in , ,

Lüks Konut Vergisi Talepleri Artırdı

Yalılara dair kiralama ve satın alma talepleri hızlandı.

Bir taraftan gayrimenkul gelirlerinde TL’ye dönme zorunluluğu diğer yandan lüks konut vergisi yalılarda kiralama ve satın alma taleplerini hızlandırdı. 2014-2020 arasında yapılan yalı satışı sayısına son 1.5 yılda ulaşılırken, bu süreçte birbirinden kıymetli 20’ye yakın yalı satıldı. Satışlar Boğaz hattında Anadolu Hisarı, Kandilli, Kanlıca ve Yeniköy bölgelerinde yoğunluk kazandı. 660 yalının bulunduğu İstanbul Boğaziçi bölgesinde halihazırda 60-62 yalının satışı sürerken, Türkiye genelinde bu sayının 200 olduğu belirtiliyor.

İlan sitelerinde bulunan bilgilere bakıldığında yalılarda en yüksek fiyatlar Boğaz’ın her iki yakasında bulunan iki köprü arasındaki ana arterde görülüyor. Burada satış fiyatları 45 milyon TL’den başlayıp 450 milyon TL’ye çıkıyor. 10’u Boğaz hattında olmak suretiyle 65’e yakın yalının da kiralık olduğu pazarda kiralama fiyatları İstanbul Boğazı’nda 35 bin TL ile 400 bin TL arasında.

Yalıların el değiştirme süreleri kısaldı

130 yıldır aynı ailelerin elinde olan yalılara rağmen, Türkiye’de bir yalının ortalama el değiştirme süresi 60 ila 70 yıl olarak belirtiliyor. Ancak son dönemde bu sürenin 50 yıla düştüğü belirtiliyor.

Satılık ve kiralık yalılara olan talep geçtiğimiz haziran ayında son 1.5 yılın en yüksek seviyesine ulaştı, keza 2020 Mart ve Haziran arasındaki süreçte satılık yalılara önceki yılın aynı dönemine göre tam 10 kat daha fazla talep var. 2021 yılı; mayıs ayı itibarıyla yine nisana göre 4 katı bir talep artışı söz konusu.

En hızlı satış Adalar’da

Adalar’da pandemi öncesi ilanlar ortalama 533 gün yayında kalırken, pandemi başından bu yana ortalama 47 gün yayında kaldı. Beşiktaş ilçesindeki yalılarda bu süre 172 gün iken 70 güne düştü, Beykoz’da 257 gün iken 83 güne, Sarıyer’de 175 günden 76 güne, Üsküdar’da 212 günden 48 güne indi. İstanbul genelinde ise yalı ilanlarının ortalama yayında kalma süresi 207 günden 69 güne düştü. Dolayısıyla satışlar önemli oranda hızlandı.

440 milyon TL’ye kadar satılık ilanı var.

Türkiye genelinde satılık yalı ilanlarının fiyatları 1 milyon TL’den başlıyor ve 440 milyon TL’ye kadar yükseliyor. En pahalı yalılar İstanbul Boğaziçi’nde. Bu yalıların büyüklüğü 2 bin 500 metrekareye kadar çıkıyor. Türkiye genelinde toplam 200’e yakın yalının satışı devam ediyor. İstanbul’daki yalı dairelerinin satılık fiyatları 3 milyon TL’den, yalıların fiyatları ise Boğaziçi bölgesinde 10 milyon TL’den başlıyor.

Alıcıların neredeyse tamamı yerli

Dolar bazında fiyatların düşmesine bağlı olarak son 2 yılda 20’ye yakın yalı satıldı. Satışların hemen hepsi yerli alıcılar tarafından yapıldı. İstanbul genelinde 600 yalı var ve bunların 60’ı hala satılık. Boğaz hattındaki yalıların fiyatları 7-8 milyon dolardan başlayıp, 110 milyon dolara kadar çıkıyor. Özellikle Anadolu Yakası’ndaki yalı satışları daha da hızlı. Bu bölgede Kandilli, Anadolu Hisarı ve Kanlıca’ya talep artmış durumda.

Yalıların büyük bölümü Boğaziçi’nde

Genel olarak İstanbul’da yalıların büyük bölümü Boğaziçi çevresinde yer alırken, Adalar, Silivri, Büyükçekmece gibi ilçelerde de yalılar bulunuyor. Türkiye genelinde ise Marmara, Ege ve Akdeniz kıyılarında yalılar mevcut.

