İzmir depreminden sonra ülke gündemi kentsel dönüşüm oldu. Türkiye genelinde 6.7 milyon riskli yapı yenilenmeyi bekliyor. Bunların büyük bir kısmı da özel sektör eliyle olacak. Kentsel dönüşüm için müteahhit firma, arsa sahipleriyle kat karşılığı anlaşma yapacak, kendi payına düşen dükkan ya da evleri satarak işi finanse edecek. Müteahhitlerin bu durumda işi finanse etmek için sattığı o evleri alanların da kentsel dönüşümdeki hak sahipleri kadar dikkatli olması gerekiyor. Çünkü parasını ödediğiniz, hatta tapusunu aldığınız evi kaybedebilirsiniz !
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın kentsel dönüşüm kapsamında önemli düzenlemeleri hayata geçirdiğini hatırlatan Avukat Kiraz, “İnşaatın 6 ay durması veya inşaata 1 yıl başlanmaması durumunda vatandaş müteahhitle olan sözleşmeyi tek taraflı fesh edebiliyor. Dönüşüm projelerinde ruhsat aşamasında yüzde 10 teminat zorunlu. Firmalar, dönüşümde paylarına düşen konutları kademeli olarak satışa çıkarabiliyor. Tüm bunlar vatandaşın güvenliğini sağlamak adına önemli adımlar oluşturuyor. Ancak yeterli diyemiyoruz. Düzenlemeler bilhassa dönüşümde hak sahibi olanları korurken konut alan 3. kişi için problem sürüyor. Alınan bu önlemlere rağmen bugün inşaat firmalarından kaynaklı mağduriyetler yaşanıyor. Bu nedenle ek tedbir ihtiyacı söz konusu.” dedi.
Avukat Ali Güvenç Kiraz’ın bu konu ile ilgili önerileri ;
1- TEMİNAT TALEP EDİN
Kiraz, kentsel dönüşüm kapsamında yapılan bir projeden konut alan tüketicinin tapu iptali ile karşı karşıya kalabileceğine dikkat çekti. “Firma, inşaatı verilen sürede yüzde 90 seviyesinde tamamlamamışsa ya da yarım bırakırsa, arsa sahipleri sözleşmeyi feshedebilir. Bu durumda 3. kişilere satışlar iptal olur ve müteahhit kendi payına düşen evleri de kaybeder. Tüketicinin burada uygulayabileceği tek hukuki süreç, müteahhitten ödemiş olduğu bedeli talep etmektir.” dedi.
Peki vatandaş kendini nasıl korumaya alacak ?
Ali Güvenç Kiraz şu cevabı verdi: “Tüketici Kanunu Ön Ödemeli Satış Yönetmeliği kapsamında müteahhitten teminat talep edin. Bu talep yasal hakkınız. Müteahhit size seçenekli olarak bunlardan birini sunmak zorunda ;
• Bina tamamlama sigortası
• Hak ediş bedelinin bankada olduğuna dair belge
• Teminat mektubu (satın aldığı daire bedeli kadar)
• Bakanlığın kabul edebileceği bir teminat (müteahhit tarafından sunulacak)
Bu teminat modellerinden birisi size güvence olarak verildiğinde, ya bina tamamlanacak siz de hak sahibi olmaya devam edeceksiniz ya da tapunuzu kaybetmiş olsanız bile bedelini geri alabileceksiniz.”
2- İMAR DURUMUNA BAKIN
Kiraz, imar dosyasının incelenmesinin ikinci adım olduğunu dile getirdi. Bu durumun dönüşüm projelerinden konut alacak tüm vatandaşlar için de önemli olduğuna, belediye tarafından tutulan bir tutanak bir ceza ya da bir yıkım kararı olup olmadığının incelemesi gerektiğine vurgu yaptı.
Avukat Ali Güvenç Kiraz doğabilecek problemleri örneklerle şu şekilde anlattı:
“Müteahhit KDV’den kaçmak için 160 metrekare konutu 140 metrekare göstermiş olabilir. Ruhsat alınan proje ile size sunulan proje aynı mı emin olmalısınız. Bir de son dönemde imar barışına müracaat edip ‘yapı kayıt belgesi’ alan yapılarda ciddi problemler yaşanıyor. Mesela çatı dubleksi veya bahçe katı bir konut aldınız. O binada oturanlardan biri dava açarak, ‘Ortak kullanım alanı bir kişi lehine kullanıldı’ diyebilir. Haklıysa bu durumda çatı katı veya bahçe katına dahil edilen alanlar yıkılır. Üstelik hakkınızda Savcılığa da suç duyurusunda bulunulur, yargılanırsınız.”
3- TAPU KAYDINI İNCELEYİN
Kiraz, tapu kaydının incelenmesinde tapu kaydı üzerinde bulunan takyidat ve şerhlerin tamamının göründüğünü söyledi. “Yine tapu da işlem yapılırken bedelin tam gösterilmesi oldukça önemli. Tapu harcından kaçınmak adına bedeli düşük gösterirseniz gayrimenkulü satan şahsa açılan bir dava sonrası (mal varlığını kaçırması davası gibi) mülkünüzü kaybedebilirsiniz. Tapu incelemesinde taşınmazın yönetim planını da ayrıntılı inceleyin. Çünkü size satış yapılırken ‘ekleri ile birlikte inceledim’ diye imzalıyorsunuz. Yönetim planı, ortak alanları ne şekilde kullanacağınızı ve ne şekilde aidat ödeyeceğinizi gösterir” dedi.
4- SÖZLEŞMEYİ NOTERDE YAPIN
Kiraz, sözleşmede dikkat edilmesi gereken bazı konulara dikkat çekti. “Gayrimenkulün tapusunu satış vaadi sözleşmesi ile alıyorsanız bu sözleşmeyi tapuya şerh ettirmeyi, noterden sözleşme yapmayı unutmayın. Şerhten sonra konulacak ipotekler ve gelecek haciz sizi hiçbir şekilde bağlamayacaktır. Müteahhit ile yapılacak olan sözleşmede ön bilgilendirmenin yapıldığı ve taşınmaz ile ilgili cayma haklarının bulunduğuna da dikkat edin. Bir de sözleşmelerde yüklenici tek taraflı cezai şart koymuşsa bunun geçerli olmadığını bilerek sözleşmeyi 14 gün sonra da haklı nedenle fesih edebilirsiniz.”
5- AYIPLI İMALAT
Kiraz, dönüşüm projelerinde arsa sahibinin ve sonradan konut alan tüketicinin teslim sonrası problem yaşadığını belirtti. “Bağımsız bölümü satın aldıktan sonra taşınmazda gözle görülür bir şekilde kusur ve ayıp var ise size satan şahsa bu durumu ihtarname ile bildirin. Bu hususta çok uzun zaman geçmemesi önemli. Kullanım sonrası bir ayıp ya da çok sayıda ayıp ortaya çıkarsa bu durumu tespit edin ya da mahkemeye tespit ettirin. Tespit sonrasında ayıbın giderilmesini isteme, ayıp bedelini direkt olarak talep etme ya da ayıbı giderip bedelini isteme ve bu ayıplar sebebiyle oluşan değer kaybını isteme hakkınız doğacaktır.”
