GYODER Çözüm Platformu tarafından Alkaş işbirliğiyle düzenlenen ve 22 Ekim perşembe günü yapılan “Gayrimenkulde Etkin Yönetim: Mülk ve Tesis Yönetimi Sorunlarına Çözüm Önerileri” temalı toplantı hakkında sonuç bildirgesi hazırlanarak sektör temsilcileri ile paylaşıldı.
GYODER’in, sektördeki mevcut problemlere çözüm bulmak ve son gelişmeleri değerlendirmek amacıyla hayata geçirdiği ‘GYODER Çözüm Platformu’nun dördüncü toplantısı, 22 Ekim Perşembe günü ilk kez webinar şeklinde düzenlendi.
Online platformda, Dijital Network Alkaş işbirliği ile yapılan toplantı, CBRE Türkiye’nin ana sponsorluğunda, Apsiyon, Endeksa, Garanti BBVA’nın sponsorlukları ile ‘Gayrimenkulde Etkin Yönetim: Mülk ve Tesis Yönetimi Sorunlarına Çözüm Önerileri’ başlığı altında gerçekleştirildi.
Moderatörlüğünü GYODER Başkan Yardımcısı, PwC Türkiye Ortağı Ersun Bayraktaroğlu’nun, açılış konuşmasını GYODER Başkanı Mehmet Kalyoncu’nun yaptığı ‘Çözüm Platformu’ toplantısının konuşmacıları mülk ve tesis yönetimine yönelik değerlendirmelerini paylaştı.
Toplantının sonunda GYODER Başkan Yardımcısı, EPOS Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Neşecan Çekici ile GYODER Yönetim Kurulu Üyesi, Garanti BBVA Mortgage Genel Müdürü Murat Atay da konu ile ilgili görüş ve tespitlerini aktardı.
Toplantıda konuşmacıların tartışmalarından ve kıymetli fikirlerinden ana başlıklar şöyle;
Teknolojiyi daha yoğun kullanarak gerekli hizmetleri sağlayacak, ülkemizin kaynaklarını optimum biçimde değerlendirerek israfı önleyecek bir bakış açısı önümüzdeki dönemde tesis yönetimine yön verecektir. Bu açıdan yapıları inşa etmek kadar yaşatmanın da oldukça önemli olduğu unutulmamalıdır.
Pandemi sürecinde her konunun tekrar şekillendiği gibi tesislerin, yapıların yönetimi de tekrar şekillenmektedir. Paylaşım ekonomisi gibi bir kavram üzerine eskiden herkes ticari bir strateji geliştirirken bugün herkesin kendi bireysel araçlarını, kendi alanını oluşturma ve bunları kullanma motivasyonunda olduğu görülmektedir. Dolayısıyla çevik olmak, bu süreçte tesis yönetimi alanında da önemlidir.
Mülk yönetimi, bunun yanı sıra tesis yönetimini de içine alan entegre hizmetlerden oluşan bir bütündür. Bu hizmet biçiminin odak noktası gayrimenkule değer katmaktır. Aslında mülk yönetimi. mülkün tüm alanlarını destekleyen, yatırımın başlangıcından mülkün elden çıkarıldığı son aşamaya kadar çok farklı işleri kapsayan bir sistemdir.
Bu alanda yaşanan problemlerden ilki, mülk sahiplerinin mülkle duygusal bağ kurmalarıdır. Mülke doğru yatırım için doğru karar alınması ve doğru profesyonellerle çalışılması gereklidir. Kullanıcılar ve diğer paydaşların ortak bir noktaya getirilmesi ve bunun da doğru bir finansal analiz, denetim yapısı ve raporlama ile yapılması gereklidir. Yatırımcıların vizyonu ve projeleriyle kurdukları duygusal bağ projenin yapılış aşamasından başlamaktadır.
İdeal olan, danışman şirketler, kuvvetli mülk yönetimi şirketleri, perakende konusu ile ilgili bilgi sahibi ve yetkin şirketlerin, AVM projelerinin en baştan itibaren, proje masadayken sürece dahil olmasıdır.
