenecektir. Keza 1 Ağustos tarihinden önce bütün yılın kirası peşin ödenip stopaj da ödendiyse cezalandırılacaksınız, hiç ödemeyip son 5 ayda bütün yılın kirasını ödeyecekseniz ödüllendirileceksiniz.