Temel neden TL’ye dönüş

Lüks gayrimenkul değerlerinde düşüşlerin olmasının esas nedeni döviz kurlarındaki artış ile 13.09.2018 tarihli 32 no’lu karar gereği gayrimenkulde döviz bazlı kira ve satış değerlerinin TL’ye dönme zorunluluğu… Bu çerçevede yalılarda TL bazında değer artışları olsa da dolarda kur artışı kaynaklı olarak değerlemelerde azalma 2018 yılından sonra başladı. Değer olarak genel itibarıyla yüksek hacimli gayrimenkullerden ve sınırlı stokun olduğu bir piyasa. Yaşanan bu değişim yalı alım ve satımlarını çok etkiledi.

Değerli konut vergisi de satışları etkiledi

2020 Şubat ayında Resmi Gazete’de yayımlanan değişiklikle, değeri 5 milyon liranın üzerinde olan konut nitelikli taşınmazların, “Değerli Konut Vergisi” kapsamına alınması, yalı satışlarının artmasında diğer bir önemli faktör oldu. Yasaya göre, değeri 5 milyon ila 7,5 milyon lira arasında olan konutlarda, 5 milyon lirayı aşan kısım için binde 3; değeri 7,5 milyon ila 10 milyon lira arasında olan konutlarda, 7,5 milyon lira için 7 bin 500 lira, aşan kısım için binde 6; değeri 10 milyon liradan çok fazla olan konutlarda 10 milyon lirası için 22 bin 500 lira, çok fazlası için ise binde 10 oranında vergilendirme yapılıyor. Örneğin, değeri 20 milyon TL olan bir yalı için yıllık 122 bin 500 lira, değeri 30 milyon lira olan yalı için yıllık 222 bin 500 TL, değeri 50 milyon lira olan yalı için de yıllık 322 bin 500 TL vergi ödenmesi gerekiyor.

Kiralar yüzde 50 arttı

İstanbul genelinde yalılarda aylık kiralama fiyatları 25 bin liradan başlayıp 400 bin liraya kadar çıkıyordu. Ancak son dönemde fiyatlar yüzde 50 arttı. Satılık yalı fiyatlarında artış gözlenmezken, kiralıklarda 100 bin TL’den 150 bin TL’lere kadar çıkan astronomik yükselişler yaşandı. Yalılarda tadilat sürelerinin uzun olması talebin önündeki en büyük engel… Boğaz hattındaki iki köprü ve biraz çevresi olan ana arterde 113 yalı bulunuyor. Ana arterdeki kiralık yalı sayısı 10’u geçmiyor. Hem sayı az hem rakam yükseldikçe yalıya göre yalı dairesine talep kayıyor. Yeniköy ve Bebek’te bu talep daha da yüksek.

TL zorunluluğu 2018’de getirildi

Cumhurbaşkanlığı’nın 12.09.2018 tarihli 85 Sayılı Kararı ile, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar’da değişiklikler yapılarak, Türkiye’de yerleşik kamu ve özel hukuku kişilerinin, Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından belirlenen istisnalar haricinde, kendi aralarındaki menkul ve gayrimenkul alım ve satım ve kiralama, leasing, iş, hizmet ve eser sözleşmelerinde sözleşme bedellerinin ve sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden ya da dövize endeksli olarak kararlaştırılamayacağı düzenlendi. Yasada, 32 sayılı Kararın Geçici 8’inci maddesinin yürürlüğe girdiği tarihten (13.09.2018) önce akdedilen ev ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde döviz ya da dövize endeksli olarak belirlenen bedeller bu fıkranın ilk paragrafına göre iki yıllık süre için Türk parası olarak belirlenir…

Neden satıyorlar ?

  • Yalı sahiplerinin ekonomik durumlarının bozulması.
  • Aile yapısının zamanla küçülmesi veya büyümesine bağlı olarak yalının ihtiyaçları karşılayamaması.
  • Miras kaynaklı satışların olması.

Yatırımcı neden alıyor ?

  • Kurdaki ani ataklar sebebiyle yalıların cazip hale gelmesi,
  • Gayrimenkulde kiralama ve satın almalarda TL’ye dönme zorunluluğu getirilmesi,
  • İstanbul’da halihazırda 40’a yakın ailenin yalı arayışının sürmesi,
  • Yeni zenginler için prestij unsuru olması.

Yabancılar neden almıyor ?

  • İskan sorunları sebebiyle hukuki literatüre göre bu yapıların sorunlu görülmesi,
  • Türkiye’den lüks konut alan Arapların yaşam kültürüne uymaması,
  • Birçok yalının tadilata ihtiyaç duyması. Tadilatlarının ise izne tabi olması.

Ne düşünüyorsunuz?

180 points
Upvote Downvote

Yorumlar

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Loading…

TOKİ’nin İndirim Kampanyasında Son Günler…

Lojman Satışı Yapılan İller