Yatırımlar ilk günden itibaren GYODER, AYD gibi platformların destekleri, kamu otoritesinin de farklı yaklaşımıyla, kolektif bir bakış açısıyla değerlendirilmelidir.
Türkiye’deki uluslararası yatırımcılar, tahmin edilenin aksine mevcut 400 AVM’nin azami yüzde 20’sine sahiptir. Ülkemizdeki AVM’lerin yüzde 80’inin sahibi yerli yatırımcıdır.
Uluslararası yatırımcılara doğru zamanda satış yapılamamış olmasının nedenlerinden biri belki de yalnızca yönetim tarafında değil satış tarafında da kurulmuş olan “duygusal bağ” dır.
Bütünsel yaklaşım oldukça önemlidir. Mülk yönetimini farklı konumlandırmak gereklidir.
Mülk yönetimi, satın almadan başlayıp mülkün ömrünün sonuna kadar değerinin artırılması adına birçok etkeni içinde barındırmak ve bunun için gerekli çabayı göstermektir.
Paydaşlardan yatırımcıların, perakendecilerin, ziyaretçilerin mutlu olması, yapılarda standartların uygulanması oldukça önemlidir.
Bir tesisin yaşam evrelerine bakıldığında, 3-4 yılı bulan inşa sürecinin sonrasında 30 yılı bulması istenen bir işletme süreci başlamaktadır. Bu 3-4 yıl dışındaki 26 yıllık kısımda, yani işletme döneminde işin önemli bir bölümü gerçekleşmektedir. Binaların yapımı ve dizaynı için harcanan bedeller, toplam sahip olma maliyetinin içinde yüzde 12 seviyesindedir. yüzde 14 gibi bir tutar da zaman içerisinde yenilemelere harcanmaktadır.
Oldukça iyi bir gayrimenkul stoğuna sahip olmamıza rağmen önemli problemler yaşanmaktadır.
Birçok bina öngörülen maliyetlerden çok daha yüksek maliyetlerle yönetilmektedir.
Turizm tesisi kapasitemizin yüzde 60’ı tüm yıl çalışmamaktadır. Yatırımcı, aktif ve pasif olarak çalışılan sektörde kapalı olunan dönemde tesisi yaşatmak ve yenilemeyi yapmak zorundadır. Türkiye bilhassa turizm tesisleri konusu ile ilgili çok iyi durumdadır. Finans olarak yenileme/bakım rezervlerin ayrılması, pasif dönemlerde tesislerin yenilenmesi için çaba gösterilmesi, müşteri tecrübesi için bazı çalışmaların sürdürülmesi ve personel tecrübesinin de bir yönetim kapsamında yapılması önemlidir. Turizm sektöründe personelin esnek çalışma düzenini de çözüme ulaştırmak için planlama yapılması gereklidir.
Fiziksel olarak tesisin bakımı ve müşteri tecrübesinin yönetimi önemlidir. Yapılarda 30 yıl olması beklenen işletme süresi turizmde 20 yıla düşmektedir. İlk baştaki inşaat aşamasında bilhassa fiziksel yapının oldukça esnek planlanması ve uzun süre yalnızca bakımla idare edebilmesi çok değerlidir.
Tesis yönetimi tarafında otoyol hizmet tesislerinin yönetimi gibi çok özel konularda da da hizmet verilmektedir.
Tesis yönetimi hizmetinin katkı sağlayacağı, değer katabileceği en önemli tesislerden bir tanesi de üniversitelerdir. Birçok konseptin bir arada bulunduğu bir yapıda, bu organizasyonun yürümesi için çok ciddi kurumsal yapı ve ciddi bir uzmanlık gereklidir. Tesis yönetiminde bilhassa tanımlanmamış hizmetler ile ilgili çözümlerden biri, personel fiyatlandırılması üzerinden değil de fiyatlandırılmış hizmet üzerinden ilerlenmesidir.
Gayrimenkulün bakım onarım maliyetleri yalnız doğru planlama ve doğru operasyon yönetimi ile düşürebilmektedir. Doğru planlama için de tesis yönetim şirketlerinin en son teknolojiyi kullanması gereklidir.
Başarılı ve verimli işletme öğelerini 5 başlık altında sıralamak mümkün olabilir:
1- Başarılı işletme öğelerinden ilki doğru lokasyon seçimidir. Çünkü hedef kitleye uygun lokasyon seçimi bina doluluk oranları ve kullanıcı memnuniyetini artırmak için önemlidir.
2- Tesis inşasında amaç ve hedef kitle saptamak önemlidir. Türkiye’de binaları bir an önce inşa etmeye odaklanılmaktadır. Halbuki son kullanıcının kimliği belirlenmelidir. Operasyondaki maliyetlerin en büyüğünü personel maliyetleri oluşturmaktadır. Bir binanın estetik görünümünün yanısıra operasyonel işletilebilirliğinin de önemini anlamamız gereklidir.
3- İşletmecinin tasarım aşamasında sürece dahil olmalıdır. Mülk sahipleri tasarruflu opsiyonları tercih etmeye çalışmakta, tasarım ekibi de son trendleri uygulayıp fark yaratmaya odaklanmakta, böylece en uygun çözümleri gözden kaçırılmakta, aynı nedenlere sürekli yatırım yapmak zorunda kalınmaktadır.
4- Operasyonun verimli işleyişine dair alanlar yaratılmalıdır. Binanın içinde son kullanıcıyı memnun etmesi beklenen ekipler için ihtiyacı karşılayacak biçimde soyunma odaları bile yapılmamaktadır. Oysa aidiyet işletme ruhunun temelini oluşturmaktadır.
5- Trendlerin ve uluslararası standartların takip edilmesi önemlidir. Cihazların ve mimari öğelerin ömrünü uzatmak için bina içindeki her bir unsurun bakımı doğru biçimde yapılmalıdır.
Tesis yönetimi başlığı akademik alana daha çok taşınmalı, eğitimli, işin ehli tesis yöneticileri yetiştirilmelidir.
Gayrimenkul sektörü temel ve yapısal bir dönüşüme hazırlanmaktadır. Bu süreç pandemiyle daha da hızlanmıştır. Bu temel yapısal dönüşüm döneminde tesis ve mülk yöneticilerinin önemi daha iyi anlaşılmıştır.
Sadece bina yapmak değil, onu canlı, işleyen bir mekanizmaya dönüştürmek oldukça önemlidir. Yönetimin doğru ele alınması, hatta geliştirme aşamalarında başlayan bir yolculukta en başından konuşulması değeri çok etkilemektedir.
Başta satış değeri, kira gelirlerine pozitif katkı, doluluk oranı, işletmelerin maliyetlerinin hesaplanması, tasarruflar, çalışan, yaşayan kullanan motivasyonu, binanın marka değeri, sürdürülebilirliği oldukça önemlidir.
Değerlemeci açısından bir skorlama yapıldığında bir binayı randımanlı işletmek kira ve satış değerine yüzde 5 ila 15 oranında katkı sağlamaktadır. Bu oranı daha da yükseltmek mümkün olabilir.
Gayrimenkul yöneten şirketlerde bu tür yapıların çoğalması ile şirket performansının artacağı ve piyasa riskinin düşeceğini hesaplanmaktadır. Sektörün yeni vazifesi, buradaki yüzdeleri bir prim, katsayı, endeks noktasında hesaplamak olması gereklidir. Tesisin doğru yönetilmesi ve doğru yöneten firmaların işletmede rol almasının, değeri, geliri ne kadar etkileyeceği konusu ile ilgili bir endeks çıkarılmalıdır.
Mülk ve tesis yönetimi bankalar açısından oldukça hayati bir konudur. Tesisin içine AVM, hastane, üniversite, otoyol, enerji tesisi, lojistik tesis gibi nice yapı girmektedir. Bankalar bu tesislerde yatırımcı olarak yer almanın yanında, asıl finansman tarafında olmak durumundadır. Bu tesislerin tamamına yakını banka finansmanıyla yapılmaktadır.
Finansman tarafında iki konu oldukça önemlidir; birincisi tesisin inşaatı, ikincisi nakit akışı ve bu akışı yaratan tesisin yönetimidir. Bankanın ilk önce baktığı, verdiği kredinin teminatı açısından nakit akışıdır. Nakit akışını yaratacak neden da tesis yönetimidir.
